Telegram 
Viber 
Whatsapp 
Messenger Audyt prawny Osiedle Synergia City
Ten przegląd prawny będzie dla Państwa takim objawieniem, które pomoże odpowiedzieć na pytania: jakie postępowania sądowe toczą się wokół osiedla, jaka jest sytuacja z dokumentami budowlanymi, kto jest deweloperem, co trzeba będzie podpisać przed zakupem i jakie będą konsekwencje. Przeczytanie tego artykułu pomoże zrozumieć, czy warto inwestować w Osiedle Synergia City!
- Weryfikacja dokumentów
- Analiza schematu inwestycyjnego
- Analiza procesów
- Obsługa transakcji
Synergia City w Irpenie
Synergia City w Irpenie – to ogromny kompleks na 15 ha, który będzie obejmował nie tylko 24 budynki mieszkalne, ale także własną infrastrukturę, mianowicie: szkołę, przedszkola, sklepy, siłownie i nabrzeże wzdłuż rzeki.
Ale takie rozmiary i określony ekologiczny charakter terenu nie mogły nie przyciągnąć zwiększonej uwagi prokuratury i GASK. O tym napiszę więcej poniżej.
| Liczba pokoi | Powierzchnia | Cena za m2 |
| 1-pokojowe | 40 – 54 м2 | 22000 – 26000 грн/м2 |
| 2-pokojowe | 62.1 м2 | 21500 грн/м2 |
| 3-pokojowe | 78 – 106 м2 | 18000 – 20000 грн/м2 |
| 4-pokojowe | 123.9 м2 | 18600 грн/м2 |
| 5-pokojowe | 117 – 142 м2 | 17600 – 18900 грн/м2 |
Charakterystyka osiedla
- Klasa – Biznes
- Liczba budynków – 23
- Liczba pięter 7-10
- Technologia – monolityczno-szkieletowa
- Ogrzewanie – indywidualne
- Ściany – cegła, bloczki gazobetonowe
- Izolacja – wełna mineralna
- Wysokość sufitów – 2,8 m
- Parking – naziemny wielopoziomowy
Terminy oddania i opóźnienia
Na stronie osiedla podano terminy oddania domów. Pierwsze trzy sekcje (domy 7, 8, 9) zostały już oddane do użytku. Termin oddania był opóźniony tylko o 1 miesiąc. Wcześniej ogłoszony termin dla pierwszych trzech sekcji wskazywał – IV kwartał 2020 roku, a w rzeczywistości budynki oddano do użytku w styczniu 2021 r.
Pozwolenie na budowę
Historia pozwoleń na budowę dla osiedla jest dość zagmatwana. Deweloper wielokrotnie składał dokumenty i otrzymywał odmowy. Chodzi o to, że w lipcu 2019 roku otrzymano Pozwolenie na budowę I i II etapu. Już po 3 miesiącach wprowadzono zmiany do tego pozwolenia i jeśli zgodnie z pierwszym pozwoleniem budowa planowana była na 5 działkach, to po aktualizacji w nim figurują już tylko dwie działki.
Po tym, jak w listopadzie 2020 roku deweloper otrzymał odmowę wydania pozwolenia na budowę V i VI etapu, na początku grudnia 2020 roku pozwolenie udało się jednak zarejestrować. Najwyraźniej następne budynki budowane są właśnie na podstawie tego pozwolenia. Numeracja budynków w pozwoleniach nie jest podawana, wskazany jest tylko etap. Dlatego w dziale sprzedaży należy dopytać, które dokładnie budynki wchodzą w etapy 5-6.
Również w listopadzie 2020 r. deweloper otrzymał pozwolenie na budowę III etapu – szkoły.
Z powyższego mogę wyciągnąć pierwsze wnioski – choć z trudnościami, deweloper otrzymuje pozwolenia na budowę.
Deweloper: grupa Synergia
Drugą rzeczą, o którą zawsze trzeba zapytać, jest to, kto jest deweloperem. Na stronie osiedla Synergia City i w materiałach reklamowych można zobaczyć informacje o grupie budowlanej Synergia. Ale to deweloper, a z prawnego punktu widzenia, przy ocenie ryzyka zakupu, interesuje nas właśnie podmiot będący inwestorem. Ważne jest, aby wiedzieć, kto ma prawo zabudowy ziemi, na kogo wydano pozwolenia na budowę i z kim będziecie podpisywać wszystkie umowy.
Deweloperem Synergia City jest osoba fizyczna i w rzeczywistości nie jest to nic zabronionego. Jednak koniecznie trzeba dowiedzieć się, jaka jest forma zakupu mieszkania, jakie umowy będziecie podpisywać i czego będzie można się domagać od dewelopera. Przejdźmy do analizy.
Schemat inwestowania
Formą zakupu mieszkania w Osiedlu Synergia City jest umowa przedwstępna. Oznacza to, że podpisując dokumenty z deweloperem, wstępnie umawiacie się na zakup od niego mieszkania w przyszłości. Brzmi to dość prosto i logicznie, ale z prawnego punktu widzenia wszystko wygląda nieco inaczej.
Moim zdaniem to jeden z najbardziej ryzykownych schematów, ponieważ praktycznie nie chroni waszych praw – możliwa jest podwójna sprzedaż mieszkania, brak kontroli nad przeznaczeniem środków, a później, kiedy mieszkanie będzie gotowe i będziecie je rejestrować na siebie, poniesiecie dość wysokie koszty (około 8,5 % wartości mieszkania). Przy okazji w dziale sprzedaży poinformowano mnie, że piec gazowy również płatny jest osobno (około 20 tys. hrywien)
Postępowania sądowe
Przejdźmy do najciekawszego momentu. Od 2018 roku procesy sądowe wokół Synergia City toczą się bardzo aktywnie. Działka, na której budowane jest osiedle, wcześniej miała przeznaczenie rolnicze, które później zmieniono, a ziemia została przekazana do własności prywatnej. Prokuratura, choć bezskutecznie próbowała to zakwestionować, poprzez nałożenie zajęcia na ziemię poważnie naruszyła reputację osiedla. Te zajęcia zostały zdjęte pod koniec 2018 roku. Jednak kupującym zdecydowanie zalecam przed zawarciem umowy pobrać najświeższy wyciąg z rejestru nieruchomości i sprawdzić zajęcia na ziemi, a także upewnić się, czy nie pojawiły się nowe postępowania sądowe wobec Osiedla Synergia City.
Ale co, oprócz designu i rozmiarów inwestycji, wyróżnia Synergia City spośród większości innych kompleksów? Po pierwsze — jeśli kupujecie tutaj mieszkanie na raty, przyszłe płatności nie będą powiązane z dolarem. To bardzo miłe, ale jednocześnie remont możecie rozpocząć dopiero po całkowitej spłacie ratalnej.
Наталья ЧацкисPonownie, zalecam przed inwestowaniem wyjaśnić i ponownie sprawdzić wszystkie takie kwestie, ponieważ warunki na osiedlu mogą ulec zmianie!
Starszy prawnik działu sądowego
Jak widać, plan osiedla jest naprawdę bardzo interesujący i obiecujący, ale istnieje też niemało ryzyk. Biorąc pod uwagę problemy w sądach, trudności w uzyskaniu pozwoleń na budowę, zwiększoną uwagę prokuratury, GASK i aktywistów, umowa przedwstępna — przed zakupem wszystko trzeba dokładnie przemyśleć i przeanalizować.
Jeśli rozważacie inwestowanie właśnie w to osiedle, polecam zwrócić się do prawników, ponieważ obsługa prawna pomoże zminimalizować ryzyko i prawidłowo przeprowadzić transakcję.
P.S. Wszystkie informacje są aktualne na dzień publikacji. Z upływem czasu sytuacja konkretnego osiedla może ulec zmianie, dlatego jeśli rozważacie zakup mieszkania w tym osiedlu, zalecamy skontaktować się z nami i uzyskać aktualne i pełne sprawdzenie sytuacji.
Osiedle Synergia City — problemy, których można uniknąć.
- Niedokończone budowy. Tylko w Kijowie jest 70 takich niezakończonych inwestycji. 18 tys. mieszkań, których nabywcy nie otrzymali kluczy.
- Długotrwałe budowy. W Kijowie jest 8 znanych długoterminowych inwestycji, które budowane są już ponad 12 lat.
- Niespójność zakończonego projektu z deklarowanym. To sytuacja, gdy deweloper mówił jedno, a wyszło co innego. Oczekiwano luksusowego placu zabaw dla dzieci, a w rzeczywistości są trzy huśtawki. Na wizualizacjach był zielony dziedziniec z dorosłymi drzewami i krzewami, a w rzeczywistości same asfaltowe powierzchnie, wokół wykopane fragmenty ziemi i jakieś pędy zamiast bujnych koron. Obiecano podwórko bez samochodów, w rezultacie parking pod wejściem. Na obrazkach pokazano piękny hol i korytarze z wykończeniem, zamiast tego jednorodne, radzieckie klatki schodowe. Przykładów jest wiele.
«Zapamiętajcie! Ani pośrednik nieruchomości, ani bank, ani tym bardziej dział sprzedaży nie będą w pełni wyjaśniać wszystkich problemów związanych z Osiedlem Synergia City, ponieważ dla nich najważniejsze jest jedno – zawrzeć transakcję i uzyskać swój zysk. Sprawdzenie nowego budynku i inwestycja to wasza osobista odpowiedzialność. Przeanalizujcie wszystkie dokumenty, sprawdźcie sami wszystkie aspekty. Jeśli chcecie zredukować ryzyko do zera, zamówcie pełną kontrolę i my zrobimy wszystko za was.»