Юридичний огляд ЖК Ревуцький від Дарбудсистем

Усі новобудови

Дозвіл на будівництво

Спочатку дозвіл видавався абсолютно на інший проєкт. Це мав бути торгово-офісний комплекс на 8 поверхів із паркінгами. Але в 2019 році змінився замовник будівництва і загалом змінився весь проєкт. Тепер у дозволі вказано будівництво багатоквартирного будинку на 25 поверхів.

Земля

Із землею я бачу 3 основні проблеми:

Звертаю увагу на те, що нібито в іпотеку передавався тільки недобудований ТЦ, до якого інвесторам, здається, немає справи. Але справа в тому, що згідно із Законом «Про іпотеку» будівля передається в іпотеку разом із землею. Земля і нерухомість на ній нерозривні.

Замовник і суди

Спочатку замовником була компанія Оптимабудсервис. Але в 2018 році вона передала цю землю під забудову компанії Дарбудсистем. Відповідно у дозвіл на будівництво внесли зміни і змінили замовника на компанію Дарбудсистем. Здається, усе нормально. Але цікаво те, що потім з’явилася громадська організація, яка чомусь була незадоволена тим, що змінився замовник будівництва, і подала позов до суду, щоб скасувати такі зміни. Першу і другу інстанцію вона програла і подала касацію. Потім громадська організація сама відмовилась від цієї касації і попросила закрити цю справу, що суд, звісно, і зробив. Але мене здивувало наступне — через місяць касацію по цій же справі подала компанія Оптимабудсервис. Тобто Оптимабудсервис САМА спершу передала землю під забудову компанії Дарбудсистем, а потім намагалася це оскаржити.

Цю касацію суд повернув через процесуальні моменти, навіть зупинятися на них немає сенсу.

Але з цього я роблю такий висновок — є попередній замовник Оптимабудсервис, який на даний момент є й власником землі. І є новий замовник – Дарбудсистем. Вони між собою підписали договір про забудову цієї землі. Згідно з цим договором Дарбудсистем отримає право власності на результати будівництва (окрім того недобудованого ТЦ). Але, судячи з касації, про яку я щойно говорила, можна зробити висновок, що ці компанії явно між собою вже щось не поділили. Інакше чому Оптимабудсервис намагалася в суді оскаржити, що Дарбудсистем є замовником будівництва?

Ця ситуація була у 2020 році. Можливо, вона вже вирішена й компанії між собою все владнали, а можливо — ні. По-перше, очевидно, що немає нічого доброго в тому, що власник землі і замовник щось між собою не поділили. По-друге, ця ситуація дуже нагадала мені те, що зараз відбувається з ЖК Варшавські. Там теж компанії не можуть домовитися між собою.

Девелопер

Девелопером проєкту виступає корпорація “ДБК Житлобуд”. Замовник будівництва (Дарбудсистем) уклав договір із компанією ДБК-Партнер для спільної реалізації цього проєкту. Згідно з цим договором замовник отримує лише 100 кв.м. житла. Це, грубо кажучи, одна велика трикімнатна квартира. Усі інші житлові, нежитлові приміщення та паркомісця отримує ДБК-Партнер. Тому якщо ви все ж плануєте інвестувати в цей ЖК, то стежте, з ким саме ви укладаєте договір, бо там дуже багато учасників будівництва.

Комунікації

Чи буде будинок підключений до комунікацій — це завжди таємниця, покрита мороком. Ризики з комунікаціями перевірити практично неможливо. Але у випадку з цим ЖК у мене з’явилися думки, що тут можуть бути проблеми. У 2020 році проходив судовий процес: Держслужба з надзвичайних ситуацій звернулася до суду і вимагала відключити електропостачання цього ЖК. Держслужба справу програла, але якщо вчитатися в неї, то виявляється, що програла вона через формальні недоліки, а не тому, що на будівництві все в порядку. Грубо кажучи, Держслужба поставила відповідачем компанію Оптимабудсервис, а це неправильно. Через те, що учасників будівництва багато, там було багато контрактів і повноваження були розподілені між багатьма компаніями, то Оптимабудсервис до питань будівництва жодного відношення не має. Їй не належать ці будинки. Але читаючи цю справу, у мене все ж виникли сумніви, чи не буде там у майбутньому питань з комунікаціями.

Кримінальна справа

Жителі Осокорків звернулися до Київської прокуратури, стверджуючи, що будівництво незаконне, а частина земельної ділянки знаходиться в межах санітарної зони Бортницької станції аерації. Було відкрито кримінальне провадження і у вересні 2019 року Дарницький суд призначив експертизу цієї земельної ділянки.

Результати експертизи невідомі, бо це таємниця слідства. Натомість відомо, що це кримінальне провадження не заглохло, а дуже навіть активно ведеться далі. Бо на початку лютого 2021 року по цьому ж розслідуванню було накладено арешт на будинки, що будуються, з забороною будь-яких будівельних робіт та продажу. Дуже швидко, вже в середині лютого, замовник будівництва в апеляційному суді зняв цей арешт. Так швидко зняв, що, мабуть, інформація навіть не встигла просочитися до інвесторів. Але факт є — кримінальне провадження щодо ЖК є і воно активне.

Думаю, що висновки будуть дуже короткими. З юридичної точки зору в цього ЖК просто повний кавардак — з землею однозначно є проблеми, між учасниками будівництва, як мені здалося, є якісь незгоди, адміністративних і кримінальних справ предостатньо, терміни здачі вже переносилися (спочатку обіцяли введення в експлуатацію наприкінці 2020 року). Місцевість і дизайн — це індивідуально, але особисто я там нічого хорошого не побачила. Про Бортницьку станцію аерації і сміттєспалювальний завод я вже говорила в огляді ЖК Терракота. Близькість Бортницької станції аерації і сміттєспалювального заводу до ЖК мені здається поганою ідеєю.