Спасибо!
Не выключайте, пожалуйста, свой телефон. Мы скоро перезвоним вам. До связи :)
Закрыть
Консультант Наталья Чацкис
Наталья Чацкис (063) 235 08 72

Юридический обзор ЖК Terracotta (Терракот) от Perfect Group

ЖК TERRACOTTA от Perfect Group долгое время имел славу “интриганта”, ведь продолжительное время инвесторы даже не знали месторасположение проекта, не говоря уже об имени застройщика. Эта статья – юридический обзор, которые поможет вам детальнее узнать о строительстве, земле, судебных спорах и, самое интересное, почему же меня так смутило разрешение на строительство.

Инфраструктура Дарницкого района

ЖК TERRACOTTA строиться в Дарницком районе столицы, практически на выезде из Киева, в сторону Борисполя. От ЖК до метро Вырлица 7 минут пешком, а до метро Бориспольская – 10 минут.

Совсем рядом строиться еще один ЖК “OLYMPIC PARK” и окончание его строительства запланировано на конец 2022 года. Поэтому вы должны учитывать, что стройка и все вытекающие из этого последствия (пыль, шум, техника) будут продолжаться достаточно близко к вам. Но это можно рассматривать и с положительной стороны, ведь чем больше новых ЖК будет построено рядом с вами, тем больше новых объектов инфраструктуры будет вам доступно.

ЖК TERRACOTTA – это 4 дома, этажностью 21- 27 этажей. Сдаваться они должны все одновременно, по информации из отдела продаж ввод в эксплуатацию планируется на июнь - июль 2021 года. На сайте ЖК есть раздел, в котором можно посмотреть ход строительства, на каком этапе стройка и какие работы ведутся.

Застройщик и Девелопер Perfect Group

Девелопер – это компания которая занимается организацией и продвижением ЖК. Это не застройщик и не юридический термин, а скорее маркетинговый. С девелопером у вас никаких договоров нет и он вам ничего не должен. Но многие ориентируются на известность и репутацию девелопера. Согласно информации на сайте ЖК TERRACOTTA им занимается два девелопера: Perfect Group и Альтис Девелопмент.

Perfect Group достаточно масштабный девелопер, его известные объекты ЖК Лебединый, Stanford, Polaris, Рыбальский.

Застройщик – тот, кто непосредственно получал разрешение на строительство, чем собственно и занимается. Застройщиком ЖК TERRACOTTA выступает компания «ИНКОЛОР УКРАИНА» (35830557 ). Она зарегистрирована в 2008 году. Я обратила внимание, что адрес компании – это адрес стройки, что показалось мне достаточно странным. Учредитель компании находится на Кипре и среди видов деятельности компании – строительство жилых домов. Никаких долгов, которые исполнительная служба пыталась бы взыскать, я у компании не нашла.

Разрешение на строительство ЖК Терракот

Разрешение на строительство (ІУ 113182432243) есть, оно зарегистрировано в реестре ДАБИ, но выдано на строительство 11-этажных зданий. А строиться по факту в “, а в некоторых домах и в 3 раза больше. В это разрешение позже дважды вносились ИЗМЕНЕНИЯ. Я изучила их, но новые показатели этажности нигде не указаны, а значит этажность не меняли.

Это может стать огромной проблемой для ввода ЖК в эксплуатацию. Поэтому я продолжила искать информацию дальше и нашла Градостроительные условия и ограничения. Если упрощенно, то город застраивается не хаотично. Застройщик перед тем, как проектировать здание получает документ, в котором и указано, что именно он может себе позволить конкретно на этом участке земли. А застройщику ЖК TERRACOTTA сказали, что если он будет проектировать здание свыше 50 метров (а 21 этаж это явно выше), то он должен согласовать все с государственными органами в сфере гражданской авиации. Связано это с непосредственной близостью аэропорта Борисполь.

Земля под Житловой комплекс Terracotta

Целевое назначение земли в Публичной кадастровой карте соответствует тому, что реально строят, здесь вопросов нет. Земля находиться в коммунальной собственности и принадлежит городу Киев. Киевсовет своим решением в 2009 году передал землю в пользование застройщику на 10 лет. Но 10 лет уже прошло, поэтому я продолжила разбираться с землей дальше. В извлечении из реестра недвижимости мы видим, что договор аренды между Застройщиком и Киевсоветом датируется от февраля 2012 года, то есть судя по всему срок аренды у Застройщика еще есть до 2022 года. В этом же извлечении я проверила, что никаких арестов на земле нет.

Схема инвестирования

В ЖК TERRACOTTA используется следующая схема – сначала вы подписываете предварительный договор и по нему выплачиваете стоимость квартиры, а после ввода дома в эксплуатацию Застройщик сначала оформляет на себя готовую квартиру и продает ее вам. На этом этапе вы подписываете основной договор купли-продажи. НО все дело в том, что эта схема считается наиболее рискованной и меньше всего защищает право покупателя.

Ниже описываю ключевые моменты в предварительном договоре ЖК TERRACOTTA, на которые я обратила внимание:

  1. Обычно предварительный договор заключается напрямую с застройщиком. Но в этом случае не так. Предварительный договор вы заключаете с какой-то другой компанией и это не сильно страшно. НО перед тем, как заключать договор, нужно попросить чтобы отдел продаж показал вам договор между застройщиком и той компанией, которая продает вам квартиру. Потому что вам нужно убедиться, что та компания, с которой вы заключаете договор, имеет право продавать эту квартиру.
  2. В договоре прописан “запланированный срок ввода дома в эксплуатацию” и важно понимать, что это всего лишь плановый срок. Гораздо лучше, когда в договоре указывается граничный срок, до которого должен быть сдан дом. Кроме того, в предварительном договоре я НЕ НАШЛА никаких штрафных санкций за задержку строительства. То есть запланированный срок в договоре прописан, но если застройщик не выполнит это обещание, вы можете рассчитывать только на “извините”, ведь никаких штрафов не предусмотрено.
  3. Вы можете расторгнуть договор в любой момент и забрать вложенные деньги, но при этом теряете 10 %. Это на самом деле, по моему мнению, неплохой вариант, ведь далеко не в каждом договоре прописана возможность в любой момент расторгнуть его и забрать вложенные средства.
  4. Также вы можете сделать переуступку, то есть продать свою квартиру кому-то до того, как оформите на себя право собственности, но при этом вы теряете до 5 % вложенных денег. И сделать это можно только если вы уже полностью оплатили стоимость квартиры. Почему я обращаю ваше внимание на этот пункт? Потому, что если покупатель видит, что стройка остановилась, то первое что он попытается сделать – забрать свои деньги, а если у застройщика забрать их не получает, например, нет у застройщика денег, то единственный вариант - перепродать эту квартиру кому-то другому.

Судебные споры Perfect Group

У застройщика был судебный спор по ЖК TERRACOTTA с общественной организацией, которая пыталась оспорить законность разрешения на строительство. Но это дело уже прошло кассацию и выиграл Застройщик. Поэтому делаем вывод, что сейчас у ЖК проблем с судами нет.

Вывод

В принципе ЖК TERRACOTTA произвел на меня хорошее впечатление. У него достаточно известный девелопер и нет никаких активных судебных споров, что встречается весьма редко у киевских ЖК, а также нет явных проблем с землей.

Главным сомнительным моментом для меня осталось разрешение на строительство всего лишь 11-ти этажей, ведь что строится намного больше. И два исхода – либо застройщик внесет изменения в разрешение, либо это станет проблемой.

Еще один момент – тех. условия. Это документ, который нужен для подключения дома к коммуникациям и я не нашла актуальных ТУ ни на сайте ЖК, ни в открытом доступе в интернете. Поэтому рекомендую обязательно запросить их в отделе продаж, если вы планируете инвестировать в этот ЖК.

Еще один момент на который я бы обращала внимание – это место расположения. То, что ЖК находиться на выезде из Киева как по мне не проблема – рядом Парк Партизанской Славы, 2 станции метро, широкая трасса. Но в районе метро Вырлица летом, лично я, не раз замечала весьма неприятные запахи. Дело в том, что на расстоянии 2,5 км. от ЖК находиться мусоросжигательный завод и Борническая станция аэрации. Есть ли в этом проблема решать вам, но если вы чувствительны к запахам, то просто приедьте несколько раз и погуляйте возле ЖК, пообщайтесь с местным населением.

ЖК Terracotta проблемы которые можно избежать.

Орлов ФилиппУправляющий партнер
  • Недострой. Только в Киеве 70 это не заверщенное строительство. 18 тыс. квартир от которых так и не получат ключи.
  • Долгострой. В Киеве 8 известных долгостроев, которые строятся уже более 12 лет.
  • Несоответствие завершенного проекта заявленному. Это когда застройщик говорил одно, а получилось другое. Ожидали увидеть роскошную детскую площадку, а по факту три качельки. На визуализациях был зеленый двор со взрослыми деревьями и кустами, на самом деле кругом асфальт, по периметру вскопанные куски земли и какие-то ростки вместо буйных крон. Обещали двор без машин, в итоге парковка под подъездом. На картинках показали красивый холл и коридоры с отделкой, вместо этого однотонные совковые парадные. Примеров много.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Terracotta, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»
Обсуждение и отзывы (0)