Przegląd prawny osiedla Sofia Residence

Wszystkie nowe inwestycje

Ceny na lipiec 2021 ЖК София Резиденс

Liczba pokoi	Powierzchnia	Cena za m2
1-pokojowe	37 – 76 м2	28000 – 35000 UAH/m2
2-pokojowe	49 – 102 м2	26000 – 37000 UAH/m2
3-pokojowe	69 – 149 м2	25000 – 37000 UAH/m2
4-pokojowe	100 – 159 м2	25000 – 33000 UAH/m2
5-pokojowe	98 – 173 м2	25000 – 35000 UAH/m2

Raty – pierwsza wpłata od 50%

Charakterystyka osiedla

• Klasa – biznesowa
• Budynków 57
• Liczba pięter 10
• Technologia – murowana
• Ogrzewanie – indywidualne (w mieszkaniu)
• Ściany – cegła
• Izolacja termiczna – polistyren, wełna mineralna
• Wysokość sufitów – 2,8 m (od podłogi do sufitu)
• Parking – miejsce postojowe, naziemny wielopoziomowy

Pod jedną nazwą Sofia połączono kilka kompleksów mieszkaniowych: ЖК София Нова, ЖК Клубный, ЖК Сити i ЖК Резиденс. Osiedle Sofia Residence to rozległy projekt, taki mały miasteczko, przewidujący 57 budynków. Jeśli chodzi o przyszłość osiedla – to nie tylko dziesięciopiętrowe bloki, ale cała infrastruktura, w której uwzględniono wszystkie potrzeby.

Wizualizacje kompleksu mieszkaniowego «Sofia Residence»

Infrastruktura

Od stacji metra Житомирская do kompleksu 10 minut samochodem. Osiedle Sofia Residence zajmuje teren około 60 ha. Zgodnie z informacjami od dewelopera teren osiedla będzie zamknięty i chroniony, z dużą ilością różnorodnych obiektów infrastruktury – kompleks sportowy ze stadionem, przychodnia ze szpitalem, szkoła, przedszkola. Czyli prezentowane są nie tylko sklepy i centra handlowe, ale obiekty użyteczności publicznej dla szerokich grup mieszkańców. Oznacza to, że zamykanie takich obiektów przed innymi odwiedzającymi, nie-mieszkańcami osiedla, jest nieopłacalne. Dla zrozumienia: teren będzie zamknięty tylko pozornie; jeśli powiesz, dokąd jedziesz (np. do jakiegoś lokalu), zostaniesz wpuszczony.

Oddanie budynków do użytku

W kompleksie pierwsza i część drugiej fazy już zostały oddane do użytkowania. Najbliższe oddanie do eksploatacji było planowane na II kwartał 2021 roku dla 4 domów z drugiej fazy przy prospekcie Martynova. Jednak dziś dział sprzedaży obiecuje już koniec jesieni 2021 roku. Przyjrzyjmy się dokumentom i oceńmy szanse na oddanie tych budynków do użytku.

Pozwolenie na budowę

Istnieją dwa aktualne pozwolenia na budowę:

1. pierwsze – wydane na kwartał w obrębie prospektu Martynova i ulicy Skoworody;
2. drugie – wydane na kwartał w obrębie prospektu Martynova oraz ulicy Szczastliwa i ulicy Skoworody.

Te dwa pozwolenia dotyczą różnych działek. Czyli część budynków na jednych działkach będzie budowana na podstawie jednego pozwolenia, a inna część budynków, na innych działkach, będzie budowana na podstawie drugiego pozwolenia. W Rejestrze działalności budowlanej figuruje wpis, że deweloper próbował wprowadzić do eksploatacji w maju 2021 roku budynek przy ul. pr. Martynova,13, ale otrzymał odmowę. Oficjalna wersja odmowy – w budynku nie zostały zakończone wszystkie niezbędne prace (na przykład brak liczników energii elektrycznej na mieszkaniach, nie uruchomione windy). Ale gdyby problem był tylko w tym, to od maja dałoby się to usunąć.

Działki

W pozwoleniach na budowę wskazano 18 działek, czyli grunt, na którym powstaje osiedle, to nie jeden gigantyczny obszar, lecz wiele różnych parcel.

Obecnie w rejestrze sądowym brak informacji o wszczęciu postępowań dotyczących tych 18 działek. Sprawdzenie wykazało, że wszystkie działki znajdują się w prywatnej własności i mają przeznaczenie – pod zabudowę mieszkaniową. Część ziemi należy do jednej osoby, a część do innej osoby.

W związku z tym, jeśli planujesz kupić mieszkanie na osiedlu Sofia Residence, przy podpisywaniu umowy zwróć uwagę, na której dokładnie działce budowany jest twój budynek i komu należy grunt. W umowie powinien być podany numer katastralny ziemi pod twoim budynkiem (jeśli go brakuje, domagaj się jego wskazania). Informacje na mapie katastralnej pozwolą jednoznacznie ustalić, komu należy działka. Upewnij się, że między właścicielem gruntu a podmiotem, który sprzedaje ci mieszkanie, została zawarta umowa. A sam podmiot sprzedający mieszkanie ma do tego prawo.

• 3222486200:02:001:5100
• 3222486200:02:002:5145
• 3222486200:02:001:5146
• 3222486200:02:002:5147
• 3222486200:02:001:5148
• 3222486200:02:001:5149
• 3222486200:02:001:5150
• 3222486200:02:001:5151
• 3222486200:02:001:5152
• 3222486200:02:001:5153
• 3222486200:02:001:5155
• 3222486200:02:002:5144
• 3222486200:02:002:5154
• 3222486200:02:002:5160
• 3222486200:02:002:5161
• 3222486200:02:002:5162
• 3222486200:02:002:5163
• 3222486200:02:002:5164

Inwestor i deweloper

Zbieranie dokumentów dotyczących osiedla Sofia Residence było niezwykle trudne. Na stronie osiedla brak jest przydatnych informacji prawnych. Na wielu stronach innych inwestycji znajdują się skany wszystkich dokumentów i projekty umów, które inwestorzy podpisują, ale na stronie osiedla Sofia Residence takie skany są nieobecne. Jeśli z dokumentami wszystko byłoby w porządku, jaki byłby sens ich ukrywać?

Inwestorem budowy jest osoba fizyczna. Deweloperem, jak się wydaje, jest obywatel Martynov, który jest dość znany w Софиевская Борщаговка i na stronie osiedla można o nim przeczytać. Jednak umowę kupna mieszkania w budowie zawierasz nie bezpośrednio z inwestorem, lecz z Fundacją.

Sądy

W 2019 roku prokuratura zwróciła się z pozwem do GASK o unieważnienie oddania do użytkowania budynku przy ul. Яблоневая 15

Chodzi o to, że pozwolenie na budowę i późniejsze oddanie do użytkowania zostały przeprowadzone z naruszeniami. Ponieważ osiedle znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie lotniska Żuliany, wysokość budynków i ich lokalizacja powinny być uzgodnione z państwową służbą lotniczą. Nowe budynki mogą wpływać na bezpieczeństwo lotów, pracę urządzeń awiatycznych oraz dlatego, że bliskość lotniska może oznaczać znaczne przekroczenie norm hałasu na terenie zabudowy mieszkaniowej.

Prokuratura wygrała w pierwszej i drugiej instancji, certyfikat oddania budynku do użytkowania został unieważniony. Jednak już w październiku 2019 roku Sąd Kasacyjny uchylił poprzednie decyzje sądów i certyfikat o oddaniu do użytkowania ponownie zaczął obowiązywać.

Interesujące jest to, że werdykt Sądu Kasacyjnego nie stwierdza w istocie braku naruszeń, lecz stwierdza, że powód był niewłaściwy i że prokuratura nie może wnieść takiego pozwu, ponieważ właściwym organem jest GASK.

To nie jedyny budynek na osiedlu Sofia Residence, którego oddanie do użytkowania prokuratura zaskarżała. Podobne procesy toczyły się w sprawach:

• 810/3161/18 — budynek na Martynova, 8;
• 810/3160/18 — Martynova 10;
• 810/3162/18 — Martynova 12.

Wszystkie one przeszły podobną procedurę. I wszędzie odmowy wiązały się z tym, że do sądu wnosił niewłaściwy powód, a nie z tym, że budowa jest legalna. Wniosek nasuwa się następujący:

• sąd nie stwierdził, że budowa jest legalna i zgodna z normami. A to realna przesłanka do zastanowienia się nad bezpieczeństwem takiego osiedla. Tak, można usłyszeć, że cały Kijów leży w strefie ochronnej lotniska. Ale różnica między wysokościami lotów nad Pozniakami a wysokościami nad Софиевская Борщаговка jest oczywista.
• taka sama sytuacja sądowa może wystąpić w przypadku dowolnego budynku na osiedlu Sofia Residence.

I jeszcze o jednej sprawie. Pan Martynov i właściciele gruntów, na których prowadzona jest budowa, wnieśli pozew przeciwko GASK. Chodzi o to, że w okresie od 2016 do 2018 roku ze strony dewelopera uzyskano 35 Warunków zabudowy i ograniczeń. Dokument ten jest jednym z niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę. W warunkach zabudowy i ograniczeniach wskazano, że można budować na konkretnej ziemi, jakie są tam cechy i ograniczenia. I właśnie wokół tych Warunków zabudowy i ograniczeń rozwijały się wszystkie te postępowania sądowe wnoszone przez prokuraturę. Prokuratura jednak przegrała. Równolegle w 2019 roku GASK swoją decyzją unieważnił wszystkie te 35 Warunków zabudowy i ograniczeń. Strona deweloperska wniosła pozew przeciwko GASK. Przy tym strona deweloperska poprosiła tymczasowo, podczas rozpatrywania sprawy przez sąd, zawiesić wykonanie niekorzystnej dla nich decyzji GASK. Sąd tak zrobił. I sprawa w sądzie zawisła. W sądach administracyjnych sprawy rozpatrywane są latami. W efekcie deweloper w sądzie po prostu wstrzymał unieważnienie Warunków zabudowy i ograniczeń, ale jest to środek tymczasowy; ostatecznej decyzji sądu nie ma. Jaka ona będzie – nikt nie wie. Jeśli jednak Warunki zabudowy i ograniczenia zostaną unieważnione, oddanie budynków do użytkowania znajdzie się pod dużym znakiem zapytania.

Schemat inwestycyjny

Zadzwoniłam do działu sprzedaży i poprosiłam o przesłanie projektu umowy, którą miałabym podpisać przy inwestowaniu. Menedżer skutecznie o mnie zapomniał. Zadzwoniłam następnego dnia, przypomniałam o sobie i umowę mi w końcu przesłano. Udało mi się tylko ją otworzyć, przejrzeć pierwszą stronę i menedżer usunął umowę. Przez telefon powiedział, że aby zapoznać się z jakimikolwiek dokumentami, muszę przyjechać do działu sprzedaży. Zadzwoniłam z innego numeru do działu sprzedaży. Oddzwonili, ale dokumentów i tak nie udostępnili.

Co udało mi się ustalić. Na osiedlu Sofia Residence stosowany jest notarialny przedwstępny kontrakt. Zawierany jest z Fundacją. Jakiekolwiek dokumenty (pozwolenia na budowę, dokumenty na ziemię, projekt umowy) obiecują pokazać dopiero w dziale sprzedaży. Sama forma przedwstępnego kontraktu nie jest zbyt niezawodna dla ochrony praw inwestora.

Podam także orientacyjne koszty związane z rejestracją mieszkania (gdy budynek zostanie już oddany do użytkowania). To jedynie wstępne informacje od menedżera. Mogą się zmieniać, ale podaję liczby, aby nakreślić skalę wydatków.

Należy będzie zapłacić: podatki – 8,5%, koszty formalne – 7 500 UAH (to dla mieszkania dwupokojowego), usługi notariusza – 2 800 UAH oraz opłaty bankowe – 1 200 UAH.

Wnioski

Gdybym miała inwestować w osiedle Sofia Residence, zwracałabym uwagę na wszystko bardzo uważnie, ponieważ ryzyka istnieją. Kwestia Warunków zabudowy i ograniczeń jest zdecydowanie otwarta. W niekorzystnym rozwoju wypadków może to prowadzić do tego, że budynki nie zostaną dopuszczone do użytkowania.

Prokuratura przez lata nieustannie wniosła szereg pozwów mających na celu unieważnienie oddania do użytkowania już gotowych budynków. Czy takie działania prokuratury będą kontynuowane – nie wiadomo.

Osobny temat to ukrywanie informacji przez dział sprzedaży (niemożność uzyskania informacji, niechęć do komunikacji, zrzucanie dokumentów i ich nagłe usuwanie, brak części prawnej na stronie).

Bez wątpienia osiedle Sofia Residence wizualnie to bardzo ładny projekt. Piękny design, dbają o porządek, teren ogrodzony, ochrona. Na ten moment deweloperowi udaje się rozwiązywać problemy związane z budową, ale czy tak będzie zawsze – nie wiadomo. Uwzględnić te ryzyka i zdecydować o inwestycji w ten projekt – to już Wasza decyzja.