Юридичний огляд ЖК Star City від Укрбудинвест

Усі Новобудови

Інфраструктура

На сторінці цього ЖК я побачила такий текст: “Житловий комплекс “Star City” по вул. Каунаській, 27 будується в Дніпровському районі Києва, на території місцевості, яку називають Соцмістечко. Дніпровський район – один із найекологічніших у столиці.”

Русановська набережна і канал (49 хвилин і 4 кілометри), озера “Тельбин” (аналогічно, 4 кілометри), “Нижній Тельбин”, “Прорва”, “Королек” та інші. Неподалік також Парк Партизанської Слави і Венеціанський острів (Гідропарк).”

Друге питання, на яке потрібно звернути увагу — як сюди добиратися.

Я вивчила всі можливі маршрути на google-карті від центру до цього ЖК, але весь транспорт їде до ЖК Мега Сіті. Потім ви пішки йдете 800 метрів до ЖК Star City. Здається, що це небагато, але пройдіться разок цією колоритною місцевістю ввечері або під час заметілі чи дощу — тоді й оцінимо, багато це чи мало.

 

І окремо про інфраструктуру Комфорт Таун, на яку явно багато орієнтуються. По-перше, це закритий комплекс зі своєю охороною. Так, якщо ви назвете кафе, куди йдете, або школу, вас пропустять, але я уявляю, що буде, коли в цей ЖК почнуть регулярно ходити всі мешканці з восьми 25-поверхівок.

Земля та прокуратура

Знаходимо землю на кадастровій карті (8000000000:63:131:0001) і бачимо, що її цільове призначення — для житлової забудови.

Земля знаходиться у комунальній власності Київради і в 2020 році була передана в оренду компанії Укрбуд Інвест – це Замовник будівництва.

А тепер трохи історії про цю землю.

Головні висновки, які ми можемо з цього зробити: питання про те, що ЖК Star City будується на землі, непридатній для житла — відкрите. Чи виникнуть нові кримінальні провадження з цього приводу — невідомо.

Дозвіл на будівництво

Дозвіл на будівництво є. У нього неодноразово вносилися зміни, але нічого критичного я не знайшла. У посиланні на актуальний дозвіл не вказана поверховість, але це, ймовірно, пов’язано з роботою реєстру, тому що в попередніх редакціях дозволу поверховість вказана – 25 поверхів. У містобудівних умовах і обмеженнях також висота будинків відповідає 25 поверхам, тому тут проблем немає.

Я не знайшла у відкритому доступі експертизу проекту, а вона має бути. І якби я інвестувала в цей ЖК, то однозначно вимагала б цей документ.

Замовник та девелопер

Замовником будівництва виступає компанія Укрбудинвест. І чи пов’язана ця компанія з резонансним Укрбудом?

Поки що я не знайшла жодного зв’язку, окрім схожої назви. Але слід розуміти, що компаній із такими схожими назвами аж 226 штук. У цього замовника є дуже багато судових процесів. Я перевірила за останні 2 роки і нічого, що було б пов’язане з ЖК, не знайшла. Вони судяться з підрядниками, з податковою, але це не впливає на ЖК.

Девелопером проєкту заявлений Київгорбуд. Але це не гарантія того, що зі спорудженням ЖК усе буде гаразд. По-перше, учасники там можуть змінюватися багато разів.

По-друге, учасників будівництва багато, і потрібно розбиратися, яка насправді участь Київгорбуду в цьому проєкті, хто за що відповідає і хто несе відповідальність. Для цього потрібно дивитися договори між учасниками будівництва, особливо договір між замовником Укрбудинвест і компанією “Будкепітал” (судячи з інформації від менеджера відділу продажів, ця компанія реалізує/фінансує проєкт) та договір між Київгорбудом і Будкепітал.

Схема інвестування

Схема інвестування — попередній договір, але ця схема не найнадійніша.

Її суть наступна:

Ви з компанією Будкепітал підписуєте попередній договір (заздалегідь домовляєтесь про те, що купите тут квартиру, коли вона буде готова).

• Будинок будується, ви чекаєте. Після введення в експлуатацію Будкепітал спочатку оформляє квартиру на себе, а потім продає вам.
• Відділ продажу сказав мені, що попередній договір нотаріальний — це добре.

І після ретельного вивчення проєкту попереднього договору я вам раджу звернути увагу на наступне:

І на одному форумі я прочитала скаргу одного інвестора. Він вирішив не чекати введення в експлуатацію і перепродати квартиру іншій особі, але забудовник не поспішає давати згоду на переуступку. Тому бажано прописати в договорі можливість переуступки незалежно від бажання забудовника.

Місцерозташування ЖК специфічне, і справа не лише в тому, що це промзона. Комфорт Таун також будувався в промзоні, а зараз там красиво. Хтось скаже, що й тут через 5 років буде красиво, але я в цьому не впевнена. У ЖК Star City ви і через 5, і через 10 років нікуди не дістанетесь від залізниці, і завод Фанплит навряд чи в найближчі роки кудись переміститься. Так, це сильно суб’єктивно.

Друге питання, яке мене сильніше насторожує — це земля, на якій іде будівництво. Періодично все ж виникають кримінальні провадження щодо зміни її цільового призначення та забудови житловими будівлями.

1. у договорі вказано запланований термін введення в експлуатацію, а це не конкретна формулювання. Добивайтесь, щоб у договорі було вказано — граничний строк введення.
2. у договорі передбачена переуступка, але тільки за згодою забудовника.