Юридический обзор ЖК Creator City (Креатор Сити) от Креатор-Буд

Все Новостройки

Цены на май 2021 ЖК Креатор Сити

Количество комнат	Площадь	Цена за м2
1 комнатные	31 — 85 м2	35850 — 44650 грн/м2
2 комнатные	58 — 94 м2	34100 — 46100 грн/м2
3 комнатные	73 — 93 м2	34450 — 41150 грн/м2
4 комнатные	139.51 м2	53450 грн/м2
5 комнатные	128 — 159 м2	37200 — 53450 грн/м2
6 комнатные	203.07 м2	50950 грн/м2

Скидка 8% на при 100% оплате

Характеристики ЖК

• Класс — Бизнес
• Домов — 8
• Этажность 24
• Технология — монолитно-каркасная
• Отопление — автономное (в доме)
• Стены — кирпич
• Утепление — минеральная вата
• Высота потолков — 3 м (от пола до потолка)
• Паркинг — подземный с лифтом (1000 паркомест)

Девелопер и застройщик Креатор-Буд

Инфраструктура

Сам комплекс должен состоять из 8 домов в 24 этажа. Судя по тому, что квартиру на сайте можно выбрать начиная с 3 этажа, предполагаю, что нижние этажи все будут заполнены коммерцией. Кстати, меня удивило то, что минимальная площадь квартир в ЖК бизнес класса всего лишь 29 метров.

Разрешение на строительство у Жилого комплекса ЖК Креатор Сити

Разрешение на строительство у заказчика есть. Но то разрешение ІУ 113200650647, которое отображено на сайте ЖК, выдано для ПЕРВОЙ ОЧЕРЕДИ строительства. Если вы рассматриваете покупку квартири в ЖК CREATOR CITY, нужно внимательно изучить проектную документацию ЖК и убедиться какие именно дома сюда входят.

Также в Реестре строительной деятельности есть разрешение ІУ013201106207 от ноября 20 года уже для ВТОРОЙ очереди строительства.

Земля ЖК Creator City

ЖК строиться на земельном участке 8000000000:88:061:0073, который находиться в частной собственности у компании БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ “МОНОЛІТ”. Эта компания, владелец земли по договору, передала землю нашему заказчику строительства — компании БАУ — Украина под застройку. Целевое назначение земли соответствует стройке — для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Обратите внимание, здесь указано, что право собственности на дом возникает у Суперфициария – это компания БАУ — УКРАИНА. Ей передали землю под застройку и то, что она там построит будет принадлежать ей.

Судебные споры с Креатор-Буд

Первый судебный процесс касался выдачи документов на строительство. Департамент архитектуры в Киеве не хотел выдавать заказчику строительства градостроительные условия и ограничения – документ, который нужен для строительства. Поэтому заказчик в 2018 году обратился в суд и за 9 мес. были пройдены все 3 инстанции. Итог — Заказчик выиграл и суд обязал выдать им Градостроительные условия и ограничения.

Но это не единственный судебный процесс.

В 2018 году было открыто уголовное дело по следующим статьям – “Самовольное занятие земельного участка и самовольное строительство, подделка документов, и злоупотребление властью или служебным положением.”

Суть дела 757/65842/19-к в следующем — в 2009 году Киевгорсовет продал землю, на которой сейчас строиться ЖК CREATOR CITY компании БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ “МОНОЛІТ”. Правоохранители предполагают, что эта компания вступила в сговор с Госгеокадастром и землю перевели из категории общественной застройки в категорию для жилой застройки, а также незаконно изменили целевое назначение земли.

В 2019 году на землю был наложен арест, но апелляционный суд отменил такое определение Печерского суда и арест был снят.

Я проверила землю в Реестре прав на недвижимость. Арест действительно снят и никаких ограничений сейчас на земле нет, но снятие ареста не означает что уголовное дело закроют.

Кроме того, в 2019 году Печерский суд, чтобы уберечь эту землю, решил передать ее в управление Национального агентства Украины по вопросам выявления, розыска и управления активами, полученными от коррупционных и других преступлений. Но уже в марте 2020 года Печерский суд отменил такое решение.

Ну а теперь самое главное – мне удалось найти свежее определение Печерского суда по той же ситуации, по той же земле, где срок досудебного расследования продлен до 11 января 2022 года.

Это не единственные судебные процессы, которые есть у ЖК CREATOR CITY. Но учитывая актуальность этого уголовного дела, нет смысла рассказывать про все остальные.

Схема инвестирования

В ЖК используется предварительный договор купли-продажи квартиры. То есть, сначала вы подписываете предварительный договор, в котором договариваетесь, что в будущем, когда дом будет готов, вы купите здесь квартиру. По этому предварительному договору вы выплачиваете стоимость квартиры. После ввода дома в эксплуатацию Продавец (это заказчик строительства или компания у которой есть договор с Заказчиком) сначала оформляет на себя готовую квартиру, а потом продает ее вам. На этом этапе вы подписываете основной договор купли-продажи и получаете свое жилье.

С юридической точки зрения эта схема плохо защищает права покупателя. Но ее используют многие застройщики и главный вопрос в том, есть ли у ЖК серьезные проблемы. Ведь если дом будет сдан, то с рисками договора вы никак не столкнетесь. Если же дом не будет сдаваться в эксплуатацию и вы захотите судиться, то первое на что посмотрит суд – это на ваш договор и тогда уже и проявятся риски этой схемы инвестирования.

В отделе продаж я попросила прислать мне проект предварительного договора, на его примере я и дам свои рекомендации. В договоре обратите внимание на следующие моменты:

• Предварительный договор вы будете подписывать с Инвест. Фондом. Нужно попросить в отделе продаж договор между заказчиком строительства (компания БАУ-Украина) и Инвест. фондом, с которым вы заключаете договор. Вы же должны знать на каких основаниях этот Инвест. Фонд действует и имеет ли он право продавать вам эту квартиру.
• В договоре нужно сверить верность указания всех сторон. Объясню о чем речь. В проекте договора указано:

Но, немного раньше, когда мы говорили про землю, я делилась извлечением из реестра недвижимости. Там четко было указано, что право собственности на дом после окончания строительства возникает у ТОВ “БАУ-Украина”. То есть, если называть стороны так как они указаны в договоре, то получается, что Инвест. Фонд получил полномочия продавать вам квартиру от ПП Креатор. Но, согласно реестру недвижимости, дом после окончания стройки будет принадлежать не ПП Креатор Буд, а ТОВ БАУ-Украина.

Этот момент ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно прояснить в отделе продаж и очень желательно чтобы это сделал ваш юрист, которому вы доверяете.

• В договоре указан запланированный срок сдачи дома в эксплуатацию. Это не очень хорошая формулировка. Это всего лишь плановый срок. Будет лучше, если в договоре будет указан граничный срок, до которого должен быть сдан дом.
• В проекте договора указано, что если Продавец нарушает сроки заключения с вами основного договора, то он должен вернуть вам деньги. Но сроки эти привязаны к дате реального ввода дома в эксплуатацию, а не к тому запланированному сроку, который вам обещали. Так что вот когда дом введут в эксплуатацию, тогда и срок для подписания основного договора запуститься. А до сдачи дома – просто ждем.

Увы, реалии нашего рынка недвижимости таковы, что никого не удивишь уголовными делами у киевских застройщиков. Да, застройщики решают эти проблемы. Да, далеко не все судебные процессы, которые начинает прокуратура, ГАСК или еще кто-то имеют реальные причины для этого. Иногда это скорее напоминает просто войну за ценный кусок земли и затягивание стройки. Но в случае с ЖК CREATOR CITY мне показалось, что уголовное дело ведется действительно активно, и не похоже, что его просто замнут.

Поэтому перед тем, как инвестировать в этот ЖК стоит действительно провести тщательный анализ как предварительного договора, который является не самым лучшим вариантом для инвестиции, так и всех тех уголовных дел, которые сопровождают участников строительства этого ЖК и только потом принимать решение.

Я не имею ничего против этого ЖК и если в Киеве будут строиться такие красивые объекты с прекрасными ландшафтными решениями — это же отлично. Я говорю лишь о том, что перед тем, как принимать решение нужно собрать максимум информации.