Przegląd prawny Osiedla Star City od Укрбудинвест

Wszystkie Nowe Inwestycje

Infrastruktura

Na stronie tego osiedla zobaczyłam następujący tekst: “Osiedle mieszkaniowe „Star City” przy ul. Kownańskiej 27 powstaje w rejonie Dnieprowskim Kijowa, na terenie okolicy nazywanej Socgorodok. Rejon Dnieprowski – jeden z najbardziej ekologicznych w stolicy.”

Nabrzeże Rusanowskie i kanał (49 minut i 4 kilometry), jeziora „Telbin” (analogicznie, 4 kilometry), „Niżnij Telbin”, „Prorwa”, „Korolek” i inne. Niezbyt daleko znajdują się Park Chwały Partyzantów i Wyspa Wenecka (Hydropark).”

Drugim aspektem, na który warto zwrócić uwagę, jest dotarcie tutaj.

Przeanalizowałam wszystkie możliwe trasy na mapach Google z centrum do tego osiedla, ale cały transport dowozi do osiedla Mega City. Potem musisz iść pieszo 800 metrów do osiedla Star City. Na pierwszy rzut oka to niewiele, ale przespaceruj się raz po tej malowniczej okolicy wieczorem albo podczas zamieci czy deszczu i wtedy ocenimy, czy to dużo, czy mało.

 

I oddzielnie o infrastrukturze Komfort Town, na którą wyraźnie wielu się wzoruje. Po pierwsze, to zamknięty kompleks z własną ochroną. Tak, jeśli podasz nazwę kawiarni, do której się udajesz, albo szkoły, przepuszczą cię, ale wyobrażam sobie, co się stanie, kiedy do tego osiedla regularnie będą przychodzić wszyscy mieszkańcy z ośmiu 25-piętrowych budynków.

Działka i prokuratura

Znajdujemy działkę na mapie katastralnej (8000000000:63:131:0001) i widzimy, że jej przeznaczenie to zabudowa mieszkaniowa.

Działka znajduje się we wspólnym majątku Rady Miejskiej Kijowa i w 2020 roku została przekazana w dzierżawę firmie Укрбудинвест – to zamawiający budowy.

A teraz trochę historii o tej działce.

Główne wnioski, które możemy z tego wyciągnąć: kwestia, że osiedle Star City jest budowane na działce nieprzeznaczonej do zabudowy mieszkaniowej – pozostaje otwarta. Czy pojawią się nowe postępowania karne w tej sprawie – niejasne.

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę istnieje. Wprowadzano do niego wielokrotnie zmiany, ale nie znalazłam niczego krytycznego. W odnośniku do aktualnego pozwolenia nie podano wysokości zabudowy, ale to najprawdopodobniej związane jest z działaniem rejestru, ponieważ we wcześniejszych wersjach pozwolenia wysokość była określona – 25 pięter. W warunkach urbanistycznych i ograniczeniach również wysokość budynków odpowiada 25 piętrom, więc tu nie ma problemu.

Nie znalazłam w powszechnym dostępie ekspertyzy projektu, a ona powinna być. Gdybym inwestowała w to osiedle, zdecydowanie żądałabym tego dokumentu.

Zamawiający i deweloper

Zamawiającym budowy jest firma Укрбудинвест. Czy ta firma jest powiązana ze skandalicznym Укрбудом?

Na razie nie znalazłam żadnego powiązania poza podobną nazwą. Trzeba rozumieć, że firm o podobnych nazwach jest aż 226. U tego zamawiającego jest bardzo wiele procesów sądowych. Sprawdziłam ostatnie 2 lata i nic, co byłoby związane z osiedlem, nie znalazłam. Wchodzą w spory z wykonawcami, z urzędem skarbowym, ale to nie wpływa na osiedle.

Deweloperem projektu wskazano Киевгорстрой. Ale to nie gwarantuje, że budowa osiedla na pewno będzie prowadzona bez problemów. Po pierwsze, uczestnicy mogą się wielokrotnie zmieniać.

Po drugie, uczestników budowy jest wielu i trzeba rozumieć, jakie jest rzeczywiste zaangażowanie Киевгорстрой w tym projekcie, kto za co odpowiada i za co ponosi odpowiedzialność. W tym celu trzeba oglądać umowy między uczestnikami budowy, szczególnie umowę między zamawiającym Укрбудинвест a firmą „Будкепитал” (według informacji od menedżera działu sprzedaży ta firma finansuje projekt) oraz umowę między Киевгорстрой a Будкепитал.

Schemat inwestycyjny

Schemat inwestycyjny – umowa przedwstępna, ale ten schemat nie jest najbardziej niezawodny.

Jej istota jest następująca:

Podpisujesz z firmą Будкепитал umowę przedwstępną (wcześniej umawiacie się, że kupicie tu mieszkanie, gdy będzie gotowe).

• Budynek jest w budowie, czekasz. Po oddaniu do eksploatacji Будкепитал najpierw rejestruje mieszkanie na siebie, a potem sprzedaje je tobie.
• W biurze sprzedaży powiedziano mi, że umowa przedwstępna jest notarialna, to dobrze.

Po dokładnym przejrzeniu projektu umowy przedwstępnej, polecam zwrócić uwagę na następujące kwestie:

Na jednym forum przeczytałam skargę jednego inwestora. Zdecydował się nie czekać na oddanie do eksploatacji i odsprzedać mieszkanie innej osobie, ale deweloper nie spieszy się z udzieleniem zgody na cesję. Dlatego warto wpisać do umowy możliwość cesji niezależnie od woli dewelopera.

Lokalizacja osiedla jest specyficzna, i nie chodzi tylko o to, że to teren przemysłowy. Komfort Town też budowano w strefie przemysłowej, a teraz wygląda ładnie. Ktoś powie, że i tu za 5 lat będzie ładnie, ale nie jestem tego pewna. W osiedlu Star City i za 5, i za 10 lat nie uciekniecie od linii kolejowej, a zakład Fanplit raczej w najbliższych latach się nigdzie nie przeniesie. Tak, to bardzo subiektywna ocena.

Drugim aspektem, który mnie bardzo niepokoi, jest działka, na której prowadzona jest budowa. Okresowo pojawiają się postępowania karne dotyczące zmiany przeznaczenia terenu i zabudowy mieszkaniowej.

1. w umowie podany jest planowany termin oddania do eksploatacji, a to nie jest konkretne sformułowanie. Domagaj się, aby w umowie był wskazany ostateczny termin oddania.
2. umowa przewiduje cesję, ale tylko za zgodą dewelopera.