Консультация

Консультация

Спасибо!
Не выключайте, пожалуйста, свой телефон. Мы скоро перезвоним вам. До связи :)
Закрыть
Консультант Наталья Чацкис
Наталья Чацкис (063) 235 08 72

Юридический обзор ЖК Creator City (Креатор Сити) от Креатор-Буд

Юридический аудит ЖК CREATOR CITY

ЖК бизнес-класса в центре Киева с шикарной архитектурой – панорамными окнами, потолками 3 метра, личным парком… – вот как заявляет о себе ЖК CREATOR CITY.

Но неужели в действительности инвесторы получат ЖК с уголовным делом и разбирательствами из-за сговора с Госгеокадастром?

В этом вам поможет разобраться наш юридический обзор ЖК CREATOR CITY.

Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

Цены на май 2021 ЖК Синергия Сити
Количество комнат Площадь Цена за м2
1 комнатные 31 - 85 м2 35850 - 44650 грн/м2
2 комнатные 58 - 94 м2 34100 - 46100 грн/м2
3 комнатные 73 - 93 м2 34450 - 41150 грн/м2
4 комнатные 139.51 м2 53450 грн/м2
5 комнатные 128 - 159 м2 37200 - 53450 грн/м2
6 комнатные 203.07 м2 50950 грн/м2

Характеристики ЖК

  • Класс - Бизнес
  • Домов - 8
  • Этажность 24
  • Технология - монолитно-каркасная
  • Отопление - автономное (в доме)
  • Стены - кирпич
  • Утепление - минеральная вата
  • Высота потолков - 3 м (от пола до потолка)
  • Паркинг - подземный с лифтом (1000 паркомест)

Девелопер и застройщик Креатор-Буд

Девелопером ЖК CREATOR CITY выступает предприятие с созвучным названием Креатор-Буд. Также девелопер одновременно является и генеральным подрядчиком строительства. Предприятие Креатор-Буд зарегистрировано еще в 2006 году. Адрес компании в Тернополе, но есть и Киевская филия. Уставной капитал достаточно внушительный – 2 млн. грн. Актуальных долгов у компании не указано.

Основная часть объектов этого девелопера находиться в Тернополе и во Львове. В Киеве Креатор Буд участвует пока в трех проектах – Креатор Сити (ближайшая сдача запланирована на 4 кв. 21 года), ЖК премиум-класса на Театральной Krauss Gallery (там все только начинается и ближайшая сдача аж в конце 22 года), и ЖК Проспект Науки 58 (уже сдан в эксплуатацию).

Заказчиком строительства выступает компания БАУ - УКРАИНА (код 41031187), которая не сильно внушает доверие, ведь уставной капитал 1000 грн., а зарегистрирована в 2016 году. Кроме того в 2021 году были странные изменения. Сначала в список учредителей добавили компанию с названием "БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ "МОНОЛІТ", а спустя несколько дней ее снова убрали из состава учредителей, что как-то странно. Позже мне удалось найти информацию о том, что компания "БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ "МОНОЛІТ" - является владельцем земли, на которой строится ЖК Креатор Сити.

Инфраструктура

ЖК строиться между улицами Дегтяревской и Зоологической. Рядом находится метро Лукьяновская и Политех. Прогуляться можно в Киевском зоопарке, Кирилловской гаю и парке Пушкина, а в пределах трех километров есть 3 школы, минимум 3 детских сада, множество медицинских учреждений и Охматдет. Для досуга – рядом расположен Спортлайф, кинодром и ТЦ SMART PLAZA.

Помимо всего этого застройщик обещает создать на территории ЖК собственный ландшафтный парк, детский сад, спортивный комплекс с бассейном и подземный паркинг – звучит очень даже впечатляюще.

Сам комплекс должен состоять из 8 домов в 24 этажа. Судя по тому, что квартиру на сайте можно выбрать начиная с 3 этажа, предполагаю, что нижние этажи все будут заполнены коммерцией. Кстати, меня удивило то, что минимальная площадь квартир в ЖК бизнес класса всего лишь 29 метров.

Разрешение на строительство у Жилого комплекса ЖК Креатор Сити

Разрешение на строительство у заказчика есть. Но то разрешение ІУ 113200650647, которое отображено на сайте ЖК, выдано для ПЕРВОЙ ОЧЕРЕДИ строительства. Если вы рассматриваете покупку квартири в ЖК CREATOR CITY, нужно внимательно изучить проектную документацию ЖК и убедиться какие именно дома сюда входят.

Также в Реестре строительной деятельности есть разрешение ІУ013201106207 от ноября 20 года уже для ВТОРОЙ очереди строительства.

Земля ЖК Creator City

ЖК строиться на земельном участке 8000000000:88:061:0073, который находиться в частной собственности у компании БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ “МОНОЛІТ”. Эта компания, владелец земли по договору, передала землю нашему заказчику строительства - компании БАУ - Украина под застройку. Целевое назначение земли соответствует стройке - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Обратите внимание, здесь указано, что право собственности на дом возникает у Суперфициария – это компания БАУ - УКРАИНА. Ей передали землю под застройку и то, что она там построит будет принадлежать ей.

По поводу земли еще один нюанс – Компания БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ “МОНОЛІТ” ранее купила эту землю у Киевсовета и у правоохранительных органов появились вопросы к этой ситуации.

Наталья Чацкис
Старший юрист судебного отдела

Судебные споры с Креатор-Буд

Первый судебный процесс касался выдачи документов на строительство. Департамент архитектуры в Киеве не хотел выдавать заказчику строительства градостроительные условия и ограничения – документ, который нужен для строительства. Поэтому заказчик в 2018 году обратился в суд и за 9 мес. были пройдены все 3 инстанции. Итог - Заказчик выиграл и суд обязал выдать им Градостроительные условия и ограничения.

Но это не единственный судебный процесс.

В 2018 году было открыто уголовное дело по следующим статьям – “Самовольное занятие земельного участка и самовольное строительство, подделка документов, и злоупотребление властью или служебным положением.”

Суть дела 757/65842/19-к в следующем - в 2009 году Киевгорсовет продал землю, на которой сейчас строиться ЖК CREATOR CITY компании БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ “МОНОЛІТ”. Правоохранители предполагают, что эта компания вступила в сговор с Госгеокадастром и землю перевели из категории общественной застройки в категорию для жилой застройки, а также незаконно изменили целевое назначение земли.

В 2019 году на землю был наложен арест, но апелляционный суд отменил такое определение Печерского суда и арест был снят.

Я проверила землю в Реестре прав на недвижимость. Арест действительно снят и никаких ограничений сейчас на земле нет, но снятие ареста не означает что уголовное дело закроют.

Кроме того, в 2019 году Печерский суд, чтобы уберечь эту землю, решил передать ее в управление Национального агентства Украины по вопросам выявления, розыска и управления активами, полученными от коррупционных и других преступлений. Но уже в марте 2020 года Печерский суд отменил такое решение.

Ну а теперь самое главное – мне удалось найти свежее определение Печерского суда по той же ситуации, по той же земле, где срок досудебного расследования продлен до 11 января 2022 года.

Соответственно, я делаю вывод, что это уголовное дело очень даже активно ведется дальше и какой будет его судьба пока неизвестно.

Наталья Чацкис
Старший юрист судебного отдела

Это не единственные судебные процессы, которые есть у ЖК CREATOR CITY. Но учитывая актуальность этого уголовного дела, нет смысла рассказывать про все остальные.

Схема инвестирования

Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

В ЖК используется предварительный договор купли-продажи квартиры. То есть, сначала вы подписываете предварительный договор, в котором договариваетесь, что в будущем, когда дом будет готов, вы купите здесь квартиру. По этому предварительному договору вы выплачиваете стоимость квартиры. После ввода дома в эксплуатацию Продавец (это заказчик строительства или компания у которой есть договор с Заказчиком) сначала оформляет на себя готовую квартиру, а потом продает ее вам. На этом этапе вы подписываете основной договор купли-продажи и получаете свое жилье.

С юридической точки зрения эта схема плохо защищает права покупателя. Но ее используют многие застройщики и главный вопрос в том, есть ли у ЖК серьезные проблемы. Ведь если дом будет сдан, то с рисками договора вы никак не столкнетесь. Если же дом не будет сдаваться в эксплуатацию и вы захотите судиться, то первое на что посмотрит суд – это на ваш договор и тогда уже и проявятся риски этой схемы инвестирования.

В отделе продаж я попросила прислать мне проект предварительного договора, на его примере я и дам свои рекомендации. В договоре обратите внимание на следующие моменты:

  • Предварительный договор вы будете подписывать с Инвест. Фондом. Нужно попросить в отделе продаж договор между заказчиком строительства (компания БАУ-Украина) и Инвест. фондом, с которым вы заключаете договор. Вы же должны знать на каких основаниях этот Инвест. Фонд действует и имеет ли он право продавать вам эту квартиру.
  • В договоре нужно сверить верность указания всех сторон. Объясню о чем речь. В проекте договора указано:

Замовник будівництва - ТОВ «БАУ-УКРАЇНА»

Забудовник – ПП «КРЕАТОР-БУД»

Право СТОРОНИ-1 (это инвест фонд) на Квартиру підтверджується Пайовим договором між Забудовником і СТОРОНОЮ-1. За цим договором Забудовник зобов’язується збудувати, ввести в експлуатацію Будинок та передати у власність Покупця.

Проект договора.

Но, немного раньше, когда мы говорили про землю, я делилась извлечением из реестра недвижимости. Там четко было указано, что право собственности на дом после окончания строительства возникает у ТОВ “БАУ-Украина”. То есть, если называть стороны так как они указаны в договоре, то получается, что Инвест. Фонд получил полномочия продавать вам квартиру от ПП Креатор. Но, согласно реестру недвижимости, дом после окончания стройки будет принадлежать не ПП Креатор Буд, а ТОВ БАУ-Украина.

Этот момент ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно прояснить в отделе продаж и очень желательно чтобы это сделал ваш юрист, которому вы доверяете.

  • В договоре указан запланированный срок сдачи дома в эксплуатацию. Это не очень хорошая формулировка. Это всего лишь плановый срок. Будет лучше, если в договоре будет указан граничный срок, до которого должен быть сдан дом.
  • В проекте договора указано, что если Продавец нарушает сроки заключения с вами основного договора, то он должен вернуть вам деньги. Но сроки эти привязаны к дате реального ввода дома в эксплуатацию, а не к тому запланированному сроку, который вам обещали. Так что вот когда дом введут в эксплуатацию, тогда и срок для подписания основного договора запуститься. А до сдачи дома – просто ждем.
Обратите внимание!

Это только мое личное мнение и никак не истина в последней инстанции.

Увы, реалии нашего рынка недвижимости таковы, что никого не удивишь уголовными делами у киевских застройщиков. Да, застройщики решают эти проблемы. Да, далеко не все судебные процессы, которые начинает прокуратура, ГАСК или еще кто-то имеют реальные причины для этого. Иногда это скорее напоминает просто войну за ценный кусок земли и затягивание стройки. Но в случае с ЖК CREATOR CITY мне показалось, что уголовное дело ведется действительно активно, и не похоже, что его просто замнут.

На всех сайтах, где встречалась информация про девелопера строительства, я видела количество успешно сданых домов.

Цифры в зависимости от сайтов могут немного отличаться, но все равно они внушают доверие - компания 15 лет на рынке и успешно сдает объекты. НО! Большая часть этих объектов это Тернополь и Львов, а в Киеве у девелопера только 3 объекта и ЛИШЬ ОДИН из них уже сдан в эксплуатацию. Это ни о чем нам не говорит, но прежде чем ориентироваться только на репутацию девелопера, я бы учла, что Киев и Тернополь это все же разные вещи.

Количество успешно сданых домов.

Поэтому перед тем, как инвестировать в этот ЖК стоит действительно провести тщательный анализ как предварительного договора, который является не самым лучшим вариантом для инвестиции, так и всех тех уголовных дел, которые сопровождают участников строительства этого ЖК и только потом принимать решение.

Я не имею ничего против этого ЖК и если в Киеве будут строиться такие красивые объекты с прекрасными ландшафтными решениями - это же отлично. Я говорю лишь о том, что перед тем, как принимать решение нужно собрать максимум информации.

ЖК Creator City проблемы которые можно избежать.

Орлов ФилиппУправляющий партнер
  • Недострой. Только в Киеве 70 это не заверщенное строительство. 18 тыс. квартир от которых так и не получат ключи.
  • Долгострой. В Киеве 8 известных долгостроев, которые строятся уже более 12 лет.
  • Несоответствие завершенного проекта заявленному. Это когда застройщик говорил одно, а получилось другое. Ожидали увидеть роскошную детскую площадку, а по факту три качельки. На визуализациях был зеленый двор со взрослыми деревьями и кустами, на самом деле кругом асфальт, по периметру вскопанные куски земли и какие-то ростки вместо буйных крон. Обещали двор без машин, в итоге парковка под подъездом. На картинках показали красивый холл и коридоры с отделкой, вместо этого однотонные совковые парадные. Примеров много.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Creator City, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»

Часто задаваемые вопросы

Наличие документов на земельный участок?

Да, есть документы.

Наличие документов на строительство?

Да, есть документы.

Наличие лицензии генподрядчика?

Да, есть лицензия.

Какая схема финансирования?

Предварительный договор купли-продажи квартиры с юридическим лицом
Обсуждение и отзывы (2)
Дима
05.08.2021 17:09

Парк, водоем, мойка для собак, амфитеатр... много обещаний. Если все построят, что на рендерах, то будет действительно круто. Отзывы по застройщику "Креатор Буд" в Тернополе не очень вдохновляют. Много обещаний и отсутствие благоустройства.

Марк
05.08.2021 17:02

Неоднозначное отношение к этому ЖК. Настораживает все от темпов строительства до открытия продаж, а судебные дела ставит под угрозу покупку недвижимости. Но при удачной реализации проекта квартал будет шикарным.