Консультация

Консультация

Спасибо!
Не выключайте, пожалуйста, свой телефон. Мы скоро перезвоним вам. До связи :)
Закрыть
Консультант Наталья Чацкис
Наталья Чацкис (063) 235 08 72

Юридический обзор ЖК Desna Park Residence от DesnaPRO

Юридический аудит ЖК Desna Park Residence

Пока что, с точки зрения дизайна и благоустройства территории, это самый красивый ЖК, который я видела. Если вам надоели бетонные джунгли города, то он для вас. ЖК Desna Park Residence - это низкая застройка, огромный парк на 5 гектаров, обалденно красивые фасады, газоны, весь ландшафт, и все это очень близко к Киеву.

Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

Инфраструктура

  • ЖК Desna Park Residence инфраструктура

ЖК Desna Park Residence строиться в селе Зазимье. Это Броварской район Киевской области. От Зазимья до метро Лесная 10 км., а до центра Киева на автомобиле всего лишь 35 минут.

ЖК Desna Park Residence – это логическое продолжение предыдущих проектов – ЖК “Десна Резиденс” и ЖК “Альпийский городок”. Эти ЖК уже готовы и заселены. Это очень хорошая возможность проверить застройщика – поехать на предыдущий его объект и посмотреть, как там живут люди, как ухаживают за территорией и так далее.

Девелопер и заказчик

  • ЖК Desna Park Residence разрешение.

Раньше заказчиком строительства был просто один человек – физическое лицо.

Но, в начале 2021 года права заказчика передали компании “ДЕСНА ПАРК РЕЗІДЕНС” (ссылка). Ее уставной капитал составляет почти 183 млн. грн. Это достаточно много в сравнении с другими, где уставной капитал может быть и 5 тыс. грн. Именно с этой компанией инвестор и заключает договор при покупке квартиры.

Девелопером и генподрядчиком проекта выступает компания “DesnaPRO”, которая была создана по инициативе заказчика строительства.

Кстати это очень интересная схема организации работы, так как заказчик сам создает для себя девелопера.

Например, всем известный Киевгорстрой или Столица Групп – это девелоперы. Когда какая-то компания хочет построить ЖК, она получает документы на строительство и привлекает девелоперов, которые будут заниматься организацией и продвижением строительства ЖК. И они занимаются абсолютно разными ЖК и сотрудничают с разными заказчиками строительства. А вот ЖК Desna Park Residence сделал иначе.

Заказчик решил обратиться не к известным девелоперам, а создать свою компанию, которая будет осуществлять полный цикл строительства этого ЖК. На данный момент этот девелопер занимается именно застройкой Зазимья, плюс есть один объект во Львовской области.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство у заказчика есть, оно действует и зарегистрировано в Реестре. Еще пару слов скажу о тех.условиях (ТУ). Так вот, заказчик строительства получает ТУ на газ, воду, электричество. В документе прописаны технические условия, которые заказчик должен выполнить, чтобы дом подключили к коммуникациям. Все ТУ, которые я нашла у ЖК “Десна Парк Резиденс”, во первых, оформлены на прежнего заказчика (ТУ при смене заказчика действуют, но все равно нужно внести изменения в документы), а во-вторых, во всех них истекли сроки.

Земля

  • ЖК Desna Park Residence земля.

Земельный участок, на котором ведется стройка, составляет почти 4,5 га. Целевое назначение соответствует строительству – “Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку”.

Принадлежит эта земля по праву собственности заказчику (ссылка), то есть компании Desna Park Residence. Соответственно на ней и строят ЖК. Никаких арестов на земле нет.

Судебные процессы

Я проверила данные в судебном реестре по заказчику, генподрядчику и по земле. Никаких судебных процессов, связанных с ЖК или тех, которые могли бы повлиять на ЖК, я не нашла. Тогда я подумала, что эти компании достаточно молодые и проверила судебный реестр по фамилии предыдущего заказчика стройки – и все равно ничего. Это не может не радовать.

Схема инвестирования

При покупке квартиры в ЖК Desna Park Residence вы напрямую с заказчиком строительства подписываете предварительный договор.

Вот пара нюансов, на которые я обратила внимание при изучении предварительного договора с ЖК Desna Park Residence.

  • в договоре достаточно много опечаток. Опечатки в названиях сторон, неверно указаны названия разных документов, неверно указаны пункты. Например, один пункт ссылает на другой пункт договора, а там указано совсем не то, о чем идет речь. Вам это может показаться ерундой, но в суде такое несоответствие отсылок просто не даст вам воспользоваться вашими правами. Поэтому важно проверить все отсылки в договоре.
  • я бы рекомендовала добавить в договор пункт о возможной переуступке с вашей стороны. Это для того, чтобы вы могли перепродать права на эту квартиру не дожидаясь ввода в эксплуатацию.
  • рекомендую обратить особое внимание на пункты, где фиксируется порядок расчетов – какой перерасчет будет в случае изменения курса доллара, какой курс доллара будет применяться в случае рассрочки и так далее.

Есть еще одна очень важная особенность в этом ЖК. Уже когда мой аудит был практически готов я узнала, что на самом деле инвестор заключает в этом ЖК не только предварительный договор.

Наталья Чацкис
Старший юрист судебного отдела

Стоимость квартиры распределяется на два договора:

  • предварительный договор;
  • и договор подряда с ФОПом – суть договора сводиться к тому, что это ФОП делает в квартире стяжку и еще какие-то работы.

Ничего незаконного в этом нет. Но, вы должны понимать, что если что-то пойдет не так у этого ЖК или если вы захотите вернуть деньги, которые вложили, то забирать их нужно будет по этим двум договорам. А договор подряда с ФОПом, который я рассматривала, я бы однозначно рекомендовала откорректировать.

Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

Думаю, на территории ЖК Desna Park Residence будет тихо, уютно, ухожено и чисто. Меня очень сильно подкупает открытость, доступность руководителя управляющей компании и самого девелопера. Я бы хотела, чтобы мы стремились к такой открытости и простым человеческим отношениям. Это и про соседей в том числе, ведь если там настолько все красиво, облагорожено и управляющий ходит с вами по территории и разговаривает, то никто не позволит себе выбросить сигарету или не убрать после собаки. Вот именно из таких мелочей создается общее впечатление о ЖК.

А теперь о том, что не понравилось – дорога. Ее сейчас делают и это хорошо, но она по-прежнему однополосная. Второй момент – это то, что красота и ухоженность только внутри комплекса, а за воротами будто другой мир. Это село, пивные, отсутствие банка, кинотеатра, торговых центров и так далее. Поэтому каждый для себя должен определиться, что важнее – быть ближе к природе или к мегаполису.

ЖК Desna Park Residence проблемы которые можно избежать.

Орлов ФилиппУправляющий партнер
  • Недострой. Только в Киеве 70 это не завершенное строительство. 18 тыс. квартир от которых так и не получат ключи.
  • Долгострой. В Киеве 8 известных долгостроев, которые строятся уже более 12 лет.
  • Несоответствие завершенного проекта заявленному. Это когда застройщик говорил одно, а получилось другое. Ожидали увидеть роскошную детскую площадку, а по факту три качельки. На визуализациях был зеленый двор со взрослыми деревьями и кустами, на самом деле кругом асфальт, по периметру вскопанные куски земли и какие-то ростки вместо буйных крон. Обещали двор без машин, в итоге парковка под подъездом. На картинках показали красивый холл и коридоры с отделкой, вместо этого однотонные совковые парадные. Примеров много.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Desna Park Residence, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»
Обсуждение и отзывы (0)