Юридический аудит ЖК София Резиденс
ЖК София Резиденс в каком-то смысле уникальный проект. Практически все сдачи в эксплуатацию в этом жилищном комплексе, прокуратура пыталась отменить в суде. Я подготовила информацию о том, почему прокуратура так невзлюбила ЖК Софию Резиденс, какое актуальное судебное дело ставит под угрозу сдачу домов в эксплуатацию, а также остановимся на базовых акцентах общения с отделом продаж, которые много могут сказать про ЖК.
Местоположение
Транспортная развязка
ТЦ, Рынки, Магазины
Больницы
| Количество комнат | Площадь | Цена за м2 |
| 1 комнатные | 37 - 76 м2 | 28000 - 35000 грн/м2 |
| 2 комнатные | 49 - 102 м2 | 26000 - 37000 грн/м2 |
| 3 комнатные | 69 - 149 м2 | 25000 - 37000 грн/м2 |
| 4 комнатные | 100 - 159 м2 | 25000 - 33000 грн/м2 |
| 5 комнатные | 98 - 173 м2 | 25000 - 35000 грн/м2 |
Рассрочка - первый взнос от 50%
Под одним названием София объединено несколько жилищных комплексов: ЖК София Нова, ЖК Клубный, ЖК Сити и ЖК Резиденс. ЖК София Резиденс - масштабный проект, такой себе маленький городок, предусматривающий 57 домов. Что касается будущего ЖК - это не просто десятиэтажные многоэтажки, а целая инфраструктура, в которой учтены все вопросы.
Визуализации жилого комплекса «София Резиденс»
От метро Житомирская до комплекса 10 минут на автомобиле. ЖК София Резиденс располагается на территории около 60 га. В соответствии с информацией от застройщика территория комплекса будет закрытой и под охраной, с большим количеством разнообразных объектов инфраструктуры - спортивный комплекс со стадионом, поликлиника со стационаром, школа, детские садики. То есть презентация не просто магазинов и торговых центров, а объектов пользования широкими слоями населения. А значит закрывать такие объекты от других посетителей, не жильцов комплекса совсем не выгодно. Для понимания территория будет закрытой только условно, если вы говорите куда вы, едете (в какое-то заведение например), то вас пропускают.
В жилом комплексе первая и часть второй очереди уже сданы в эксплуатацию. Ближайшая сдача в эксплуатацию была запланирована на второй квартал 2021 года для 4 домов из второй очереди по проспекту Мартынова. Но сегодня отдел продаж обещает уже конец осени 2021 года. Давайте разбираться с документами и оценивать шансы сдачи этих домов.
Существует два актуальных разрешения на строительство:
Эти два разрешения выданы на разные земельные участки. То есть какая-то часть домов на одних земельных участках будет строиться по одному разрешению, а другая часть домов, на других участках, будет строиться по второму разрешению. В Реестре строительной деятельности фигурирует запись, что застройщик пытался ввести в эксплуатацию в мае 2021 года дом по адресу пр. Мартынова,13, но получил отказ. Официальная версия отказа - в доме не завершены все нужные работы (например, нет поквартирных счетчиков электроэнергии, не запущены лифты). Но если бы проблема была только в этом, то с мая месяца ее можно было устранить.
В разрешениях на строительство указаны 18 земельных участков, то есть земля, на которой строиться ЖК это не один гигантский участок, а много разных участков.
На данный момент в отношении 18 участков в судебном реестре отсутствует информация о возбуждения судебных дел. Проверка показала, что все участки находятся в частной собственности и имеют целевое назначение - для жилой застройки. Часть земли принадлежит одному человеку, а часть земли - другому человеку.
Соответственно, если вы планируете покупать жилье в ЖК София Резиденс, при подписании договора, обратите внимание на каком именно земельном участке строится ваш дом и кому принадлежит земля. В договоре должен быть указан кадастровый номер земли под вашим домом (если он отсутствует, требуйте его указать). Информация на сайте Кадастровой карты позволит внести полную ясность на предмет, кому принадлежит земельный участок. Убедитесь, что между владельцем земли и субъектом, который продает вам квартиру заключен договор. А сам субъект, который продает квартиру, имеет на это право.
Документы по ЖК София Резиденс собирать было крайне сложно. На сайте ЖК полезная юридическая информация отсутствует. На многих сайтах ЖК есть сканы всех документов и проекты договоров, которые инвестора подписывают, но на сайте ЖК София Резиденс такие сканы отсутствуют. Если с документами все хорошо, то какой смысл их прятать?
Заказчиком строительства выступает физическое лицо. Девелопером судя по всему выступает гражданин Мартынов, который весьма известен в Софиевская Борщаговка и на сайте ЖК можно про него почитать. Но договор для покупки в строящемся доме, вы заключаете не напрямую с заказчиком, а с Фондом.
В 2019 году прокуратура обратилась с иском к ГАСКУ с требованием отменить ввод в эксплуатацию дома по адресу ул. Яблоневая 15
Суть в том, что разрешение на строительство и последующий ввод в эксплуатацию были проведены с нарушениями. Поскольку ЖК находится в непосредственной близости к аэропорту Жуляны, высотность зданий и их месторасположение должны быть согласованы с Госавиаслужбой. Так как новостройки могут повлиять на безопасность полетов, на работу авиатехнических приборов авиации и потому что близость к аэропорту может означать сильное превышение нормы по шуму на территории жилой застройки.
Первую и вторую инстанцию прокуратура выиграла, сертификат о вводе дома в эксплуатацию отменили. Но уже в октябре 2019 года Кассационный суд отменил предыдущие решения судов и сертификат о вводе в эксплуатацию снова начал действовать.
Но интересно следующее: вердикт Кассационного суда не о том, что по сути нет нарушений, а о том, что просто истец неправильный и что прокуратура не может подавать такой иск, так как для этого есть ГАСК.
Это не единственный дом в ЖК София Резиденс, ввод в эксплуатацию которого оспаривала прокуратура. Аналогичные судебные процессы с:
Все они проходили через подобную процедуру. И везде отказы связаны с тем, что в суд подавал ненадлежащий истец, а не с тем, что стройка законна. Соответственно напрашивается вывод:
И еще про одно дело. Гр. Мартынов и владельцы земель, на которых идет стройка домов подали в суд на ГАСК. Дело в том, что в период с 2016 года по 2018 год стороной застройщика были получены 35 Градостроительных условий и ограничений. Этот документ является одним из необходимых документов для получения разрешения на строительство. В градостроительных условиях и ограничениях указано, что можно строить конкретно на этой земле, какие там есть особенности и ограничения. И именно вокруг Градостроительных условий и ограничений развивались все эти судебные процессы от прокуратуры. Но прокуратура там боролась безуспешно. Параллельно в 2019 году ГАСК своим решением отменил все эти 35 Градостроительных условии и ограничений. Сторона застройщика подала на ГАСК в суд. При этом сторона застройщика попросила временно, пока идет рассмотрение дела в суде, приостановить действие негативного для них решения ГАСКА. Суд так и сделал. И дело в суде успешно зависло. В административном суде дела рассматриваются годами. В итоге сейчас получается, что застройщик в суде просто приостановил отмену Градостроительных условий и ограничений, но это временная мера, итогового решения суда нет. Каким оно будет никто не знает. Если все таки Градостроительные условия и ограничения отменят, то ввод домов в эксплуатацию окажется под большим вопросом.
Я позвонила в отдел продаж и попросила мне прислать проект договора, который буду подписывать при инвестировании. Менеджер успешно про меня забыл. Я позвонила на следующий день, напомнила про себя и договор мне все таки сбросили. Я успела его только открыть, просмотреть первую страницу и менеджер удалил договор. По телефону он мне сказал, что для ознакомления с любыми документами мне нужно ехать в отдел продаж. Я позвонила с другого номера в отдел продаж. Мне перезвонили, но документы все же не предоставили.
Что мне все таки удалось узнать. В ЖК София Резиденс используется нотариальный предварительный договор. Он заключается с Фондом. Любые документы (разрешения на строительство, документы на землю, проект договора) мне обещают показать только в отделе продаж. Сама схема с предварительным договором не очень надежная для защиты прав инвестора.
Также озвучу примерные затраты на оформление квартиры (когда дом уже будет сдан в эксплуатацию). Это просто предварительная информация от менеджера. Она может меняться, но привожу цифры, чтобы очертить для вас масштабы затрат.
Нужно будет заплатить: налоги - 8,5 %, затраты на оформление - 7 500 грн. (это на двухкомнатную), услуги на нотариуса - 2800 грн. и банковские затраты - 1200 грн.
Если бы я собралась инвестировать в ЖК София Резиденс, то я бы однозначно очень внимательно присматривалась ко всему, так как риски существуют. Вопрос по Градостроительным условиям и ограничениям однозначно открыт. А при негативном развитии событий это может привести к тому, что дома не смогут ввести в эксплуатацию.
Прокуратура неустанно годами подавала пачками иски для того, чтобы отменить ввод в эксплуатацию уже готовых домов. Будет ли дальше продолжаться такая борьба прокуратуры неизвестно.
Отдельная тема - скрытность отдела продаж (невозможность добиться информации, неготовность к общению, сбрасывание документов и их скоропалительное удаление, отсутствие на сайте юридической части).
Однозначно ЖК София Резидент визуально очень красивый проект. Здесь красивый дизайн, за порядком следят, закрытая территория, охрана. На сегодняшний день застройщику удается решать проблемы со строительством, но будет ли так всегда, неизвестно. Принимать во внимание эти риски и инвестировать в этот проект - решать вам.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК София Резиденс, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»
