ЖК Теракот юридичний огляд

ЖК TERRACOTTA від Perfect Group довгий час мав славу “інтригана”, адже тривалий час інвестори навіть не знали розташування проєкту, не кажучи вже про ім’я забудовника. Ця стаття – юридичний огляд, які допоможе вам детальніше дізнатися про будівництво, землю, судові суперечки й, найцікавіше, чому ж мене так збентежило дозвіл на будівництво.

Інфраструктура Дарницького району

ЖК TERRACOTTA будується у Дарницькому районі столиці, практично на виїзді з Києва, у бік Борисполя. Від ЖК до метро Вирлиця 7 хвилин пішки, а до метро Бориспільська – 10 хвилин.

Зовсім поряд будується ще один ЖК “OLYMPIC PARK”, закінчення його будівництва заплановано на кінець 2022 року. Тому ви повинні враховувати, що будівництво та всі наслідки, що випливають з цього (пил, шум, техніка) будуть продовжуватися досить близько до вас. Але це можна розглядати й з позитивного боку, адже чим більше нових ЖК буде побудовано поряд з вами, тим більше об’єктів інфраструктури буде вам доступно.

ЖК TERRACOTTA – це 4 будинки, поверховістю 21-27 поверхів. Здаватися вони мають усі одночасно, за інформацією з відділу продажів, введення в експлуатацію планується на червень – липень 2021 року. На сайті ЖК є розділ, в якому можна переглянути хід будівництва, на якому етапі будівництво та які роботи ведуться.

Забудовник та Девелопер Perfect Group

Девелопер – це компанія, яка займається організацією та просуванням ЖК. Це не забудовник і не юридичний термін, а скоріше рекламний. З девелопером у вас ніяких договорів немає і він вам нічого не винен. Але багато хто орієнтується на популярність та репутацію девелопера. Згідно з інформацією на сайті ЖК TERRACOTTA їм займається два девелопери: Perfect Group та Альтіс Девелопмент.

Perfect Group досить масштабний девелопер, його відомі об’єкти – ЖК Лебединий, Stanford, Polaris, Рибальський.

Забудовник – той, хто безпосередньо отримував дозвіл на будівництво, чим і займається. Забудовником ЖК TERRACOTTA виступає компанія «ІНКОЛОР УКРАЇНА» (35830557). Вона зареєстрована у 2008 році. Я звернула увагу, що адреса компанії – це адреса будівництва, що видалося мені досить дивним. Засновник компанії знаходиться на Кіпрі та серед видів діяльності компанії – будівництво житлових будинків. Жодних боргів, які виконавча служба намагалася б стягнути, я в компанії не знайшла.

Дозвіл на будівництво ЖК TERRACOTTA

Дозвіл на будівництво (ІУ 113182432243) є, він зареєстрований у реєстрі ДАБІ, але видано на будівництво 11-поверхових будівель. А будуватися за фактом у “, а в деяких будинках й втричі більше. У цей дозвіл пізніше двічі вносилися ЗМІНИ. Я вивчила їх, але нові показники поверховості ніде не вказані, а значить, поверховість не змінювали.

Це може стати величезною проблемою для введення ЖК в експлуатацію. Тому я продовжила шукати інформацію далі та знайшла Містобудівні умови та обмеження. Якщо спрощено, місто забудовується не хаотично. Забудовник перед тим, як проєктувати будинок отримує документ, в якому й зазначено, що саме він може дозволити собі на цій ділянці землі. А забудовнику ЖК TERRACOTTA сказали, що якщо він проєктуватиме будівлю понад50 метрів (а 21 поверх це явно вище), то він має узгодити все з державними органами у сфері цивільної авіації. Пов’язано це безпосередньою близькістю аеропорту Бориспіль.

Земля під Житловий комплекс Terracotta

Цільове призначення землі в Публічній кадастровій карті відповідає тому, що реально будують, тут питань немає. Земля знаходиться у комунальній власності та належить місту Київ. Київрада своїм рішенням у 2009 році передала землю у користування забудовнику на 10 років. Але 10 років вже минуло, тож я продовжила розбиратися з землею далі. У витягу з реєстру нерухомості ми бачимо, що договір оренди між Забудовником та Київрадою датується від лютого 2012 року, тобто, судячи з усього, термін оренди у Забудовника ще є до 2022 року. У цьому витягу я перевірила, що ніяких арештів на землі немає.

Схема інвестування

У ЖК TERRACOTTA використовується наступна схема – спочатку ви підписуєте попередній договір і по ньому виплачуєте вартість квартири, а після введення будинку в експлуатацію Забудовник спочатку оформляє на себе готову квартиру та продає вам її. На цьому етапі ви підписуєте основний договір купівлі-продажу. А річ у тому, що ця схема вважається найбільш ризикованою та найменше захищає право покупця.

Нижче описую ключові моменти у попередньому договорі ЖК TERRACOTTA, на які я звернула увагу:

1. Зазвичай попередній договір укладається безпосередньо із забудовником. Але в цьому випадку негаразд. Попередній договір ви укладаєте з якоюсь іншою компанією, і це не дуже страшно. А перед тим, як укладати договір, потрібно попросити, щоб відділ продажу показав вам договір між забудовником та тією компанією, яка продає вам квартиру. Тому що вам потрібно переконатися, що та компанія, з якою ви укладаєте договір, має право продавати цю квартиру.
2. У договорі прописаний “запланований термін введення будинку в експлуатацію” й важливо розуміти, що це лише плановий термін. Набагато краще, коли в договорі вказується граничний термін, до якого має бути зданий будинок. Крім того, у попередньому договорі я не знайшла жодних штрафних санкцій за затримку будівництва. Тобто запланований термін у договорі прописаний, але якщо забудовник не виконає цієї обіцянки, ви можете розраховувати лише на “вибачте”, адже жодних штрафів не передбачено.
3. Ви можете розірвати договір у будь-який момент та забрати вкладені гроші, але при цьому втрачаєте 10%. Це насправді, на мою думку, непоганий варіант, адже далеко не в кожному договорі прописано можливість будь-якої миті розірвати його та забрати вкладені кошти.
4. Також ви можете зробити перевідступ, тобто продати свою квартиру комусь до того, як оформите право власності, але при цьому ви втрачаєте до 5% вкладених грошей. І зробити це можна лише якщо ви вже повністю сплатили вартість квартири. Чому я звертаю вашу увагу на цей пункт? Тому що якщо покупець бачить, що будівництво зупинилося, то перше, що він спробує зробити – забрати свої гроші, а якщо у забудовника забрати їх не може, наприклад, немає у забудовника грошей, то єдиний варіант – перепродати цю квартиру комусь іншому.

Судові суперечки Perfect Group

Забудовник мав судову суперечку по ЖК TERRACOTTA з громадською організацією, яка намагалася оскаржити законність дозволу на будівництво. Але ця справа вже пройшла касацію та виграв Забудовник. Тому робимо висновок, що зараз у ЖК проблем із судами немає.

Висновок

У принципі ЖК TERRACOTTA справив на мене гарне враження. У нього досить відомий девелопер й немає жодних активних судових суперечок, що трапляється дуже рідко у київських ЖК, а також немає явних проблем із землею.

Головним сумнівним моментом для мене залишився дозвіл на будівництво лише 11 поверхів, адже будується набагато більше. І два результати – або забудовник внесе зміни до вирішення, або це стане проблемою.

Ще один момент – технічні умови. Це документ, який потрібен для підключення будинку до комунікацій і я не знайшла актуальних ТУ ні на сайті ЖК, ні у відкритому доступі Інтернету. Тому рекомендую обов’язково запросити їх у відділу продажу, якщо ви плануєте інвестувати в цей ЖК.

Ще один момент на який я звертала б увагу – це місце розташування. Те, що ЖК перебуватиме на виїзді з Києва, як на мене не проблема – поруч Парк Партизанської Слави, 2 станції метро, ​​широка траса. Але в районі метро Вирлиця влітку, особисто я, не раз помічала неприємні запахи. Річ у тому, що на відстані 2,5 км від ЖК знаходиться сміттєспалювальний завод та Бортницька станція аерації. Чи є в цьому проблема вирішувати вам, але якщо ви чутливі до запахів, просто приїдьте кілька разів та погуляйте біля ЖК, поспілкуйтеся з місцевим населенням.