Консультация

Консультация

Спасибо!
Не выключайте, пожалуйста, свой телефон. Мы скоро перезвоним вам. До связи :)
Закрыть
Консультант Наталья Чацкис
Наталья Чацкис (063) 235 08 72

Юридический обзор ЖК Урловский 1 от Киевгорстрой

Юридический аудит ЖК Урловский 1

ЖК Урловский 1 – это 7 домов, по 26 этажей. Инфраструктура здесь хорошо развита, а в 10 минутах езды находятся станции метро Осокорки, Позняки и Славутич, а до выезда на мост Патона 2,5 км.

Рядом есть Sport Life, мойки, заправки, магазины и новый ТЦ RiverMall. Также рядом много строящихся ЖК – Урловский 2, Seven и Great, которые обеспечат хорошую инфраструктуру. Касательно парковки – рядом есть Novus с большой парковкой, многоуровневый паркинг ТЦ RiverMall, и в самом ЖК продаются паркоместа. Часто говорят, что Позняки и Осокорки это бетонные джунгли, но здесь рядом Днепровская набережная, которую очень круто сделали, красивый облагороженный парк с озером.

Ввод в эксплуатацию ЖК Варшавский.
Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

Заказчик и Девелопер

Девелопером выступает компания “Киевгорстрой”. Останавливаться на этом не буду, но напомню, что эта компания взялась достраивать часть объектов “УкрБуда” и нагрузка на нее сейчас очень большая.

Заявленный срок ввода в эксплуатацию ЖК Урловский 1 – конец 2021 года и есть большие сомнения, что они успеют в срок сдать дома. На форуме инвесторы уже ставят ставки на 2022 и даже 2023 год.

Заказчиком выступает компания "КРУАЗЕТ". Она была создана в 14 году, а ее уставной капитал 100 тыс.грн. Судебных споров, которые имели бы отношение к строительству или к финансовой стабильности компании, я не нашла.

Земля

ЖК Урловский 1 строится на двух земельных участках, которые находятся в коммунальной собственности и принадлежат Киевгорсовету, а целевое назначение земли предполагает постройку жилых зданий.

Эта земля была передана в аренду застройщику в 2017 году на 25 лет. Но в решении горсовета о передаче земли в аренду есть фраза о том, что застройщик должен выполнять условия, указанные в письме Департамента градостроения и архитектуры. Этого письма в открытом доступе я не нашла. Очень часто судебные споры возникают именно по поводу земли: не то назначение, не соблюдена процедура передачи земли и тд. Поэтому, перед инвестированием важно попросить отдел продаж показать это письмо и проверить есть ли там требования, которые не выполняются и будут ли у горсовета причины забрать землю.

Еще один момент с землей: там есть охранная зона объекта энергетической системы, а рядом проходит линия электропередач. Во-первых, это не очень хорошо для здоровья. Во-вторых, это частая причина проблем с судами и уголовными делами.

Если верить ДПТ этой местности, то здесь проходит ЛЕП с напряжением в 35 киловольт. Охранная зона в каждую из сторон от такой ЛЕП должна быть 15 метров.

Предполагаю, что это требование соблюдено! Но если для вас вопрос экологичности проживания рядом с ЛЕП важен, то вы можете отдельно поинтересоваться, достаточно ли этой законодательной зоны в 15 метров, чтобы исключить негативное влияние на здоровье.

Разрешение на строительство

Я нашла 2 разрешения на строительство этого ЖК - 1 и 2. ЖК строится на двух земельных участках и под каждый из них было выдано отдельное разрешение на строительство. Оба разрешения действуют и выданы на строительство 26- этажных зданий.

Схема инвестирования

В ЖК Урловский 1 применяется предварительный договор. Такой договор считается не очень надежной схемой, но популярной.

С кем вы будете заключать договор?

Заказчиком строительства выступает компания “КРУАЗЕТ”, которая, судя по всему, заключала несколько договоров и право на квартиры распределены между несколькими компаниями. Я предполагаю, что основная часть квартир распределялась на КГС и если вы выбираете квартиру на их сайте, то предварительный договор будете заключать именно с КГС.

Но есть еще часть квартир, которая распределена между другими компаниями. Поэтому когда вы будете покупать квартиру, обратите внимание на то, с кем именно вы заключаете предварительный договор и попросите, чтобы вам показали договор между этой компанией и заказчиком строительства. А также попросите показать, где указано, что именно эту квартиру может вам продавать именно эта компания.

Я изучила проект предварительного договора на покупку квартиры в ЖК Урловский 1 и готова поделиться 3 краткими комментариями по договору:

  1. На мой взгляд там вообще не указан срок ввода дома в эксплуатацию. Согласно предварительного договора с вами будут заключать основной договор на протяжении 6 месяцев с момента получения почтового адреса. Когда будет получен почтовый адрес не известно. Такая формулировка в договоре вообще не позволяет установить когда вы в праве ожидать свою квартиру и когда же можно начинать говорить про задержку в строительстве.
  2. Переуступка предусмотрена, но только если вы полностью оплатили стоимость квартиры. И в случае переуступки вы теряете 5 % (но это обычная практика).
  3. Есть возможность отказаться от договора, расторгнуть его и забрать вложенные деньги, но при этом потерять 5 %. Но я рекомендую более четко прописать в договоре эту процедуру, чтобы не оказалось, что нужно вечность ждать пока КГС согласует вам такое расторжение договора.
Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

Явных проблем у ЖК Урловский 1 я не нашла. Разрешение есть, земля с нормальным целевым назначением, судебных споров не видно. Но я бы более детально проверила судебные споры КГС – это огромная корпорация и очевидно, что есть и судебные споры. Я просмотрела около 25 судебных процессов с участием КГС и ничего, что относилось бы к ЖК Урловский 1 не нашла.

Я бы рекомендовала почитать договор между заказчиком и КГС или же той компанией, с которой вы будете заключать договор (если это не КГС).

А также откорректировать проект предварительного договора, чтобы внести туда немного конкретики в вашу пользу.

И самое главное, если вы планируете здесь покупать квартиру, почитайте форумы, понаблюдайте сами за скоростью стройки и определите для себя, будет ли у вас возможность подождать, если дом не будет сдан в конце этого года. Потому что на форумах явно прослеживается информация, что строят медленно.

ЖК Урловский 1 проблемы которые можно избежать.

Орлов ФилиппУправляющий партнер
  • Недострой. Только в Киеве 70 это не заверщенное строительство. 18 тыс. квартир от которых так и не получат ключи.
  • Долгострой. В Киеве 8 известных долгостроев, которые строятся уже более 12 лет.
  • Несоответствие завершенного проекта заявленному. Это когда застройщик говорил одно, а получилось другое. Ожидали увидеть роскошную детскую площадку, а по факту три качельки. На визуализациях был зеленый двор со взрослыми деревьями и кустами, на самом деле кругом асфальт, по периметру вскопанные куски земли и какие-то ростки вместо буйных крон. Обещали двор без машин, в итоге парковка под подъездом. На картинках показали красивый холл и коридоры с отделкой, вместо этого однотонные совковые парадные. Примеров много.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Урловский 1, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»