Przegląd prawny osiedla Warszawski Plus od Stolitsa Group

Wszystkie nowe inwestycje

Ceny na czerwiec 2021 Osiedle Warszawski Plus

Liczba pokoi	Powierzchnia	Cena za m2
1-pokojowe	36 – 51 m2	24750 – 32950 грн/m2
2-pokojowe	64 – 86 m2	23300 – 26900 грн/m2
3-pokojowe	89 m2	23150 грн/m2

Charakterystyka osiedla

• Klasa – komfort
• Liczba budynków – 10
• Liczba pięter 23-26
• Technologia – monolityczno-szkieletowa
• Ogrzewanie – autonomiczne (w budynku)
• Ściany – bloczek gazobetonowy, bloczek keramzytowy
• Izolacja – wełna mineralna
• Wysokość sufitów – 2.7 m
• Parking – postój

Deweloper Stolitsa Group

Zwykle szerokiej publiczności bardziej znany jest deweloper niż inwestor.

Deweloper to nie termin prawny, raczej marketingowy. Na dewelopera patrzymy, aby ocenić ogólną reputację osiedla. Projekt Warszawski + realizowany jest w imieniu znanego i dużego stołecznego dewelopera – Stolitsa Group. Na jego koncie są już oddane do użytku budynki w osiedlach Galaktyka, Warszawski mikroraion, Lipinka, osiedle przy Bohatyrskiej i inne.

Teraz przejdźmy do inwestora. To już termin prawny.

Inwestorem jest przedsiębiorstwo państwowe «Агрокомбинат Пуща-Водиця». W rejestrze można przeczytać szczegóły dotyczące tego przedsiębiorstwa, na przykład, że ma ono prawo prowadzić prace budowlane, istnieje od 2002 roku i że służba wykonawcza egzekwuje od niego jakiś dług. Dług w rzeczywistości jest niewielki (około 9 tys. грн). To były pracownik domaga się wypłaty wynagrodzenia. To nie jest groźne.

Infrastruktura na Winogradarze

Kompleks budowany jest na Winogradarze przy prospekcie Prawdy i będzie to cały mikroraion o powierzchni 9 hektarów. W pobliżu znajduje się centrum handlowe Retroville, osiedle Warszawski mikrorajon i Warszawski 2.

Pozwolenie na budowę Osiedla Warszawski +

Pozwolenie na budowę (istnieje i jest aktualne). Jednak pozwolenie wydane jest na budowę 25-piętrowych budynków, a na stronie dewelopera znajduje się informacja o 26-piętrowych budynkach. Ostatnie zmiany w pozwoleniu pochodzą z maja 2020 roku, lecz tam nadal wskazano 25 pięter.

Są dwie możliwości – albo deweloper wprowadzi zmiany w pozwoleniu na budowę, albo stanie się to problemem przy odbiorze do użytkowania. Wiele osób nie traktuje tego poważnie i myśli, że to drobiazg, ale to nieprawda.

Ziemia pod kompleks

Osiedle WARSZAWSKI + budowane jest na ogromnej działce o powierzchni 80 ha. Ziemia znajduje się w własności państwowej, przeznaczenie terenu – pod zabudowę mieszkaniową i publiczną. Czyli z tym wszystko w porządku. Ponadto pobrałam wypis z Rejestru nieruchomości i upewniłam się, że grunt jest zarejestrowany, brak jest zajęć, prawo stałego użytkowania gruntu przysługuje Inwestorowi, a zatem może on tam budować.

Schemat inwestowania Stolitsa Group

Aby kupić mieszkanie w Osiedlu Warszawski Plus, będziesz musiał zawrzeć 2 umowy:

• Derywat
• Umowa kupna-sprzedaży praw majątkowych

Istota takiego schematu jest następująca: pomiędzy Kupującym a Inwestorem pojawia się pośrednik – spółka zarządzająca aktywami. To znaczy, deweloper obiecuje, że w przyszłości sprzeda konkretne mieszkanie na określonych warunkach, a te obietnice są utrwalane umową – derywatem. Następnie spółka zarządzająca aktywami sprzedaje ten derywat tobie, co oznacza: prawo do zakupu mieszkania u dewelopera. Dlatego najpierw podpisujesz umowę kupna-sprzedaży z firmą zarządzającą aktywami derywatu, otrzymujesz prawo zwrócić się do dewelopera, zwracasz się i dopiero u dewelopera kupujesz mieszkanie, podpisując z nim drugą umowę – kupna-sprzedaży praw majątkowych. Zazwyczaj przy derywacie płacisz około 30% wartości mieszkania, resztę przy drugiej umowie.

Po co to potrzebne? Wszystko jest dość proste: przy derywacie deweloper nie płaci podatków. Schemat minimalizacji podatków jest legalny i nie ma w nim nic kryminalnego. Jednak ma jedną wadę dla ciebie – jeśli coś pójdzie nie tak, na przykład budynek nie zostanie oddany, i pójdziesz na drogę sądową przeciwko deweloperowi, to możesz domagać się tylko tej kwoty, którą zapłaciłeś na mocy umowy kupna-sprzedaży praw majątkowych, a tego, co zapłaciłeś na rzecz derywatu – nie będziesz mógł odzyskać.

Obie umowy, które będziesz podpisywać, można pobrać na stronie dewelopera. Przeanalizować umowę szczegółowo będziemy mogli podczas przygotowań do twojej transakcji zakupu mieszkania, a na razie mogę zwrócić twoją uwagę na kilka ważnych punktów.

1. Umowę kupna-sprzedaży praw majątkowych proponują ci zawrzeć ze spółką “Риэлт-буд” (kod 39375896), но to nie jest inwestor. Przypominam, że naszym Inwestorem jest przedsiębiorstwo “Агрокомбинат Пуща-Водица”. Najwyraźniej między inwestorem a spółką Риэлт-буд istnieje odrębna umowa, na mocy której ta spółka ma prawo sprzedawać mieszkania w OSIEDLU WARSZAWSKI +. Przed transakcją poproś w dziale sprzedaży o tę umowę do wglądu i sprawdź, czy konkretnie twoje mieszkanie, w twoim budynku, spółka Риэлт-буд jest upoważniona do sprzedaży.
2. W umowie nie wskazano kar umownych za opóźnienie w budowie, a jak już ustaliliśmy, opóźnienie w kompleksie już występuje. Oczywiście, chciałoby się, aby deweloper wziął za to odpowiedzialność i aby przez cały czas oczekiwania na mieszkanie naliczane były odsetki karne. Tylko w takim wypadku oczekiwanie będzie uzasadnione.

Postępowania sądowe

Postępowania sądowe należy sprawdzić dla każdej firmy, o której wspomniałam powyżej. Jednak wobec samego inwestora istnieje 48 dokumentów sądowych w sprawach karnych i 270 w sprawach cywilnych.

Wymienię sytuacje, które najbardziej zwracają uwagę na Osiedle Warszawski Plus.

To sprawa karna, która najbardziej mnie zainteresowała. Ostatnie dokumenty w tej sprawie zostały opublikowane w połowie 2020 roku, co nie jest tak dawno. Czy sprawa jest dalej prowadzona – nie wiadomo, ponieważ jest to informacja niejawna. Kto jest stronami w sprawie również jest ukryte, dlatego nie będę wymieniać konkretnych nazw przedsiębiorstw. Sednem sprawy karnej jest to, że pewne państwowe przedsiębiorstwo jest użytkownikiem działki. To przedsiębiorstwo zawiera umowy z firmami, które organizują budowę na tej ziemi. W zamian to państwowe przedsiębiorstwo otrzymuje do 5% praw własności do wybudowanego mieszkania. Jednak to przedsiębiorstwo z jakiegoś powodu zamiast mieszkań postanowiło otrzymać pieniądze. Śledczy uważa, że taka wymiana była ewidentnie nieuczciwa, a państwowe przedsiębiorstwo nie miało prawa tak rozporządzać majątkiem państwowym.

Dlatego Sąd Rejonowy Pechersky wydał postanowienie. W postanowieniu znajduje się cały wykaz dokumentów, które sąd pozwolił śledczemu obejrzeć i zabezpieczyć ich kopie. Wśród tych dokumentów widzimy również pozwolenie na budowę Osiedla Warszawski +

A teraz dalszy ciąg tej historii. W wywiadzie dyrektor generalny Stolitsa Group opowiedział bardzo podobną historię o relacjach między GP “Агрокомбинат Пуща – Водица” a sześcioma firmami, z którymi GP zawarło umowy inwestycyjne na budowę osiedla.

W sieci jest też odpowiedź Funduszu Mienia Państwowego, która ujawnia nazwy tych przedsiębiorstw i stwierdza, że te umowy wyrządzają szkodę GP.

Kontynuacją było wniesienie przez GP “Агрокомбинат Пуща – Водица” pozwów przeciw tym 6 przedsiębiorstwom w celu uznania wszystkich umów inwestycyjnych za nieważne. Wszystkie pozwy zostały wniesione 19.05.2021.

Obecnie wszystkie sprawy są na etapie rozpoznania:

• dla dwóch spraw wyznaczono już daty posiedzeń sądu (ООО “Ситибудсервис” i ООО “Оливер – Буд”)
• pozwy przeciw trzem firmom pozostawiono bez rozpoznania: ООО “Датолит”, ООО “Проектинвестбуд”, ООО “Интерпроект” (na ten moment postanowienia sądu nie zostały jeszcze opublikowane w sprawie tych firm). Pozostawienie bez rozpoznania oznacza, że przy wniesieniu Powód popełnił pewne błędy (np. nieprawidłowo poświadczył dokumenty). Jeśli Powód poprawi swoje błędy, sąd wznowi rozpoznanie sprawy.
• w sprawie ООО “Конкорд – ДС Плюс” na razie brak informacji.

Jeśli zastanawiasz się nad inwestowaniem w OSIEDLE WARSZAWSKI +, zalecam przed zakupem mieszkania koniecznie porozmawiać z prawnikiem.