ЖК Метро Парк юридичний огляд

Всі Новобудови

Ціни на листопад 2021 ЖК Метро Парк

Кількість кімнат	Площа	Ціна за м2
1-кімнатні	28 – 40 м2	29900 – 30400 грн/м2
2-кімнатні	46 – 80 м2	29900 грн/м2

Характеристики ЖК

• Клас — комфорт
• Будинків — 1
• Поверховість — 7, 11
• Технологія — монолітно-каркасна
• Опалення — індивідуальне (у квартирі)
• Стіни — цегла, газоблок
• Утеплення — мінеральна вата
• Висота стель — 2,75 м (від підлоги до стелі)
• Паркінг — стоянка

Розповідаю про нього з кількох причин. По-перше, для ознайомлення з тим, що відбувається у сфері нерухомості в столиці і наскільки кричущими можуть бути порушення. Ця інформація не для того, щоб вилити негатив на якийсь ЖК, а щоб пролити світло на те, як видаються документи і донести, що кожен сам повинен перевіряти ЖК, у який інвестує. По-друге, щоб пояснити, які іноді є причини дешевої нерухомості. По-третє, тому що у відділі продажів мені сказали, що у них є 8 різних ЖК.

ЖК “METRO PARK” знаходиться в Дарницькому районі столиці. Місцевість для будівництва обрали, на мій погляд, дещо спірну. Судіть самі — це фактично на виїзді з Києва, і до Оболоні їхати буде дуже довго. Найближчий сусід — аеропорт Бориспіль, можна дістатися за 15 хв. В пішій доступності метро Вирлиця (450 м). Є один нюанс, пов’язаний з розташуванням ЖК — неприємний запах через близьке сусідство з Бортницькою станцією аерації та сміттєспалювальним заводом.

Якщо оцінювати місцерозташування з точки зору соціально-побутової інфраструктури, то з нею не все гаразд. Біля будинку СТО, жодних великих ТРЦ та інших потужних об’єктів інфраструктури прямо в пішій доступності тут немає. Більш-менш все розвинено на Харківському шосе — поліклініка, травмпункт і пологовий дійсно в пішій доступності. Зовсім поруч великий парк партизанської слави, він реально крутий. Для сімей з дітьми прекрасне місце.

В загальному, ця місцевість непогана, але вона не всім припаде до душі. Є райони, ставлення до яких більш-менш рівне, а тут є якісь особливості.

Дозвіл на будівництво та введення в експлуатацію

У складі проєкту заплановано будівництво 11 поверхів (хоча насправді є цокольний поверх і всього їх 12). Історія цього будинку починається в далекому 1958 році. Саме тоді на цій землі був збудований невеликий будинок площею 104 кв. метри.

Далі з’явився замовник будівництва, який захотів провести капітальний ремонт цього будинку. Він подав повідомлення про початок будівельних робіт на перших трьох поверхах (цокольний, перший і другий поверхи). Коли роботи були завершені, замовник отримав Декларацію про введення будинку в експлуатацію. Хоча, мабуть, неправильно буде говорити про введення будинку в експлуатацію, тому що за планом у будинку 11 поверхів, а ввели в експлуатацію три поверхи.

Але забудовник вирішив цю проблему дуже оригінально. Він продемонстрував ту ж процедуру 4 рази. Забудовник подав повідомлення про капітальний ремонт 3, 4 і 5 поверхів і отримав знову Декларацію про готовність об’єкта. І так до 11 поверху. Ознайомитися зі списком декларацій по будинку можна. Ця інформація скоріше для юристів, щоб було простіше перевірити цей ЖК і одразу попереджати своїх клієнтів.

Щоб було більш очевидно, наскільки оригінальне рішення вигадав забудовник, давайте детальніше подивимось на ці дозволи.

Судячи з декларацій, забудовник менше ніж за 2 тижні збудував 11-поверхову будівлю. У всіх деклараціях майже однакові дати початку і закінчення будівництва і мова йде про дні. Це рекордно швидке будівництво і я впевнена, що ніхто там нічого за два тижні не будував, так само як і те, що це ніякий не капітальний ремонт.

За інформацією з декларації цільове призначення – “Капітальний ремонт об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані”. Як ви собі уявляєте будинок з 1958 року на 104 м.кв., з якого без зміни фундаменту виріс 11-поверховий будинок у вигляді літери П.

А якщо подивитись ту ж декларацію, але на рядок вище, то можна побачити відповідь, навіщо така схема. Якщо проводиться капітальний ремонт, не потрібно подавати документи на землю. Тому ніде в дозволах не зустрічається земля, на якій стоїть це диво архітектурної думки.

А зараз повернемося до питання — а чи дійсно це капітальний ремонт? Запис у реєстрі прав власності про цей будинок з’явився завдяки такій нехитрій довідці від технічного експерта. Суть зводиться до того, що будівля була побудована 100 років тому, але вона трохи змінилася. Змінилася площа і на даний момент становить майже 7 тис. кв. метрів. Нагадаю, раніше площа будинку, в якому нібито був проведений цей чудо капітальний ремонт, становила 104 кв.м. Я звернула увагу на дату видачі цієї довідки, видана вона у 2020 році. А в декларації по вказаному будинку написано, що будівництво почалося в середині 2021 року. Можливо, я помиляюся, але технічний експерт ще до початку будівництва вже провів інвентаризацію будинку.

І ще одна причина, навіщо потрібно було дробити 11-поверховий будинок на 4 шматочки і вводити його в експлуатацію таким способом. Клас наслідків даного будівництва – СС1.

Якщо дуже спростити, то клас наслідків потрібен для того, щоб визначити, скільки людей постраждає, якщо ця будівля виявиться непридатною для життя або взагалі зруйнується. До класу СС1 належать будівлі тільки до 4-х поверхів. І для їхнього будівництва передбачена значно простіша процедура і менша кількість документів. Якщо дивитися реально, цей 11-поверховий будинок належить не до класу СС1, а до СС3, тобто максимального класу наслідків. А от якщо порізати цей високий торт на шматочки по 3 поверхи, то можна зробити вигляд, що це СС1. Не потрібно бути юристом, щоб зрозуміти, що будувати будинок за документами і за технологією потрібно було як 11-поверховий, а не як 4 шматочки з 3-поверхових будівель.

Земля

Земля в дозволах не вказана, але шляхом пошуків та прискіпливого погляду на карту можна легко знайти цю ділянку. Цільове призначення передбачає індивідуальне, дачне будівництво, а не будівництво висотки.

Замовник і кримінальна справа

Замовником будівництва виступає ЖБК “Вуд Парк”, створений у 2019 році і займається комплексним обслуговуванням об’єктів. Замовнику такий вид діяльності, як організація будівництва, не потрібен, він же нічого не будував, він просто зробив ремонт.

Замовник будівництва фігурує в кримінальній справі щодо ухилення від сплати податків. Інформація по кримінальних справах закрита, тому я не можу сказати, чи актуальна вона. Але останній документ по цій справі був у лютому 2021 року: “За матеріалами ДФС встановлено, що на території м. Києва діє група осіб, яка в період з 2018-2019 років втілила в діяльність протиправну схему направлену на умисне ухилення від сплати податків, із доходів отриманих від будівництва та продажу квартир в житлових комплексах Метро Парк , Вуд Парк , Лофт Парк , які будуються та реалізуються від ряду ЖБК, які є неприбутковими організаціями, хоча при цьому витрачають отримані гроші не за призначенням та виводять таким чином свої прибутки”.

Чим завершиться ця справа для ЖБК передбачити складно.

Схема інвестування

Інвестування в ЖК Метро Парк відбувається через вступ до кооперативу. Сама структура договору та формулювання в ньому виглядають досить нетипово. Якщо дослівно читати договір, то його предметом є не моє вступ до кооперативу, і не отримання мною права власності на квартиру, а оплата мною паю. З юридичної точки пай являє собою квартиру, але я б наполягла на тому, щоб договір прописали чіткіше — порядок мого вступу в кооператив, порядок передачі мені квартири (а не тільки закріплення за мною ефемерного паю).

Ще один момент: за договором є можливість його розірвати, але порядок повернення грошей прописаний нечітко. Є ризик, що якщо я захочу розірвати договір, то гроші мені будуть повертати протягом 90 днів з моменту, коли інший інвестор купить цю квартиру. Потрібно попрацювати над цими пунктами в договорі і домогтися, щоб там чітко було вказано, що гроші повертають мені впродовж визначеного періоду з моменту розірвання договору, незалежно від того, з’явиться новий покупець на квартиру чи ні. Оскільки менеджери у відділі продажів озвучують, що саме так і буде, рекомендую потенційним інвесторам уточнити, щоб у договорі це було чітко вказано.

У відділі продажів мені повідомили, що якщо я наполягатиму, то зі мною одразу можуть укласти договір купівлі-продажу готової квартири і оформити на мене право власності без жодних пайових договорів.

Висновки

Усі ці дивні схеми з капітальним ремонтом допотопної будівлі, яка фактично перетворилась на 12-поверховий будинок, однозначно створюють певні ризики. По-перше, я не можу бути впевненою, що цим будинком і його введенням в експлуатацію не займуться найближчим часом органи. Можливо, ніхто і не буде займатися, а можливо й будуть. По-друге, потрібно перевірити рішення про присвоєння поштової адреси. У відділі продажів мені сказали, що адреса не змінилася. Адреса залишилася та сама, що й у того старого будинку 1958 року і нову адресу не потрібно присвоювати. Але мене не цікавить номер будинку, мене цікавить адреса, включаючи номер квартири.

Давайте змоделюємо дві ситуації.

Ситуація 1. Є індивідуальний цілісний будинок без квартир, адреса Каменська, 127.

Ситуація 2. Є багатоквартирний будинок, адреса Каменська, 127. В ньому умовно 100 квартир і проживає 100 людей. У цьому випадку адреса включає не тільки номер будинку, але і номер квартири. Присвоєння номера відбувається за визначеною процедурою, яку Кабмін у своєму постанові описав. Для реєстрації прав власності на ці квартири у реєстратора мають бути дані про присвоєння цих адрес.

Я звернулась до нотаріуса, який не пов’язаний з ЖК “METRO PARK” і запитала, чи зареєструє він мені право власності на квартиру в цьому будинку. Нотаріус, перевіривши інформацію, повідомив, що він би не зареєстрував мені право власності, поки не буде нормальних документів про присвоєння поштової адреси. Тому врахуйте, що скоріше за все не кожен нотаріус зареєструє ваші права на квартиру. Чи буде можливість реєструвати квартири у того нотаріуса, у якого забудовник це робить на сьогодні, передбачити неможливо.

З практичної точки зору, як може вплинути ситуація з відсутністю нормальної адреси?

1. Кому з цих 100 людей, які живуть у цьому багатоквартирному будинку, вручати лист, який надійшов на цю загальну адресу.
2. З ким із цих 100 людей укладати договір на комунальні послуги, наприклад, якщо знадобиться прямий договір з конкретною квартирою,
3. Комунікації лише прокладаються, чи не буде з ними проблем — невідомо.

І наостанок — я б наполягла на правках у договорі.

Пам’ятайте, перевірка ЖК — це дуже складне завдання. Я однозначно не рекомендую довіряти словам відділу продажів, ретельно перевіряйте кожен документ або інформацію, яку вам дають. А ще краще — доручити це людям, які в цьому розбираються. Команда Наказ супроводжує угоди з нерухомості, ми перевіримо забудовника за всіма ключовими параметрами і будемо з вами на угоді. Це дійсно може вберегти вас від втрати коштів при інвестуванні в будівництво.