Przegląd prawny osiedla Metro Park

Wszystkie Nowe Inwestycje

Ceny na listopad 2021 Osiedle Metro Park

Liczba pokoi	Powierzchnia	Cena za m2
1-pokojowe	28 – 40 m2	29900 – 30400 UAH/m2
2-pokojowe	46 – 80 m2	29900 UAH/m2

Charakterystyka osiedla

• Klasa – komfort
• Liczba budynków – 1
• Liczba pięter – 7, 11
• Technologia – monolityczno-szkieletowa
• Ogrzewanie – indywidualne (w mieszkaniu)
• Ściany – cegła, bloczki gazobetonowe
• Izolacja – wełna mineralna
• Wysokość sufitów – 2,75 m (od podłogi do sufitu)
• Parking – miejsce postojowe

Opowiadam o nim z kilku powodów. Po pierwsze, aby zapoznać z tym, co dzieje się na rynku nieruchomości w stolicy i jak rażące mogą być naruszenia. Te informacje nie mają na celu obrzucenia negatywem jakiegoś osiedla, lecz naświetlenie sposobu wydawania dokumentów i uświadomienie, że każdy powinien sam sprawdzić osiedle, w które inwestuje. Po drugie, żeby wyjaśnić, z jakich czasem powodów nieruchomości są tanie. Po trzecie, ponieważ w biurze sprzedaży powiedziano mi, że mają osiem różnych osiedli.

Osiedle „METRO PARK” znajduje się w rejonie Darnyckim stolicy. Teren przeznaczony pod budowę wybrano, moim zdaniem, dość kontrowersyjnie. Oceńcie sami — to w zasadzie wyjazd z Kijowa i do Oboloni dojedziecie bardzo długo. Najbliższy sąsiad to lotnisko Boryspol, można dojechać w 15 minut. W zasięgu spaceru stacja metra Vyrlytsia (450 m). Istnieje jeden niuans związany z lokalizacją osiedla — nieprzyjemny zapach z powodu bliskości stacji napowietrzania Bortnychi i spalarni odpadów.

Ocena lokalizacji pod kątem infrastruktury społeczno-użytkowej wypada niezbyt dobrze. Obok budynku jest warsztat samochodowy, brak większych centrów handlowych i innych silnych obiektów infrastruktury w bezpośrednim zasięgu spaceru. W miarę wszystko rozwinięte jest wzdłuż drogi Charkowskiej — przychodnia, izba przyjęć urazowych i położnictwo są rzeczywiście na pieszą odległość. Tuż obok ogromny Park Chwały Partyzanckiej, naprawdę świetne miejsce. Dla rodzin z dziećmi doskonałe miejsce.

Ogólnie rzecz biorąc, okolica jest niezła, ale nie każdemu przypadnie do gustu. Są dzielnice, do których stosunek jest mniej więcej obojętny, a tutaj są pewne specyficzne cechy.

Pozwolenie na budowę i oddanie do użytkowania

W projekcie zaplanowano budowę 11 pięter (chociaż faktycznie jest kondygnacja piwniczna i w sumie 12). Historia tego budynku zaczyna się w dalekim 1958 roku. To wtedy na tej działce zbudowano niewielki dom o powierzchni 104 m².

Dalej pojawił się inwestor, który postanowił przeprowadzić kapitalny remont tego domu. Złożył zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych na pierwszych trzech kondygnacjach (piwnica, parter i pierwsze piętro). Po zakończeniu prac inwestor otrzymał Deklarację o oddaniu budynku do użytku. Choć chyba nie byłoby słuszne mówić o oddaniu całego budynku do użytku, ponieważ według projektu budynek ma 11 pięter, a do użytku oddano trzy kondygnacje.

Ale deweloper rozwiązał ten problem bardzo oryginalnie. Przeprowadził tę samą procedurę 4 razy. Deweloper złożył zawiadomienie o kapitalnym remoncie na kondygnacje 3, 4 i 5 i ponownie otrzymał Deklarację o gotowości obiektu. I tak aż do 11 piętra. Listę deklaracji dotyczących budynku można sprawdzić. Ta informacja jest raczej dla prawników, żeby łatwiej było sprawdzić to osiedle i od razu ostrzegać swoich klientów.

Aby było bardziej oczywiste, jak oryginalne rozwiązanie wymyślił deweloper, przyjrzyjmy się szczegółowo tym dokumentom pozwalającym.

Zgodnie z deklaracjami, deweloper w mniej niż 2 tygodnie zbudował 11-piętrowy budynek. We wszystkich deklaracjach daty rozpoczęcia i zakończenia prac są niemal identyczne i mowa o dniach. To rekordowo szybka budowa i jestem przekonana, że nikt nie zbudował tam niczego w ciągu dwóch tygodni, podobnie jak to nie był żaden kapitalny remont.

Z informacji z deklaracji celowe przeznaczenie – „Капітальний ремонт об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані”. Jak wyobrażacie sobie dom z 1958 roku o powierzchni 104 m², z którego bez zmiany fundamentu wyrosło 11-piętrowe budowla w kształcie litery P?

A jeśli spojrzeć na tę samą deklarację, ale o jeden wiersz wyżej, można zobaczyć odpowiedź, po co taki schemat. Jeśli przeprowadza się kapitalny remont, nie trzeba składać dokumentów dotyczących gruntu. Dlatego nigdzie w dokumentach pozwalających nie pojawia się ziemia, na której stoi to cudo myśli architektonicznej.

Teraz wróćmy do pytania — czy to rzeczywiście był kapitalny remont? Wpis w rejestrze praw własności dotyczący tego budynku pojawił się dzięki takiej prostej ekspertyzie technicznej. Chodzi o to, że budynek został wybudowany 100 lat temu, ale nieco się zmienił. Zmieniła się powierzchnia i obecnie wynosi prawie 7 tys. m². Przypomnę, wcześniej powierzchnia domu, w którym rzekomo wykonano ten cudowny kapitalny remont, wynosiła 104 m². Zwróciłam uwagę na datę wydania tej ekspertyzy — wystawiona w 2020 roku. A w deklaracji dotyczącej tego budynku napisano, że budowa rozpoczęła się w połowie 2021 roku. Mogę się mylić, ale ekspert techniczny przeprowadził inwentaryzację budynku jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

I jeszcze jeden powód, dla którego trzeba było podzielić 11-piętrowy budynek na 4 kawałki i oddawać go do użytku w ten sposób. Klasa skutków tego budownictwa — СС1.

Uproszczając, klasa skutków służy do określenia, ile osób ucierpi, jeśli budynek okaże się niezdatny do zamieszkania lub zostanie całkowicie zniszczony. Do klasy СС1 zaliczają się budynki jedynie do 4 pięter. Dla ich budowy przewidziana jest znacznie prostsza procedura i mniejsza liczba dokumentów. Rzeczywiście ten 11-piętrowy budynek należy nie do klasy СС1, lecz do СС3, czyli najwyższej klasy skutków. Ale jeśli pokroi się ten wysoki tort na kawałki po 3 piętra, można udawać, że to СС1. Nie trzeba być prawnikiem, by zrozumieć, że budować dom powinno się według dokumentów i technologii jako 11-piętrowy, a nie jako cztery kawałki po 3 piętra.

Grunt

Grunt nie jest wskazany w dokumentach pozwalających, ale poprzez badania i dokładne spojrzenie na mapę można bez trudu znaleźć tę działkę. Przeznaczenie gruntu przewiduje budownictwo indywidualne, rekreacyjne, a nie budowę wieżowca.

Zamawiający i sprawa karna

Zamawiającym budowę jest ЖБК „Wood Park”, założony w 2019 roku i zajmujący się kompleksowym zarządzaniem obiektami. Takiego rodzaju działalność jak organizacja budowy nie jest potrzebna zamawiającemu — on nic nie budował, po prostu przeprowadził remont.

Zamawiający budowę figuruje w sprawie karnej dotyczącej uchylania się od płacenia podatków. Informacje o sprawach karnych są zamknięte, dlatego nie mogę powiedzieć, czy jest ona aktualna. Ale ostatni dokument w tej sprawie pochodzi z lutego 2021 roku: „За матеріалами ДФС встановлено, що на території м. Києва діє група осіб, яка в період з 2018-2019 років втілила в діяльність протиправну схему направлену на умисне ухилення від сплати податків, із доходів отриманих від будівництва та продажу квартир в житлових комплексах Метро Парк , Вуд Парк , Лофт Парк , які будуються та реалізуються від ряду ЖБК, які є неприбутковими організаціями, хоча при цьому витрачають отримані гроші не за призначенням та виводять таким чином свої прибутки”.

Trudno przewidzieć, jak ta sprawa zakończy się dla ЖБК.

Schemat inwestowania

Inwestowanie w osiedle Metro Park odbywa się przez przystąpienie do spółdzielni. Sama struktura umowy i sformułowania w niej wyglądają dość nietypowo. Jeśli czytać umowę dosłownie, jej przedmiotem nie jest moje przystąpienie do spółdzielni i nabycie przeze mnie prawa własności do mieszkania, lecz opłacenie przeze mnie udziału. Z prawnego punktu widzenia udział jest mieszkaniem, ale nalegałabym, by umowa była bardziej precyzyjna — procedura mojego przystąpienia do spółdzielni, sposób przekazania mi mieszkania (a nie tylko przypisanie mi efemerycznego udziału).

Jeszcze jedna rzecz: umowa przewiduje możliwość jej rozwiązania, lecz zasady zwrotu pieniędzy są niejasno sformułowane. Istnieje ryzyko, że jeśli zechcę rozwiązać umowę, pieniądze będą mi zwracane w ciągu 90 dni od momentu, kiedy inny inwestor kupi to mieszkanie. Trzeba popracować nad tymi punktami w umowie i dopilnować, by jasno napisano, że pieniądze zwracane są w określonym terminie od chwili rozwiązania umowy, niezależnie od tego, czy pojawi się nowy kupujący na mieszkanie, czy nie. Ponieważ menedżerowie w biurze sprzedaży twierdzą, że tak będzie, rekomenduję potencjalnym inwestorom upewnić się, by było to jasno zapisane w umowie.

W dziale sprzedaży poinformowano mnie, że jeśli nalegałabym, mogą od razu zawrzeć ze mną umowę sprzedaży gotowego mieszkania i wystawić na mnie prawo własności bez żadnych umów udziałowych.

Wnioski

Wszystkie te dziwne schematy z kapitalnym remontem prastarego budynku, który w praktyce stał się 12-piętrowym, jednoznacznie stwarzają pewne ryzyka. Po pierwsze, nie mogę być pewna, że organy nie zajmą się tym budynkiem i jego oddaniem do użytkowania w najbliższej przyszłości. Być może nikt się tym nie zajmie, a być może się zajmą. Po drugie, trzeba sprawdzić decyzję o nadaniu adresu pocztowego. W dziale sprzedaży powiedziano mi, że adres się nie zmienił. Adres pozostał taki sam jak stary dom z 1958 roku i nie trzeba nadawać nowego adresu. Ale nie interesuje mnie numer budynku, interesuje mnie adres, łącznie z numerem mieszkania.

Zamodelujmy dwie sytuacje.

Sytuacja 1. Jest indywidualny, zwarty dom bez mieszkań, adres Kamenska, 127.

Sytuacja 2. Jest budynek wielomieszkaniowy, adres Kamenska, 127. Mieszka tam warunkowo 100 mieszkań i 100 osób. W tym przypadku adres obejmuje nie tylko numer budynku, ale i numer mieszkania. Nadanie numeru odbywa się według określonej procedury opisanej w rozporządzeniu rządu. Aby zarejestrować prawa własności do tych mieszkań, rejestrator musi mieć dane o nadaniu tych adresów.

Zwróciłam się do notariusza, który nie jest związany z osiedlem „METRO PARK” i zapytałam, czy zarejestruje prawo własności do mieszkania w tym budynku. Notariusz, sprawdziwszy informacje, powiedział, że nie zarejestrowałby mojego prawa własności, dopóki nie będą porządne dokumenty o nadaniu adresu pocztowego. Zwróćcie więc uwagę, że prawdopodobnie nie każdy notariusz zarejestruje wasze prawa do mieszkania. Czy będzie możliwość rejestrowania mieszkań u tego notariusza, u którego deweloper to robi do dziś, jest trudne do przewidzenia.

Z praktycznego punktu widzenia, jak może wpłynąć sytuacja z brakiem normalnego adresu?

1. Której z tych 100 osób doręczyć list, który przyszedł na ten wspólny adres.
2. Z kim z tych 100 osób zawrzeć umowę na usługi komunalne, np. jeśli potrzebna będzie bezpośrednia umowa z konkretnym mieszkaniem.
3. Sieci dopiero są kładzione; czy nie będzie z nimi problemów, nie wiadomo.

I na koniec — nalegałabym na poprawki w umowie.

Pamiętajcie, sprawdzenie osiedla to bardzo trudne zadanie. Zdecydowanie nie polecam ufać słowom działu sprzedaży — dokładnie sprawdźcie każdy dokument lub informację, którą wam przekazują. A jeszcze lepiej powierzyć to ludziom, którzy się na tym znają. Zespół Наказ towarzyszy transakcjom nieruchomościowym, sprawdzimy dewelopera pod wszystkimi kluczowymi parametrami i będziemy z wami przy transakcji. To naprawdę może uchronić was przed utratą środków przy inwestowaniu w budowę.