Telegram 
Viber 
Whatsapp 
Messenger Audyt prawny osiedla mieszkaniowego Rewucki
| Заказчик | Дарбудсистем |
| Расположение | Киев, Дарницкий р-н |
| Класс | Эконом |
| Цена грн/м² | 20 500 |
Zaczęto budowę centrum biurowego, potem porzucono betonową konstrukcję jako niedokończoną i postanowiono, że teraz obok trzeba zbudować osiedle mieszkaniowe. Ciekawe, czy je dokończą? To wszystko o osiedlu Rewucki w rejonie Darnickim w Kijowie. Ten kompleks to prawdziwe zagłębie sprzeczności. Czytasz deklarowane zalety i tam jest widok na jeziora. Przyjeżdżasz na miejsce, a tam spalarnia odpadów. Patrzysz i na pierwszy rzut oka z gruntami wszystko dobrze, zaczynasz kopać głębiej – znajdujesz wiele niuansów. Pytasz o niedokończone centrum handlowo-biurowe, mówią, że nie ma ono związku z domami i w niczym nie przeszkadza, zaczynasz rozkopywać dokumenty i znów znajdujesz sensacje.
- Sprawdzenie dokumentów
- Analiza schem inwestycyjnych
- Analiza procesów
- Wsparcie przy transakcji
Pozwolenie na budowę
Początkowo pozwolenie wydane było na zupełnie inny projekt. Miał to być kompleks handlowo-biurowy na 8 pięter z parkingami. Jednak w 2019 roku zmienił się inwestor i generalnie cały projekt został zmieniony. Teraz w pozwoleniu wskazano budowę budynku wielorodzinnego na 25 pięter.
Grunt
Z gruntami widzę 3 główne problemy:
1. Przeznaczenie terenu.
Znajdujemy grunt w publicznej mapie katastralnej i tam wskazane jest, że jego przeznaczenie to „для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного комплексу з підземним та наземним паркінгом”. To znaczy, że nie ma tam wskazanych budynków mieszkalnych. Jednocześnie w rejestrze nieruchomości dla tego gruntu przewidziana jest zabudowa mieszkaniowa – niejasne.
W związku z tym przeznaczenie terenu zaczęło budzić pytania. I najwyraźniej u wielu osób. Ponieważ deweloper osiedla na swojej stronie podał informację o sprawie administracyjnej, którą rzekomo wygrał dotycząc tej kwestii. Ale moim zdaniem to jeszcze nie dowód. W tej sprawie sąd rozpatrywał kwestie przeznaczenia terenu nie bezpośrednio. Sąd wskazał, że jest jakieś pismo z GASKA, w którym potwierdzono, że na tym gruncie można budować domy mieszkalne. W sprawie budowy na tym gruncie do dziś istnieje też inna sprawa, tylko że już karna. I w niej śledczy stawia pytanie, czy to pismo z GASKA nie jest sfałszowane, ponieważ GASK twierdzi, że takie pismo u nich się nie zachowało.
2. Okres użytkowania gruntu.
Właścicielem gruntu jest firma Optimabudservice i udostępniła ona grunt pod zabudowę firmie Дарбудсистем. Okres użytkowania gruntu przez Дарбудсистем kończy się w październiku 2021 roku. Czy zdążą dokończyć budowę – nie wiadomo. Czy strony będą przedłużać okres obowiązywania umowy – także nie wiadomo, ale mam co do tego duże wątpliwości, ponieważ wydaje mi się, że te dwie firmy coś między sobą nie podzieliły.
3. Niedokończony kompleks handlowo-biurowy.
Należy on do właściciela gruntu – firmy Optimabudservice. I przekazała ona ten niedokończony kompleks handlowo-biurowy jako zabezpieczenie hipoteczne na rzecz firmy cypryjskiej, od której pożyczyła 10 mln $. Termin zwrotu długu upłynął w maju 2021 roku.
Zwracam uwagę na to, że wydawać by się mogło, iż w zastaw przekazano tylko niedokończone centrum handlowe, które inwestorów jakby nie interesuje. Ale kwestia w tym, że zgodnie z ustawą „O hipotece” budowla przekazywana jest w hipotekę razem z gruntem. Grunt i nieruchomości na nim są nierozerwalne.
Zamawiający i sądy
Początkowo zamawiającym była firma Optimabudservice. Jednak w 2018 roku udostępniła ona ten grunt pod zabudowę firmie Дарбудсистем. W związku z tym w pozwoleniu na budowę wprowadzono zmiany i zamawiającym została firma Дарбудсистем. Wydawałoby się, że wszystko w porządku. Jednak interesujące jest to, że potem pojawiła się organizacja społeczna, która z jakiegoś powodu była niezadowolona ze zmiany zamawiającego i wniosła pozew do sądu o unieważnienie takich zmian. Pierwszą i drugą instancję przegrała i złożyła kasację. Następnie sama organizacja społeczna zrezygnowała z tej kasacji i poprosiła o zamknięcie sprawy, co sąd oczywiście zrobił. Ale zdziwiło mnie to, że miesiąc później kasację w tej samej sprawie złożyła firma Optimabudservice. Czyli Optimabudservice SAMA najpierw przekazała grunt pod zabudowę firmie Дарбудсистем, a potem próbowała to zakwestionować.
Sąd oddalił tę kasację ze względu na kwestie proceduralne, nie ma sensu się na nich zatrzymywać.
Ale wyciągam z tego następujący wniosek – jest poprzedni zamawiający Optimabudservice, który w tej chwili jest także właścicielem gruntu. I jest nowy zamawiający – Дарбудсистем. Podpisali między sobą umowę na zabudowę tego gruntu. Zgodnie z tą umową Дарбудсистем otrzyma prawo własności do rezultatów budowy (z wyjątkiem tego niedokończonego centrum handlowego). Ale sądowa kasacja, o której właśnie mówiłam, pozwala wywnioskować, że te firmy najwyraźniej między sobą już coś nie podzieliły. W przeciwnym razie dlaczego Optimabudservice próbowała w sądzie zakwestionować, że Дарбудсистем jest zamawiającym budowy?
Sytuacja miała miejsce w 2020 roku. Możliwe, że już została rozwiązana i firmy wszystko między sobą uregulowały, a możliwe że nie. Po pierwsze, oczywiste jest, że nie jest dobrze, gdy właściciel gruntu i zamawiający czegoś między sobą nie podzielili. Po drugie, ta sytuacja bardzo przypomina mi to, co dzieje się teraz z osiedlem Варшавские, gdzie również firmy nie mogą się porozumieć.
Deweloper
Deweloperem projektu jest korporacja „ДБК Житлобуд”. Zamawiający (Дарбудсистем) zawarł umowę z firmą ДБК-Партнер w celu wspólnej realizacji tego projektu. Zgodnie z tą umową zamawiający otrzymuje tylko 100 m² mieszkań. To, mówiąc w skrócie, jedno duże trzypokojowe mieszkanie. Wszystkie pozostałe lokale mieszkalne, niemieszkalne oraz miejsca parkingowe otrzymuje ДБК-Партнер. Dlatego jeśli planujesz inwestować w to osiedle, zwracaj uwagę, z kim dokładnie zawierasz umowę, ponieważ uczestników budowy jest tam bardzo wielu.
Media
Czy budynek będzie podłączony do mediów – to zawsze tajemnica spowita mrokiem. Ryzyka związane z mediami są praktycznie niemożliwe do zweryfikowania. Ale w przypadku tego osiedla mam pewne podejrzenia, że mogą wystąpić problemy. W 2020 roku toczył się proces sądowy: Państwowa Służba ds. Sytuacji Nadzwyczajnych wystąpiła do sądu z żądaniem odłączenia prądu na tym osiedlu. Służba przegrała sprawę, ale jeśli się wczytać, okazuje się, że przegrała z powodu formalnych niedociągnięć, a nie dlatego, że na budowie wszystko jest w porządku. Mówiąc krótko, Służba wskazała jako pozwanego firmę Optimabudservice, co było błędem. Z powodu tego, że uczestników budowy jest wiele, istniało wiele kontraktów i uprawnienia były podzielone między wieloma firmami, Optimabudservice nie miała nic wspólnego z kwestiami budowy. Te domy do niej nie należą. Ale czytając tę sprawę, pozostały mi wątpliwości, czy w przyszłości nie pojawią się tam problemy z mediami.
Sprawa karna
Mieszkańcy Osokorków zwrócili się do prokuratury kijowskiej twierdząc, że budowa jest nielegalna, a część działki znajduje się w granicach strefy sanitarnej Stacji Napowietrzania Bortnycka. Zostało wszczęte postępowanie karne i we wrześniu 2019 roku sąd rejonowy Darnicki wyznaczył ekspertyzę tej działki.
Wyniki ekspertyzy są nieznane, ponieważ stanowią tajemnicę śledztwa. Wiadomo natomiast, że ta sprawa karna nie zamarła, lecz jest aktywnie prowadzona dalej. Ponieważ na początku lutego 2021 roku w ramach tego samego śledztwa na budujące się domy nałożono areszt z zakazem prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych i sprzedaży. Bardzo szybko, już w połowie lutego, inwestor w apelacji zdjęł ten areszt. Tak szybko, że prawdopodobnie informacja nawet nie zdążyła dotrzeć do inwestorów. Ale fakt pozostaje – istnieje sprawa karna dotycząca osiedla i jest aktywna.
Myślę, że wnioski będą bardzo krótkie. Z prawnego punktu widzenia to osiedle ma naprawdę spore problemy – z gruntami na pewno są kłopoty, między uczestnikami budowy, jak mi się wydaje, istnieją jakieś nieporozumienia, jest mnóstwo spraw administracyjnych i karnych, terminy oddania były już przesuwane (początkowo obiecywano oddanie do użytku pod koniec 2020 roku). Lokalizacja i projekt to kwestia indywidualna, ale osobiście nie widziałem tam nic dobrego. O stacji napowietrzania Bortnyckiej i spalarnio odpadów już mówiłem w przeglądzie osiedla Terrakota. Bliskość stacji napowietrzania i spalarni odpadów do osiedla wydaje mi się złym pomysłem.
Osiedle Rewucki — problemy, których można uniknąć.
- Niedokończenia. Tylko w Kijowie jest 70 takich niedokończonych inwestycji. 18 tys. mieszkań, do których właściciele nadal nie otrzymali kluczy.
- Longstorybook/Długotrwałe budowy. W Kijowie jest 8 znanych długoterminowych budów, które trwają już ponad 12 lat.
- Niezgodność z obiecywanym projektem ukończonym. To wtedy, gdy deweloper mówił jedno, a wyszło coś innego. Oczekiwano luksusowego placu zabaw dla dzieci, a w rzeczywistości były trzy huśtawki. Na wizualizacjach był zielony dziedziniec z dużymi drzewami i krzewami, a w rzeczywistości asfalt, wokół wykopane kawałki ziemi i jakieś pędy zamiast bujnej zieleni. Obiecywano dziedziniec bez samochodów, a w efekcie parking pod wejściem. Na obrazkach pokazano piękne lobby i korytarze z wykończeniem, zamiast tego jednoznaczne, szare klatki schodowe. Przykładów jest dużo.
„Zapamiętaj! Ani pośrednik nieruchomości, ani bank, tym bardziej dział sprzedaży nie będą w pełni wyjaśniać wszystkich problemów związanych z osiedlem Rewucki, ponieważ dla nich ważne jest jedno – zawrzeć transakcję i uzyskać swój zysk. Weryfikacja nowej inwestycji i decyzja o inwestycji to twoja osobista odpowiedzialność. Przeanalizuj wszystkie dokumenty, sprawdź samodzielnie wszystkie aspekty. Jeśli chcesz zredukować ryzyko do zera, zamów pełną weryfikację i my wszystko załatwimy za ciebie.”