Osiedle Terracotta przegląd prawny

Osiedle TERRACOTTA od Perfect Group przez długi czas miało opinię „tajemniczego”, ponieważ przez długi okres inwestorzy nawet nie znali lokalizacji projektu, nie mówiąc już o nazwie dewelopera. Ten artykuł to przegląd prawny, który pomoże Ci dowiedzieć się więcej o budowie, gruncie, sporach sądowych i, co najciekawsze, dlaczego tak zaniepokoiło mnie pozwolenie na budowę.

Infrastruktura rejonu Darnyckiego

Osiedle TERRACOTTA budowane jest w rejonie Darnyckim stolicy, praktycznie przy wyjeździe z Kijowa w kierunku Boryspola. Od osiedla do stacji metra Wyrłyca jest 7 minut pieszo, a do stacji Boryspolska – 10 minut.

Bardzo blisko buduje się jeszcze jedno osiedle „OLYMPIC PARK”, a zakończenie jego budowy planowane jest na koniec 2022 roku. Należy więc uwzględnić, że budowa i wszystkie wynikające z niej konsekwencje (pył, hałas, maszyny) będą trwały dość blisko. Można to jednak rozpatrywać też pozytywnie — im więcej nowych osiedli zostanie wybudowanych obok, tym więcej nowych obiektów infrastruktury będzie dla Ciebie dostępnych.

Osiedle TERRACOTTA to 4 budynki o wysokości od 21 do 27 kondygnacji. Mają zostać oddane wszystkie jednocześnie; według informacji z działu sprzedaży planowany termin oddania do użytkowania to czerwiec–lipiec 2021 roku. Na stronie osiedla jest sekcja, w której można sprawdzić postęp budowy, na jakim etapie jest budowa i jakie prace są prowadzone.

Deweloper i inwestor Perfect Group

Deweloper to firma zajmująca się organizacją i promocją osiedla. To nie jest inwestor i nie jest to termin prawny, a raczej marketingowy. Z deweloperem nie masz żadnych umów i on niczego Ci nie jest winien. Jednak wielu kieruje się rozpoznawalnością i reputacją dewelopera. Według informacji na stronie osiedla TERRACOTTA zajmują się nim dwaj deweloperzy: Perfect Group i Альтис Девелопмент.

Perfect Group to dość duży deweloper, jego znane obiekty to osiedla Łebedinyj, Stanford, Polaris, Rybałśkyj.

Inwestor (застройщик) to ten, kto bezpośrednio otrzymał pozwolenie na budowę i wykonuje prace budowlane. Inwestorem osiedla TERRACOTTA jest spółka «ИНКОЛОР УКРАИНА» (35830557). Zarejestrowana jest w 2008 roku. Zwróciłam uwagę, że adres firmy to adres budowy, co wydało mi się dość dziwne. Założyciel firmy jest na Cyprze, a wśród rodzajów działalności firmy jest budowa domów mieszkalnych. Nie znalazłam żadnych długów, które służba egzekucyjna próbowałaby ściągnąć z tej firmy.

Pozwolenie na budowę osiedla Terracotta

Pozwolenie na budowę (ІУ 113182432243) istnieje, jest zarejestrowane w rejestrze DABI, ale wydane zostało na budowę 11-kondygnacyjnych budynków. A buduje się w rzeczywistości „, a w niektórych domach nawet 3 razy więcej. Do tego pozwolenia później dwukrotnie wprowadzano ZMIANY. Przeanalizowałam je, ale nowe wskaźniki liczby kondygnacji nigdzie nie są podane, a więc kondygnacyjność nie została zmieniona.

To może stać się ogromnym problemem przy odbiorze osiedla do użytkowania. Dlatego kontynuowałam poszukiwania informacji i znalazłam Warunki i ograniczenia urbanistyczne. Upraszczając — miasto nie jest zabudowywane chaotycznie. Inwestor przed zaprojektowaniem budynku otrzymuje dokument, w którym wskazane jest, co dokładnie może sobie pozwolić na danym terenie. A inwestorowi osiedla TERRACOTTA powiedziano, że jeśli zaprojektuje budynek powyżej 50 metrów (a 21 kondygnacji to wyraźnie więcej), to musi to uzgodnić ze organami państwowymi w zakresie lotnictwa cywilnego. Ma to związek z bezpośrednim sąsiedztwem lotniska Boryspol.

Grunty pod kompleks mieszkaniowy Terracotta

Przeznaczenie gruntów w Publicznej mapie katastralnej odpowiada temu, co faktycznie się buduje, tutaj nie ma wątpliwości. Grunty znajdują się we władaniu komunalnym i należą do miasta Kijów. Rada Miejska Kijowa swoją decyzją w 2009 roku przekazała grunt w użytkowanie inwestorowi na 10 lat. Ale 10 lat już upłynęło, więc dalej badałam sprawę gruntów. W wypisie z rejestru nieruchomości widzimy, że umowa najmu między inwestorem a Radą Kijowa datowana jest na luty 2012 roku, co oznacza, że najwyraźniej okres najmu u inwestora trwa jeszcze do 2022 roku. W tym samym wypisie sprawdziłam, że na ziemi nie ma żadnych zajęć ani aresztów.

Schemat inwestowania

W osiedlu TERRACOTTA stosowany jest następujący schemat — najpierw podpisujesz umowę przedwstępną i na jej podstawie wpłacasz wartość mieszkania, a po oddaniu domu do użytkowania inwestor najpierw formalnie przepisuje gotowe mieszkanie na siebie i sprzedaje je Tobie. Na tym etapie podpisujesz główną umowę kupna–sprzedaży. ALE chodzi o to, że ten schemat uważany jest za najbardziej ryzykowny i najmniej chroni prawa kupującego.

Poniżej opisuję kluczowe momenty w umowie przedwstępnej osiedla TERRACOTTA, na które zwróciłam uwagę:

1. Zwykle umowa przedwstępna jest zawierana bezpośrednio z inwestorem. Ale w tym przypadku nie jest tak. Umowę przedwstępną zawierasz z jakąś inną firmą i to nie jest aż tak straszne. ALE przed podpisaniem umowy należy poprosić dział sprzedaży, aby pokazał umowę między inwestorem a firmą, która sprzedaje Ci mieszkanie. Ponieważ musisz upewnić się, że firma, z którą zawierasz umowę, ma prawo sprzedawać to mieszkanie.
2. W umowie wpisano „planowany termin oddania domu do użytkowania” i ważne jest, by rozumieć, że to tylko termin planowany. Zdecydowanie lepiej, gdy w umowie wskazany jest graniczny termin, do którego dom powinien zostać oddany. Ponadto w umowie przedwstępnej NIE ZNALAZŁAM żadnych kar umownych za opóźnienie budowy. Czyli termin planowany jest wpisany, ale jeśli inwestor nie dotrzyma tego terminu, możesz liczyć jedynie na „przepraszamy”, ponieważ nie przewidziano żadnych kar.
3. Możesz wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie i odzyskać wpłacone pieniądze, ale tracisz przy tym 10%. To moim zdaniem całkiem niezła opcja, bo nie w każdej umowie przewidziana jest możliwość wypowiedzenia jej w każdej chwili i odzyskania środków.
4. Możesz też dokonać cesji, czyli sprzedać swoje mieszkanie komuś innemu zanim nabycie prawa własności zostanie przepisane na Ciebie, ale przy tym tracisz do 5% wpłaconych pieniędzy. Można to zrobić tylko wtedy, gdy całkowicie zapłaciłeś za mieszkanie. Dlaczego zwracam uwagę na ten punkt? Ponieważ jeśli kupujący zobaczy, że budowa się zatrzymała, pierwsze, co spróbuje zrobić — to odzyskać swoje pieniądze, a jeśli u inwestora ich nie da się odzyskać, np. inwestor nie ma środków, to jedyną opcją jest odsprzedać to mieszkanie komuś innemu.

Sporów sądowych Perfect Group

Inwestor miał spór sądowy o osiedle TERRACOTTA z organizacją społeczną, która próbowała podważyć legalność pozwolenia na budowę. Jednak sprawa przeszła już przez kasację i inwestor wygrał. W związku z tym wnioskujemy, że obecnie osiedle nie ma problemów sądowych.

Wniosek

W zasadzie osiedle TERRACOTTA wywarło na mnie dobre wrażenie. Ma dość rozpoznawalnego dewelopera i nie ma żadnych aktywnych sporów sądowych, co jest dość rzadkie w kijowskich osiedlach, a także nie ma oczywistych problemów z gruntami.

Głównym wątpliwym elementem pozostało dla mnie pozwolenie na budowę zaledwie 11 kondygnacji, skoro w praktyce buduje się dużo więcej. I są dwa możliwe scenariusze — albo inwestor wprowadzi zmiany do pozwolenia, albo stanie się to problemem.

Kolejna sprawa to warunki techniczne. To dokument potrzebny do podłączenia budynku do sieci i nie znalazłam aktualnych warunków technicznych ani na stronie osiedla, ani w otwartym dostępie w internecie. Dlatego zalecam koniecznie zażądać ich w dziale sprzedaży, jeśli planujesz inwestować w to osiedle.

Jeszcze jedna kwestia, na którą zwróciłabym uwagę — lokalizacja. To, że osiedle znajduje się przy wyjeździe z Kijowa, moim zdaniem nie jest problemem — obok Park Chwały Partyzantów, 2 stacje metra, szeroka trasa. Ale w rejonie stacji Wyrłyca latem osobiście kilka razy zauważałam dość nieprzyjemne zapachy. Chodzi o to, że w odległości 2,5 km od osiedla znajduje się spalarnia odpadów i Stacja Napowietrzania Bornycka. Czy to problem, musisz zdecydować sam, ale jeśli jesteś wrażliwy na zapachy, przyjedź kilka razy i pospaceruj wokół osiedla, porozmawiaj z mieszkańcami.