Консультация

Консультация

Спасибо!
Не выключайте, пожалуйста, свой телефон. Мы скоро перезвоним вам. До связи :)
Закрыть
Консультант Наталья Чацкис
Наталья Чацкис (063) 235 08 72

Юридический обзор ЖК Варшавский плюс от Stolitsa Group

ЖК ВАРШАВСКИЙ плюс – Новый проект компании Stolitsa Group. Это масштабный, экологичный, красивый, функциональный и рационально организованный комплекс. Но так ли все хорошо в реальности, как о нем говорят? Наш юридический аудит поможет вам со всем разобраться и обратить внимание на то, какие договора вы будете подписывать при покупке квартиры и в чем их риск.

Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

Цены на июнь 2021 ЖК Варшавский плюс
Количество комнат Площадь Цена за м2
1 комнатные 36 - 51 м2 24750 - 32950 грн/м2
2 комнатные 64 - 86 м2 23300 - 26900 грн/м2
3 комнатные 89 м2 23150 грн/м2

Характеристики ЖК

  • Клас - комфорт
  • Домов 10
  • Этажность 23-26
  • Технология - монолитно-каркасная
  • Отопление - автономное (в доме)
  • Стены - газоблок, керамзитоблок
  • Утепление - минеральная вата
  • Высота потолков - 2.7 м
  • Паркинг - стоянка

Застройщик Stolitsa Group

Широкой общественности обычно известен не застройщик, а девелопер.

Девелопер - это не юридический термин, а скорее маркетинговый. На девелопера мы смотрим чтобы оценить общую репутацию ЖК. Так вот проект Варшавский + реализуется от имени известного и крупного столичного девелопера - Stolitsa Group. На его счету уже сданные дома в ЖК Галактика, Варшавский микрорайон, Липинка, ЖК на Богатырской и другие.

Теперь перейдем к Застройщику. Это уже юридический термин.

Застройщик, это тот, кто официально указан в документах на строительство и именно он несет ответственность за строительство. Застройщиком ЖК Варшавский плюс выступает Гос. предприятие «Агрокомбинат Пуща-Водиця». В реестре можно прочитать детали про это предприятие, например, что оно имеет право вести строительные работы, существует с 2002 года и что исполнительная служба взыскивает с него какой-то долг. Долг на самом деле небольшой (около 9 тыс. грн). Это бывший сотрудник взыскивает зарплату. Это не страшно.

Инфраструктура на Виноградаре

Строиться комплекс на Виноградаре по проспекту Правды и это будет целый микрорайон на 9 гектаров. Рядом находиться ТРЦ Retroville, ЖК Варшавский микрорайон и Варшавский 2.

Строиться комплекс на Виноградаре по проспекту Правды и это будет целый микрорайон на 9 гектаров. Рядом находиться ТРЦ Retroville, ЖК Варшавский микрорайон и Варшавский 2.

Первые 3 дома должны были ввести в эксплуатацию до конца 2020 года, Но по состоянию на март 2021 года ни один дом не сдан.

Ввод в эксплуатацию ЖК Варшавский.

Разрешение на строительство ЖК Варшавский +

Разрешение на строительство (есть и оно актуально. Но разрешение выдано для постройки 25-этажных зданий, а на сайте застройщика есть информация о 26-этажных домах. Последние изменения в разрешении от мая 2020 года, Но там по прежнему указаНо 25 этажей.

Тут два исхода – либо застройщик внесет изменения в разрешение на строительство, либо это станет проблемой для ввода в эксплуатацию. Многие не воспринимают такой момент всерьез и думают, что это ерунда, но это не так.

Застройщик может строить именНо то, на что ему дали разрешение. Поэтому всегда обращайте внимание на то, какой этажНости дом, в котором вы покупаете квартиру.

Наталья Чацкис
Старший юрист судебНого отдела

Земля под комплекс

ЖК ВАРШАВСКИЙ + строиться на огромНом земельНом участке, величиНою в 80 га. Земля находиться в государственНой собственНости, целевое назначение – для жилищНой и общественНой застройки. То есть, с этим все хорошо. Кроме того, я взяла извлечение из Реестра недвижимости, и убедилась, что земля зарегистрирована, аресты отсутствуют, право постоянНого пользования землей находится у Застройщика, а значит он может там строить.

Схема инвестирование Stolitsa Group

Чтобы купить квартиру в ЖК Варшавский Плюс, вам нужНо будет заключить 2 договора:

  • Дериватив
  • Договор купли продажи имущественных прав

Суть такой схемы в следующем: между Покупателем и Застройщиком появляется некий посредник – компания по управлению активами. То есть, застройщик обещает, что в будущем он продаст конкретную квартиру на конкретных условиях, а эти обещания закрепляются договором – деривативом. Затем компания по управлению активами продает этот дериватив вам, а именНо: право купить у застройщика квартиру. Поэтому сначала вы подписываете договор купли-продажи с компанией по управлению активами дериватива, получаете право обратиться к застройщику, обращаетесь и уже у застройщика покупаете квартиру, подписывая с ним второй договор – купли-продажи имущественных прав. ОбычНо по деривативу вы платите около 30% стоимости квартиры, остальНое по второму договору.

Зачем это нужНо? Все достаточНо просто, по деривативу застройщик не платит налоги. Схема минимизации налогов – законная, и в ней нет ничего криминальНого. Но, у нее есть один недостаток для вас – если что-то пойдет не так, например, дом не будет сдан, и вы пойдете судиться с застройщиком, то требовать вы можете только ту сумму, которую платили по договору купли-продажи имущественных прав, а то, что вы платили по деривативу – требовать не получится.

Оба договора, которые вы будете подписывать, можНо скачать на сайте застройщика. Разобрать договор детальнее мы сможет при подготовке к вашей сделке покупки квартиры, а пока я могу уже обратить ваше внимание на несколько важных моментов.

  1. Договор купли продажи имущественных прав вам предлагают заключить с компанией “Риэлт-буд” (код 39375896), Но это не застройщик. Напоминаю, что наш Застройщик – предприятие “Агрокомбинат Пуща-Водица”. Судя по всему между застройщиком и компанией Риэлт-буд есть отдельный договор, по которому эта компания имеет право продавать квартиры в ЖК ВАРШАВСКИЙ +. Перед сделкой нужНо попросить в отделе продаж этот договор для ознакомления и проверить, что конкретНо вашу квартиру, в вашем доме компания Риэлт-буд уполНомочена продавать.
  2. В договоре не указаны штрафные санкции за задержку строительства, а как мы уже определили задержка у комплекса уже наблюдается. КонечНо, хотелось бы чтобы застройщик брал на себя за это ответственНость и чтобы за все время, пока вы ждете свою квартиру, начислялась пеня. Только в таком случае ожидание будет оправдаНо.

Судебные процессы

Судебные процессы нужНо проверить по каждой компании, которую я упомянула выше. Но по одНому только застройщику есть 48 судебных документов по уголовным делам и 270 по гражданским.

Я озвучу ситуации, которые больше всего привлекают внимание к ЖК Варшавский Плюс.

Это уголовНое дело, больше всего меня заинтересовало. Последние документы по нему были опубликованы в середине 2020 года, а это не так давНо. Ведется ли это дело дальше – неизвестНо, потому что это закрытая информация. Кто является сторонами в деле тоже информация скрыта, поэтому я не буду называть конкретные названия предприятий. Суть уголовНого дела в том, что некоторое госпредприятие является пользователем земельНого участка. Это предприятие заключает договора с компаниями, которые организовывают строительство на этой земле. За это госпредприятие получает до 5 % прав собственНости на построенНое жилье. Но! Это предприятие почему-то вместо жилья, решило получить деньги. Следователь считает, что такой обмен был явНо нечестным, а госпредприятие не имело права так распоряжаться государственным имуществом.

Поэтому, Печерский районный суд вынес ухвалу. В ухвале написан целый список документов, которые суд разрешил следователю осмотреть и изъять их копии. Среди списка этих документов мы видим и разрешение на строительство ЖК Варшавский +

А теперь некоторое продолжение этой истории. В своем интервью генеральный директор Stolitsa Group рассказал очень похожую историю про взаимоотношения между ГП “Агрокомбинат Пуща - Водица” и шестью компаниями, с которыми ГП заключило инвестиционные договора для строительства ЖК.

Также в сети есть ответ Фонда гос. имущества, который раскрывает названия этих предприятий и говорит о том, что данные договора наносят ущерб ГП.

Продолжением этого всего стала подача от ГП “Агрокомбинат Пуща - Водица” к этим 6 предприятиям исков для того, чтобы признать все инвестиционные договора недействительными. Все иски были поданы 19.05.2021.

На данный момент все дела находятся на стадии рассмотрения:

  • по двум делам назначены уже даты заседаний суда (ООО “Ситибудсервис” и ООО “Оливер - Буд”)
  • иски к трем компаниям оставлены без движения : ООО “Датолит”, ООО “Проектинвестбуд”, ООО “Интерпроект” (на этот момент ухвалы суда еще не опубликованы по этим двум компаниям). Оставление без движения означает что при подаче Истец допустил некоторые ошибки (например, неверно заверил документы). Если Истец эти свои ошибки исправит, то суд продолжит рассмотрение дела.
  • по делу с ООО “Конкорд - ДС Плюс” пока никакой информации.

Если вы задумываетесь над инвестированием именно в ЖК ВАРШАВСКИЙ + рекомендую вам перед покупкой жилья обязательно поговорить с юристом.

ЖК Варшавский плюс проблемы которые можно избежать.

Орлов ФилиппУправляющий партнер
  • Недострой. Только в Киеве 70 это не заверщенное строительство. 18 тыс. квартир от которых так и не получат ключи.
  • Долгострой. В Киеве 8 известных долгостроев, которые строятся уже более 12 лет.
  • Несоответствие завершенного проекта заявленному. Это когда застройщик говорил одно, а получилось другое. Ожидали увидеть роскошную детскую площадку, а по факту три качельки. На визуализациях был зеленый двор со взрослыми деревьями и кустами, на самом деле кругом асфальт, по периметру вскопанные куски земли и какие-то ростки вместо буйных крон. Обещали двор без машин, в итоге парковка под подъездом. На картинках показали красивый холл и коридоры с отделкой, вместо этого однотонные совковые парадные. Примеров много.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Варшавский плюс, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»

Часто задаваемые вопросы

Наличие документов на земельный участок?

Да, есть документы.

Наличие документов на строительство?

Да, есть документы.

Наличие лицензии генподрядчика?

Да, есть лицензия.

Какая схема финансирования?

Договор покупки-продажи дериватива + договор покупки-продажи имущественных прав
Обсуждение и отзывы (0)