Jak sprawdzić dewelopera przy zakupie mieszkania

Kontrola nowego budynku przed zakupem obejmuje kilka kluczowych aspektów legalności budowy, na które należy zwrócić uwagę w pierwszej kolejności:

1. Sprawdzenie działki przeznaczonej pod budowę.
2. Posiadanie pozwoleń na budowę.
3. Przejrzystość mechanizmu inwestowania.
4. Posiadanie przez firmę budowlaną licencji na prowadzenie robót budowlanych.
5. Uzyskanie informacji o wszystkich uczestnikach procesu budowlanego (deweloperze, generalnym wykonawcy, właścicielu działki, firmach finansowych, z którymi zawierasz umowę).
6. Sprawdzenie obecności chronionych stref obiektów dziedzictwa kulturowego.
7. Sprawdzenie możliwości komplikacji związanych ze specyfiką geologii terenu.
8. Sprawdzenie warunków technicznych przyłączenia przyszłego domu do wszystkich sieci (media).

Jak ocenić wiarygodność dewelopera

Jedno z pierwszych pytań, jakie zadaje potencjalny nabywca, to jak sprawdzić wiarygodność dewelopera i uzyskać informacje o nim. Najprostszy i najskuteczniejszy sposób to zapoznać się z informacjami dostępnymi publicznie na stronach internetowych dewelopera, który specjalizuje się w sprzedaży nieruchomości, lub na innych zasobach internetowych.

Informacje można uzyskać z tablicy informacyjnej na placu budowy. Powinny na niej być obowiązkowo zawarte informacje o dokumencie, na podstawie którego prowadzone są prace budowlane, a także informacje o odpowiedzialności dewelopera i wykonawcy zgodnie z ust. 6 art. 34 Ustawy Ukrainy „O regulacji działalności budowlanej”.

Informacje o wszystkich uczestnikach procesu budowlanego sprawdza się w otwartych rejestrach w zakresie:

• kiedy zarejestrowano firmę budowlaną, imię i nazwisko dyrektora, wysokość kapitału zakładowego, czy istnieją zaległości podatkowe (rejestr ЕГР);
• czy toczą się postępowania sądowe z ich udziałem (Rejestr sądowy);
• zapoznać się z materiałami orzeczeń sądowych (Rejestr orzeczeń sądowych);
• przejrzeć dokumenty potwierdzające prawo do gruntów, na przykład umowę najmu działki u dewelopera (Publiczna mapa katastralna).

Jakie dokumenty powinien mieć deweloper

W przypadku inwestowania znacznych środków w budowę ważne jest przeanalizowanie dokumentów dewelopera.

Wymagany wykaz dokumentów

Posiadanie przez dewelopera pozwoleń na budowę. W tym dokumencie powinna być określona specyfikacja budowy wielokondygnacyjnych kompleksów – adres budowy, numer katastralny działki, liczba pięter, dane wszystkich uczestników budowy (dewelopera, generalnego wykonawcy/wykonawcy, właściciela działki, firmy zarządzającej aktywami, z którą zawierana jest umowa).

Posiadanie przez dewelopera prawa do działki oraz jej przeznaczenia – akt własności ziemi, umowa najmu, umowa o prawie stałego użytkowania, umowa o superfecję. W przypadku braku prawa lub jego zakwestionowania w postępowaniu sądowym, nie należy inwestować swoich pieniędzy w taki nowy budynek. Przeznaczenie gruntu można sprawdzić, korzystając z otwartych źródeł Publicznej mapy katastralnej Ukrainy, a także kierując zapytanie do samego inwestora.

Posiadanie warunków technicznych przyłączenia do wszystkich mediów w budynku mieszkalnym – gaz, ciepło, energia elektryczna, wodociągi, kanalizacja. Oczywiście bez znajomości norm technicznych trudno wszystko ocenić, ale należy upewnić się o istnieniu tych dokumentów.

Sprawdzenie zgodności dokumentacji planistycznej oraz ograniczeń dotyczących planu zagospodarowania przestrzennego, planu strefowania terenu. Upewnić się co do nazwy obiektu, jego wysokości, ile rzeczywiście zbudowano pięter, co wolno budować na działce. Znaleźć je można na stronie Państwowej Inspekcji Architektury Ukrainy.

Jak sprawdzić legalność nowego budynku

Istnieją cztery sposoby, jak sprawdzić legalność nowego budynku:

1. Kto jest zaangażowany w proces budowy? Informacje o osobie prawnej dewelopera, zleceniodawcy budowy, firmie finansowej (jeśli jest zaangażowana), formie prawnej, wysokości kapitału zakładowego, jak długo działa na rynku budownictwa mieszkaniowego, liczbie wybudowanych i oddanych obiektów — można to sprawdzić w Jednolitym państwowym rejestrze osób prawnych, obecność niezakończonych postępowań egzekucyjnych, czy istnieją zaległości podatkowe, kto jest ostatecznym beneficjentem.
2. Dokumentacja. Sprawdzić dokumenty potwierdzające prawo własności do ziemi, jaka jest forma własności, czy jest pozwolenie na budowę, czy plan budowy dewelopera odpowiada planowi w pozwoleniu.
3. Jak finansowany jest projekt? Z udziału inwestorów, z własnych aktywów dewelopera, inwestycje zagranicznej firmy – trustu, kredytowanie przez bank komercyjny.
4. Sprawdzenie reputacji. Pierwsze, co trzeba zrobić, to znaleźć źródła informacji o deweloperze. Mogą to być tematyczne fora i fora inwestorów, strony internetowe, informacje w mediach. Zapoznaj się z „czarną listą” nieuczciwych deweloperów stworzoną przez Konfederację Budowniczych Ukrainy (КСУ).

Jak sprawdzić pozwolenie na budowę i licencję generalnego wykonawcy

Inwestor powinien sprawdzić pozwolenia na budowę oraz licencję generalnego wykonawcy w bazie Jednolitego rejestru licencji Ukrainy. Informacje te pozwolą upewnić się o obecności lub braku licencji u firmy, z którą planujesz współpracować i inwestować środki. Można ją znaleźć, podając jej serię i numer. Jeśli takie dane są niedostępne, można skorzystać z kodu ЕГРПОУ dla osób prawnych lub ИНН osób prowadzących działalność gospodarczą. W każdym przypadku dane z rejestru licencji są niezbędne do weryfikacji kontrahentów przed podpisaniem umowy i podjęciem właściwej decyzji.

Jak sprawdzić oddanie budynku do użytkowania

Oddanie do użytkowania budynku mieszkalnego przewiduje uzyskanie świadectwa oddania do użytkowania (kategoria budowy СС2, СС3) lub deklaracji o gotowości obiektu (kategoria СС1). Po kontroli zgodności budynku mieszkalnego z wszystkimi normami budowlanymi komisja Państwowej Inspekcji Urbanistycznej(ГАСИ) podejmuje decyzję o wydaniu odpowiedniego dokumentu. Obecność świadectwa lub jego brak można sprawdzić na stronie ГАСИ Ukrainy w rejestrze działalności budowlanej, podając kod ЕГРПОУ inwestora lub generalnego wykonawcy i wybierając odpowiedni region.

Uważnie przeczytaj warunki kontraktu, zanim podpiszesz umowę kupna-sprzedaży. Powinny w nim być określone:

• przedmiot umowy,
• data oddania obiektu do użytku,
• czy cena jest ustalona w walucie narodowej,
• obecność kar za naruszenie terminów,
• kary umowne w przypadku rozwiązania lub opóźnień terminów,
• jakie obowiązki wynikają z umowy dla dewelopera i jakie dla Ciebie.

Zwróć uwagę na cechy mieszkania w nowym budynku: adres budowy, sekcja, numer mieszkania, piętro, liczba pokoi.

Przeanalizuj punkty dotyczące praw i obowiązków stron wynikających z umowy.