Спасибо!
Не выключайте, пожалуйста, свой телефон. Мы скоро перезвоним вам. До связи :)
Закрыть
Консультант Наталья Чацкис
Наталья Чацкис (063) 235 08 72

Юридический обзор ЖК Creator City (Креатор Сити) от Креатор-Буд

Юридический аудит ЖК CREATOR CITY

ЖК бизнес-класса в центре Киева с шикарной архитектурой – панорамными окнами, потолками 3 метра, личным парком… – вот как заявляет о себе ЖК CREATOR CITY.

Но неужели в действительности инвесторы получат ЖК с уголовным делом и разбирательствами из-за сговора с Госгеокадастром?

В этом вам поможет разобраться наш юридический обзор ЖК CREATOR CITY.

Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

Девелопер и застройщик Креатор-Буд

Девелопером ЖК CREATOR CITY выступает предприятие с созвучным названием Креатор-Буд. Также девелопер одновременно является и генеральным подрядчиком строительства. Предприятие Креатор-Буд зарегистрировано еще в 2006 году. Адрес компании в Тернополе, но есть и Киевская филия. Уставной капитал достаточно внушительный – 2 млн. грн. Актуальных долгов у компании не указано.

Основная часть объектов этого девелопера находиться в Тернополе и во Львове. В Киеве Креатор Буд участвует пока в трех проектах – Креатор Сити (ближайшая сдача запланирована на 4 кв. 21 года), ЖК премиум-класса на Театральной Krauss Gallery (там все только начинается и ближайшая сдача аж в конце 22 года), и ЖК Проспект Науки 58 (уже сдан в эксплуатацию).

Заказчиком строительства выступает компания БАУ - УКРАИНА (код 41031187), которая не сильно внушает доверие, ведь уставной капитал 1000 грн., а зарегистрирована в 2016 году. Кроме того в 2021 году были странные изменения. Сначала в список учредителей добавили компанию с названием "БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ "МОНОЛІТ", а спустя несколько дней ее снова убрали из состава учредителей, что как-то странно. Позже мне удалось найти информацию о том, что компания "БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ "МОНОЛІТ" - является владельцем земли, на которой строится ЖК Креатор Сити.

Инфраструктура

ЖК строиться между улицами Дегтяревской и Зоологической. Рядом находится метро Лукьяновская и Политех. Прогуляться можно в Киевском зоопарке, Кирилловской гаю и парке Пушкина, а в пределах трех километров есть 3 школы, минимум 3 детских сада, множество медицинских учреждений и Охматдет. Для досуга – рядом расположен Спортлайф, кинодром и ТЦ SMART PLAZA.

Помимо всего этого застройщик обещает создать на территории ЖК собственный ландшафтный парк, детский сад, спортивный комплекс с бассейном и подземный паркинг – звучит очень даже впечатляюще.

Сам комплекс должен состоять из 8 домов в 24 этажа. Судя по тому, что квартиру на сайте можно выбрать начиная с 3 этажа, предполагаю, что нижние этажи все будут заполнены коммерцией. Кстати, меня удивило то, что минимальная площадь квартир в ЖК бизнес класса всего лишь 29 метров.

Разрешение на строительство у Жилого комплекса ЖК Креатор Сити

Разрешение на строительство у заказчика есть. Но то разрешение ІУ 113200650647, которое отображено на сайте ЖК, выдано для ПЕРВОЙ ОЧЕРЕДИ строительства. Если вы рассматриваете покупку квартири в ЖК CREATOR CITY, нужно внимательно изучить проектную документацию ЖК и убедиться какие именно дома сюда входят.

Также в Реестре строительной деятельности есть разрешение ІУ013201106207 от ноября 20 года уже для ВТОРОЙ очереди строительства.

Земля ЖК Creator City

ЖК строиться на земельном участке 8000000000:88:061:0073, который находиться в частной собственности у компании БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ “МОНОЛІТ”. Эта компания, владелец земли по договору, передала землю нашему заказчику строительства - компании БАУ - Украина под застройку. Целевое назначение земли соответствует стройке - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Обратите внимание, здесь указано, что право собственности на дом возникает у Суперфициария – это компания БАУ - УКРАИНА. Ей передали землю под застройку и то, что она там построит будет принадлежать ей.

По поводу земли еще один нюанс – Компания БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ “МОНОЛІТ” ранее купила эту землю у Киевсовета и у правоохранительных органов появились вопросы к этой ситуации.

Наталья Чацкис
Старший юрист судебного отдела

Судебные споры с Креатор-Буд

Первый судебный процесс касался выдачи документов на строительство. Департамент архитектуры в Киеве не хотел выдавать заказчику строительства градостроительные условия и ограничения – документ, который нужен для строительства. Поэтому заказчик в 2018 году обратился в суд и за 9 мес. были пройдены все 3 инстанции. Итог - Заказчик выиграл и суд обязал выдать им Градостроительные условия и ограничения.

Но это не единственный судебный процесс.

В 2018 году было открыто уголовное дело по следующим статьям – “Самовольное занятие земельного участка и самовольное строительство, подделка документов, и злоупотребление властью или служебным положением.”

Суть дела 757/65842/19-к в следующем - в 2009 году Киевгорсовет продал землю, на которой сейчас строиться ЖК CREATOR CITY компании БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ “МОНОЛІТ”. Правоохранители предполагают, что эта компания вступила в сговор с Госгеокадастром и землю перевели из категории общественной застройки в категорию для жилой застройки, а также незаконно изменили целевое назначение земли.

В 2019 году на землю был наложен арест, но апелляционный суд отменил такое определение Печерского суда и арест был снят.

Я проверила землю в Реестре прав на недвижимость. Арест действительно снят и никаких ограничений сейчас на земле нет, но снятие ареста не означает что уголовное дело закроют.

Кроме того, в 2019 году Печерский суд, чтобы уберечь эту землю, решил передать ее в управление Национального агентства Украины по вопросам выявления, розыска и управления активами, полученными от коррупционных и других преступлений. Но уже в марте 2020 года Печерский суд отменил такое решение.

Ну а теперь самое главное – мне удалось найти свежее определение Печерского суда по той же ситуации, по той же земле, где срок досудебного расследования продлен до 11 января 2022 года.

Соответственно, я делаю вывод, что это уголовное дело очень даже активно ведется дальше и какой будет его судьба пока неизвестно.

Наталья Чацкис
Старший юрист судебного отдела

Это не единственные судебные процессы, которые есть у ЖК CREATOR CITY. Но учитывая актуальность этого уголовного дела, нет смысла рассказывать про все остальные.

Схема инвестирования

Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

В ЖК используется предварительный договор купли-продажи квартиры. То есть, сначала вы подписываете предварительный договор, в котором договариваетесь, что в будущем, когда дом будет готов, вы купите здесь квартиру. По этому предварительному договору вы выплачиваете стоимость квартиры. После ввода дома в эксплуатацию Продавец (это заказчик строительства или компания у которой есть договор с Заказчиком) сначала оформляет на себя готовую квартиру, а потом продает ее вам. На этом этапе вы подписываете основной договор купли-продажи и получаете свое жилье.

С юридической точки зрения эта схема плохо защищает права покупателя. Но ее используют многие застройщики и главный вопрос в том, есть ли у ЖК серьезные проблемы. Ведь если дом будет сдан, то с рисками договора вы никак не столкнетесь. Если же дом не будет сдаваться в эксплуатацию и вы захотите судиться, то первое на что посмотрит суд – это на ваш договор и тогда уже и проявятся риски этой схемы инвестирования.

В отделе продаж я попросила прислать мне проект предварительного договора, на его примере я и дам свои рекомендации. В договоре обратите внимание на следующие моменты:

  • Предварительный договор вы будете подписывать с Инвест. Фондом. Нужно попросить в отделе продаж договор между заказчиком строительства (компания БАУ-Украина) и Инвест. фондом, с которым вы заключаете договор. Вы же должны знать на каких основаниях этот Инвест. Фонд действует и имеет ли он право продавать вам эту квартиру.
  • В договоре нужно сверить верность указания всех сторон. Объясню о чем речь. В проекте договора указано:

Замовник будівництва - ТОВ «БАУ-УКРАЇНА»

Забудовник – ПП «КРЕАТОР-БУД»

Право СТОРОНИ-1 (это инвест фонд) на Квартиру підтверджується Пайовим договором між Забудовником і СТОРОНОЮ-1. За цим договором Забудовник зобов’язується збудувати, ввести в експлуатацію Будинок та передати у власність Покупця.

Проект договора.

Но, немного раньше, когда мы говорили про землю, я делилась извлечением из реестра недвижимости. Там четко было указано, что право собственности на дом после окончания строительства возникает у ТОВ “БАУ-Украина”. То есть, если называть стороны так как они указаны в договоре, то получается, что Инвест. Фонд получил полномочия продавать вам квартиру от ПП Креатор. Но, согласно реестру недвижимости, дом после окончания стройки будет принадлежать не ПП Креатор Буд, а ТОВ БАУ-Украина.

Этот момент ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно прояснить в отделе продаж и очень желательно чтобы это сделал ваш юрист, которому вы доверяете.

  • В договоре указан запланированный срок сдачи дома в эксплуатацию. Это не очень хорошая формулировка. Это всего лишь плановый срок. Будет лучше, если в договоре будет указан граничный срок, до которого должен быть сдан дом.
  • В проекте договора указано, что если Продавец нарушает сроки заключения с вами основного договора, то он должен вернуть вам деньги. Но сроки эти привязаны к дате реального ввода дома в эксплуатацию, а не к тому запланированному сроку, который вам обещали. Так что вот когда дом введут в эксплуатацию, тогда и срок для подписания основного договора запуститься. А до сдачи дома – просто ждем.
Обратите внимание!

Это только мое личное мнение и никак не истина в последней инстанции.

Увы, реалии нашего рынка недвижимости таковы, что никого не удивишь уголовными делами у киевских застройщиков. Да, застройщики решают эти проблемы. Да, далеко не все судебные процессы, которые начинает прокуратура, ГАСК или еще кто-то имеют реальные причины для этого. Иногда это скорее напоминает просто войну за ценный кусок земли и затягивание стройки. Но в случае с ЖК CREATOR CITY мне показалось, что уголовное дело ведется действительно активно, и не похоже, что его просто замнут.

На всех сайтах, где встречалась информация про девелопера строительства, я видела количество успешно сданых домов.

Цифры в зависимости от сайтов могут немного отличаться, но все равно они внушают доверие - компания 15 лет на рынке и успешно сдает объекты. НО! Большая часть этих объектов это Тернополь и Львов, а в Киеве у девелопера только 3 объекта и ЛИШЬ ОДИН из них уже сдан в эксплуатацию. Это ни о чем нам не говорит, но прежде чем ориентироваться только на репутацию девелопера, я бы учла, что Киев и Тернополь это все же разные вещи.

Количество успешно сданых домов.

Поэтому перед тем, как инвестировать в этот ЖК стоит действительно провести тщательный анализ как предварительного договора, который является не самым лучшим вариантом для инвестиции, так и всех тех уголовных дел, которые сопровождают участников строительства этого ЖК и только потом принимать решение.

Я не имею ничего против этого ЖК и если в Киеве будут строиться такие красивые объекты с прекрасными ландшафтными решениями - это же отлично. Я говорю лишь о том, что перед тем, как принимать решение нужно собрать максимум информации.

ЖК Creator City проблемы которые можно избежать.

Орлов ФилиппУправляющий партнер
  • Недострой. Только в Киеве 70 это не заверщенное строительство. 18 тыс. квартир от которых так и не получат ключи.
  • Долгострой. В Киеве 8 известных долгостроев, которые строятся уже более 12 лет.
  • Несоответствие завершенного проекта заявленному. Это когда застройщик говорил одно, а получилось другое. Ожидали увидеть роскошную детскую площадку, а по факту три качельки. На визуализациях был зеленый двор со взрослыми деревьями и кустами, на самом деле кругом асфальт, по периметру вскопанные куски земли и какие-то ростки вместо буйных крон. Обещали двор без машин, в итоге парковка под подъездом. На картинках показали красивый холл и коридоры с отделкой, вместо этого однотонные совковые парадные. Примеров много.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Creator City, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»
Обсуждение и отзывы (0)