Як перевірити забудовника при купівлі квартири

Перевірка новобудови перед покупкою включає кілька ключових характеристик законності будівництва, на які слід звернути увагу в першу чергу:

1. Перевірка земельної ділянки під будівництво.
2. Наявність дозвільних документів на будівництво.
3. Прозорість механізму інвестування.
4. Наявність у будівельної компанії ліцензії на здійснення будівельних робіт.
5. Отримання інформації про всіх учасників будівельного процесу (забудовника, генпідрядника, власника земельної ділянки, фінансові компанії, з якими ви укладаєте договір).
6. Перевірка наявності охоронюваних зон об’єктів культурної спадщини.
7. Перевірка можливих ускладнень у зв’язку з особливостями геології території.
8. Перевірка технічних умов на підключення майбутнього будинку до всіх комунікаційних систем.

Як визначити надійність забудовника

Одне з перших питань, яке виникає у потенційного покупця — як перевірити надійність забудовника та отримати інформацію про нього. Найпростіший і найдієвіший спосіб — ознайомитися з відкритих джерел на веб-сайтах забудовника, який спеціалізується на продажі нерухомості, або на інтернет-ресурсах.

Інформацію можна отримати з рекламного стенду на об’єкті будівництва. На ньому обов’язково має міститися інформація про документ, на підставі якого проводяться будівельні роботи, а також інформація про відповідальність забудовника та підрядника відповідно до ч.6 ст. 34 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”.

Пресреліз про всіх учасників будівельного процесу перевіряється у відкритих реєстрах на предмет:

• коли була зареєстрована будівельна компанія, П.І.Б. директора, який статутний фонд, чи існують податкові борги (реєстр ЄДР);
• чи має місце судові тяжби за їх участю (Судовий реєстр);
• ознайомитись із матеріалами судових рішень (Реєстр судових рішень);
• переглянути документи, що підтверджують право на землю, наприклад, договір оренди земельної ділянки у забудовника (Публічна кадастрова карта).

Які документи мають бути у забудовника

Для категорії інвестування великої суми коштів у будівництво важливо вивчити документи забудовника.

Обов’язковий перелік документів

Наявність у забудовника дозвільних документів на будівництво. У цьому документі має бути прописана специфікація будівництва багатоповерхових комплексів – адреса будівництва, кадастровий номер земельної ділянки, кількість поверхів, дані всіх учасників будівництва (забудовника, генерального підрядника/підрядника, власника земельної ділянки, компанії з управління активами, з якою укладається договір).

Наявність у забудовника права на земельну ділянку та її цільове призначення – акт про право власності на землю, договір оренди, договір про право постійного користування, договір суперфіції. У разі відсутності права або його оспорювання в судовому порядку, в таку новобудову не слід вкладати свої кошти. Цільове використання землі можна перевірити, скориставшись відкритими джерелами Публічної кадастрової карти України, а також зробивши запит самому замовнику.

Наявність технічних умов на підключення до всіх комунікацій у житловому будинку – газопостачання, теплопостачання, електропостачання, водопостачання, каналізація. Безумовно, не знаючи технічних норм, складно все оцінити, але переконатися в наявності цих документів необхідно.

Перевірка відповідності містобудівної документації та обмежень щодо генерального плану забудови, плану зонування території. Переконайтеся в назві об’єкта, його висотності, скільки фактично зведено поверхів, що дозволено будувати на ділянці. Знайти їх можна на сайті Державної архітектурної інспекції України.

Як перевірити законність новобудови

Існує чотири варіанти, як перевірити законність новобудови:

1. Хто залучений до процесу будівництва? Інформація про юридичну особу забудовника, замовника будівництва, фінансової компанії (у разі її залучення), організаційно-правову форму, розмір статутного капіталу, як давно працює на ринку будівництва нерухомості, кількість збудованих і зданих об’єктів з допомогою Єдиного державного реєстру юридичних осіб, наявність незавершених виконавчих проваджень, чи існує податкова заборгованість, кінцевий бенефіціар.
2. Документація. Перевірити документи права власності на землю, яка форма власності, чи є дозвіл на будівництво, чи збігається план забудовника з планом у дозволі.
3. Як здійснюється фінансування об’єкта? За рахунок інвесторів, власних активів забудовника, інвестування іноземної компанії – трасту, кредитування комерційного банку.
4. Перевірка репутації. Перше, що вам потрібно – знайти ресурс про девелопера. Це можуть бути тематичні форуми й форуми інвесторів, сайти в інтернеті, інформація в ЗМІ. Зацікавтесь “чорним списком” недобросовісних забудовників, створеним Конфедерацією будівельників України (КСУ).

Як перевірити дозвіл на будівництво та ліцензію генпідрядника

Інвестору слід перевірити дозволи на будівництво та ліцензію генпідрядника в базі Єдиного реєстру ліцензій України. Інформація дозволить переконатися у наявності або відсутності ліцензії у компанії, з якою ви плануєте співпрацювати та інвестувати кошти. Знайти її можна, вказавши її серію та номер. У разі відсутності таких відомостей можна скористатися кодом ЄДРПОУ для юридичних осіб або ІПН фізичних осіб-підприємців. У будь-якому разі дані з реєстру ліцензій необхідні для перевірки контрагентів перед підписанням договору та прийняттям правильного рішення.

Як перевірити введення будинку в експлуатацію

Введення в експлуатацію житлового будинку передбачає отримання сертифіката про введення в експлуатацію (категорія будівництва СС2, СС3) або декларації про готовність об’єкта (категорія СС1). Після контролю на відповідність житлового будинку всім будівельним нормам комісія Державної інспекції містобудування(ГАСІ) приймає рішення про видачу відповідного документа. Наявність сертифіката або його відсутність можна перевірити на сайті ГАСІ України в реєстрі будівельної діяльності, вказавши код ЄДРПОУ замовника або генерального підрядника будівництва та обравши відповідний регіон.

Уважно читайте умови контракту, перед тим як підписувати договір купівлі-продажу. У ньому мають бути прописані:

• предмет договору,
• дата введення об’єкта в експлуатацію,
• чи фіксується ціна в національній валюті,
• наявність пені за порушення строків,
• штрафні санкції у разі розірвання або затримки строків,
• які виникають зобов’язання за договором у забудовника і які виникають у вас.

Зверніть увагу на характеристики квартири в новобудові: будівельну адресу, секцію, номер квартири, поверх, кількість кімнат.

Вивчіть пункти, що стосуються прав і обов’язків сторін за договором.