Osiedle Ministerskie przy Kondratyuka – przegląd prawny

Wszystkie Nowe Inwestycje

Ceny na listopad 2021 Osiedle Ministerskie

Liczba pokoi	Powierzchnia	Cena za m2
1-pokojowe	53 m2	33100 UAH/m2
2-pokojowe	79 – 95 m2	27000 – 28000 UAH/m2
3-pokojowe	113.5 m2	17500 – 23500 UAH/m2

Charakterystyka osiedla

• Klasa – biznes
• Budynków 4
• Piętra 25-26
• Technologia – monolityczno-szkieletowa
• Ogrzewanie – centralne
• Ściany – cegła
• Izolacja – wełna mineralna
• Wysokość sufitów – 2,7 m (od podłogi do sufitu)
• Parking – naziemny i podziemny (1118 miejsc)

Ryzyka budynku oddanego do eksploatacji

Będziemy mówić o niestandardowym przeglądzie osiedla w rejonie Obolon w Kijowie, bardziej znanego jako Osiedle „Ministerskie”. Wszyscy klienci, z którymi rozmawiałam, bez wyjątku rozumują tak: jeśli budynek został oddany do eksploatacji i istnieje zarejestrowane prawo własności do mieszkań, to nie ma żadnych problemów i można śmiało inwestować. Może tak być, a może istnieją niuanse, o których nie wiecie. Jeden z takich przypadków napotkałam w osiedlu przy ul. Kondratyuka. Aby nie rzucać cienia na znane i udane Osiedle Ministerskie, tę nazwę pozostawiono dla wcześniejszej części budynków, a dla kontynuacji budowy wymyślono nową nazwę – Kompleks mieszkalny przy ul. Kondratyuka. Taka decyzja może być związana z tym, że na pewnym etapie w budowie pojawiły się problemy.

Osiedle przy ul. Kondratyuka składa się z czterech budynków. Trzy budynki zostały oddane wcześniej, a czwarty – wprowadzono do eksploatacji w 2021 roku, chociaż deweloper obiecywał zakończyć prace przy osiedlu w 2016 roku. Oznacza to, że opóźnienie w terminie czwartego budynku wyniosło 5 lat. Ale to nie jedyny powód mojego przeglądu tego osiedla. Budynek jest gotowy, oddany do eksploatacji, nadano mu adres pocztowy w rejonie Obolon w Kijowie przy ul. Kondratyuka, która uważana jest za popularną, a mimo to w sprzedaży są 1-pokojowe mieszkania, które zwykle rozchodzą się w pierwszej kolejności. Chciałam się dowiedzieć, jak to się stało, że wciąż są tam mieszkania. Na przykładzie tego osiedla sprawdzimy, czy istnieją ryzyka, jeśli klient kupuje już zarejestrowane mieszkanie, do którego istnieje prawo własności.

Inwestor i deweloper

Inwestorem, który jednocześnie był deweloperem projektu osiedla przy Kondratyuka, była firma „ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАИНА”. Firma budziła ogromne zaufanie inwestorów, ponieważ pod wszystkimi względami wyglądała na bardzo solidnego dewelopera:

• firma z kapitałem zagranicznym i wewnętrzne procesy w naszym kraju nie powinny na nią silnie wpływać;
• firma została założona w 1996 roku i z powodzeniem działała na rynku Ukrainy ponad 20 lat;
• na koncie „ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАИНА” jest wiele dużych przedsięwzięć budowlanych: budynek Kijowskiej Izby Handlowo‑Przemysłowej, drugi terminal lotniska «Борисполь», rekonstrukcja budynku konsulatu Polski na Ukrainie.

Ogólnie rzecz biorąc, życiorys firmy obejmuje renomowane obiekty, a gotowy, udany projekt osiedla „Ministerskie” pokazywał wyraźnie, jak deweloper wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Dlaczego więc doszło do pięcioletniego opóźnienia w zakończeniu budowy?

Przyczyną stały się spory sądowe między uczestnikami budowy. W rezultacie obecnie inwestor „ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА” znajduje się w procedurze bankructwa. Dwie firmy-wierzyciele zgłosiły wobec „ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА” swoje roszczenia w sądzie. Łączna kwota ich roszczeń wynosi prawie 67 mln UAH.

Co to oznacza dla kupujących mieszkań?

Według informacji działu sprzedaży, wolnych mieszkań od dewelopera nie ma. Obecnie wszystkie mieszkania sprzedawane są już z prawem własności przez osoby fizyczne. Mogłoby się wydawać, że wszystko jest w porządku — prawo własności jest zarejestrowane, klient kupuje mieszkanie od osoby prywatnej, deweloper i jego bankructwo nie mają już z tym związku. Ale istnieje niuans.

Zgodnie z obowiązującym prawem, gdy rozpoczyna się procedura upadłości, powołuje się zarządcę arbitrażowego, który zarządza majątkiem spółki-upadłej. Zarządca arbitrażowy ma prawo kontrolować, co spółka robiła przed znalezieniem się na krawędzi bankructwa. Jeśli jeden z wierzycieli lub zarządca arbitrażowy udowodni, że wcześniejsze transakcje spółki-upadłej wyrządziły spółce szkodę, sąd może uznać te transakcje za nieważne.

Dziś w osiedlu przy Kondratyuka sprzedawane są gotowe mieszkania, do których prawo własności zostało już zarejestrowane i w większości przypadków rejestrowano je niedługo przed rozpoczęciem procedury upadłości. Procedura wygląda więc następująco: oddanie budynku do eksploatacji, rejestracja prawa własności na niektóre osoby fizyczne, a następnie złożenie wniosku o upadłość. Sam inwestor jest w procedurze upadłościowej, ale mieszkania nie należą już do niego — są swobodnie sprzedawane przez osoby fizyczne, które je na siebie zarejestrowały.

Ale, jak już powiedziałam, zarządca arbitrażowy lub inni wierzyciele mogą kwestionować te prawa własności w sądzie. Mogą twierdzić, że spółka-upadła zawarła umowy z podmiotami powiązanymi, a ponieważ nie wiadomo, na kogo były rejestrowane prawa własności mieszkań, być może są to powiązane osoby, co stwarza pewne ryzyko.

Postępowania sądowe i infrastruktura osiedla

Jedną z zalet budynku oddanego do eksploatacji jest obecność instalacji. Na etapie budowy, nawet jeśli deweloper ma wszystkie dokumenty i warunki techniczne, nie jest to gwarancją, że budynek zostanie podłączony do sieci i deweloper spełni wszystkie warunki techniczne. A w przypadku budynku oddanego do użytku takich problemów nie powinno być. Niestety to dotyczy tylko teorii. W rzeczywistości nawet oddane budynki przez długi czas mogą mieć problemy z instalacjami.

Zwrócę uwagę na jeszcze jedno postępowanie sądowe dotyczące budynku nr 5 w osiedlu przy Kondratyuka. Nowo utworzone ОСББ, firma „ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА” nie przekazała niezbędnej do zarządzania budynkiem dokumentacji technicznej. ОСББ było zmuszone zwrócić się do sądu z prośbą o zobowiązanie „ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА” do przekazania potrzebnej dokumentacji. Sąd uwzględnił ten pozew. Decyzja zapadła w 2021 roku, ale przypuszczam, że deweloper jej nie wykonał, ponieważ w rejestrze egzekucji widnieje kilka postępowań, które ОСББ wszczęło przeciwko firmie „ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА” i jedno z tych postępowań jest nadal aktualne.

Ogólnie rzecz biorąc, zdecydowanie polecam, w przypadku zakupu mieszkania w którymkolwiek z budynków tego osiedla, najpierw porozmawiać z ОСББ, firmą zarządzającą lub z mieszkańcami, aby zrozumieć, jaka jest sytuacja z utrzymaniem budynku.

Następne pytanie dotyczy elektryczności w czwartym oddanym do użytku budynku. W maju 2021 roku (czyli dwa miesiące po wprowadzeniu budynku do eksploatacji) Główny Zarząd ds. Sytuacji Nadzwyczajnych zwrócił się do sądu z żądaniem odłączenia energii elektrycznej dla tego budynku. Sprawa wciąż rozpatrywana jest przez sąd administracyjny i nie wiadomo, kiedy zapadnie decyzja. Jeśli jednak decyzja będzie negatywna, budynek będzie miał problemy z dostawą prądu.

Pozwolenie na budowę i grunt

Osiedle wybudowano na dwóch działkach, obie należą do gminy i zostały przekazane „ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА” w dzierżawę pod zabudowę. Przeznaczenie terenu przewiduje zabudowę mieszkaniową. Jednak w publicznym dostępie nigdzie nie znalazłam warunków urbanistycznych i ograniczeń dla tych gruntów. Zasadniczo, skoro budynek został oddany do eksploatacji, to mogłoby się wydawać, że już ich nie potrzebujemy. Ale zdarzają się przypadki, gdy oddanie do eksploatacji jest kwestionowane w sądzie, a biorąc pod uwagę wyraźne problemy osiedla, przed zakupem zdecydowanie nalegałabym, aby pokazano mi wszystkie pozwolenia na budowę. Dlaczego? W dokumencie o oddaniu budynku do eksploatacji wskazano wysokość 25 pięter. Chciałabym sprawdzić, czy właśnie taką wysokość dopuszczały warunki urbanistyczne (ГУО) dla tej działki.

Procedura zakupu

Ponieważ wszystkie mieszkania w czwartym budynku sprzedawane są nie przez dewelopera, lecz przez osoby fizyczne, klient kupuje gotowe mieszkanie od poprzedniego właściciela na podstawie standardowej umowy kupna-sprzedaży. W związku z tym ta umowa jest standardowa i w zasadzie nie ma czego w niej zmieniać. Zwrócę uwagę na kilka punktów dotyczących transakcji:

• Notariusz przed sfinalizowaniem transakcji powinien sprawdzić, czy w mieszkaniu nie ma zameldowanych osób; skoro mieszkanie jest już zarejestrowane na kogoś, mogli tam być zameldowani.
• Ponieważ to nowa inwestycja, a prawo własności już zarejestrowano, sprawdźcie, czy poprzedni właściciel nie dokonał żadnych przeróbek (przebudowy).
• Na początku omówcie ze sprzedawcą, jakie będą dodatkowe koszty notarialne i podatkowe. Ponieważ poprzedni sprzedający sprzedaje mieszkanie, które było w jego posiadaniu krócej niż 3 lata, będzie miał wysokie podatki (minimum 5% podatek dochodowy od osób fizycznych + 1,5% danina wojskowa). Oczywiście powiecie, że to problem sprzedawcy. W istocie tak, ale musicie rozumieć, że sprzedawca uwzględni swoje koszty w cenie mieszkania. Z drugiej strony pojawia się pytanie – dlaczego sprzedawca sprzedaje to mieszkanie? Ci, którzy inwestują w osiedla w celu zysku, zwykle sprzedają mieszkania przed momentem rejestracji prawa własności na siebie, aby nie płacić tych podatków.

No i oczywiście trzeba zwrócić uwagę na mały niuans, który usłyszałam w dziale sprzedaży – prawo własności jest, ale klucze obiecują dopiero wiosną 2022 roku z powodu braku instalacji, ponieważ w budynku trwają prace. Na forach można znaleźć informacje, że w momencie oddania do użytkowania budynek był absolutnie niegotowy.

Wnioski

Sprawdzenie osiedla to bardzo trudne zadanie. Trzeba poświęcić kilka dni na sprawdzenie dokumentów budowlanych, przeczytanie umów i setek spraw sądowych, które mogą mieć wpływ na budowę. Zdecydowanie nie polecam ufać słowom działu sprzedaży – dokładnie sprawdźcie każdy dokument i informację, którą wam przekazują. A jeszcze lepiej powierzyć inwestycję ludziom, którzy się na tym znają.

Gdybym kupowała mieszkanie na osiedlu przy Kondratyuka, nalegałabym, aby transakcję sfinalizował mój notariusz. Tak, możecie samodzielnie sprawdzić w internetowym rejestrze praw własności nieruchomości, że osoba, która wam sprzedaje mieszkanie, rzeczywiście jest jego właścicielem i że mieszkanie zostało wpisane do rejestru. Ale notariusze widzą ten rejestr inaczej. Widzą tam znacznie więcej sekcji z informacjami. Chciałabym, żeby mój notariusz sprawdził pełne informacje dotyczące tego mieszkania: jak budynek był oddawany do eksploatacji, jakie dokumenty przedstawił deweloper, kto jest sprzedawcą mieszkania. Czy to rzeczywisty pierwotny inwestor, czy deweloper przed procedurą upadłości przeniósł mieszkania na „swoich” ludzi.

Drugim aspektem są instalacje. Wciąż ich nie ma i nie wiadomo, czy będą. Dodatkowo wspomniałam, że toczy się tam sprawa sądowa, której efektem mogą być problemy z prądem. Dopiero po rozważeniu wszystkich tych ryzyk podjęłabym decyzję.