Консультация

Консультация

Спасибо!
Не выключайте, пожалуйста, свой телефон. Мы скоро перезвоним вам. До связи :)
Закрыть
Консультант Наталья Чацкис
Наталья Чацкис (067) 846 81 81

Юридический обзор ЖК Great (Грейт). Застройщики: Ріел, IB Alliance, Киевгорстрой

Если вы когда-то мечтали о квартире с видовыми панорамными окнами, личной открытой террасой или жильем на первой линии Днепра – значит точно обращали внимание на ЖК GREAT. Визуальная часть ЖК реально захватывает дыхание.

Все Новостройки

Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

Цены на апрель 2021 ЖК Great
Количество комнат Площадь Цена за м2
1 комнатные 41 - 63 м2 26750 - 39100 грн/м2
2 комнатные 66 - 109 м2 23500 - 35350 грн/м2
3 комнатные 80 - 118 м2 23300 - 32900 грн/м2
4 комнатные 135 - 170 м2 26650 - 37700 грн/м2
5 комнатные 168 - 194 м2 26400 - 34550 грн/м2

Характеристики ЖК

  • Клас - комфорт
  • Домов 13
  • Этажность 26
  • Технология - монолитно-каркасная
  • Отопление - автономное (в доме)
  • Стены - кирпич, газоблок
  • Утепление - минеральная вата
  • Высота потолков - 2.7 м
  • Паркинг - наземный многоуровневый, подземный с лифтом

Девелопер и заказчик (Ріел, IB Alliance, Киевгорстрой)

ЖК GREAT достаточно большой, поэтому и участников строительства здесь много.

В реализации проекта участвуют три девелопера: Киевгорстрой, РІЕЛ, который участвует в строительстве таких киевских ЖК как Окленд, Львовский квартал, Элизиум и IB Alliance известен ЖК Заречный и ЖК Диброва парк. Теперь перейдем к Заказчику строительства – это тот, кому непосредственно выдано разрешение на строительство. В этом ЖК их аж 5, а обычно это одна компания или физ. лицо.

В бумажных вариантах разрешений, которые есть на сайте ЖК, Заказчиками указаны 4 компании и одно физ. лицо.

ЖК Грейт строиться в Дарницком районе столицы. До метро Осокорки, Славутич - 7 минут на авто или полчаса пешей прогулки. До центра около 20 минут.

Всего в ЖК GREAT запланировано 13 домов. На сайте ЖК можно выбрать квартиры в первых 6 домах. Уже стартовали продажи в 12 и 13 домах, а некоторые дома планируют сдавать в эксплуатацию уже во втором квартале 2021 года.

В тех же разрешениях в онлайн реестре Заказчиком указана только компания Европолитех. Возможно это связано просто с функционалом онлайн реестра, скорее всего там предусмотрена только одна графа для Заказчика и все не отобразились.

Но суть в другом – все эти заказчики имеют право на объекты строительства, соответственно между ними должен быть какой-то договор об организации совместной деятельности.

Инфраструктура Позняков

ЖК Грейт строиться в Дарницком районе столицы. До метро Осокорки, Славутич - 7 минут на авто или полчаса пешей прогулки. До центра около 20 минут.

Всего в ЖК GREAT запланировано 13 домов. На сайте ЖК можно выбрать квартиры в первых 6 домах. Уже стартовали продажи в 12 и 13 домах, а некоторые дома планируют сдавать в эксплуатацию уже во втором квартале 2021 года.

Немного ключевых плюсов ЖК GREAT в плане инфраструктуры:

  • До берега Днепра всего лишь 90 метров, поэтому если ваши окна с видом на Днепр, то можно быть уверенным, что вам точно не придется смотреть в окна соседям, ведь там уже ничего не построят.
  • Планировки квартир в ЖК можно найти абсолютно на любой вкус - есть стандартные планировки, есть квартиры неправильно многоугольной формы, есть двухуровневые апартаменты.
  • ЖК строится по концепции «город в городе» — помимо стандартных магазинов/ресторанов, здесь запланированы детский сад с начальной школой, офисный и торгово-офисные комплексы, а также мини стадион для занятий спортом.
  • Рядом находиться яхт-клуб и пляж Березняки, новый ТРЦ River Mall и много спортзалов.
  • Для автомобилистов важным нюансом есть близость к Дарницкому мосту и мосту Патона.
  • Для семей с детьми - сравнительно рядом есть как минимум 3 государственные школы и Киевская инженерная гимназия.

Разрешение на строительство

На данный момент на сайте ГАСКа есть много разрешений на строительство по этому объекту, потому что и домов там много.

Я проверила следующие дома:

Здесь пропущена 2 очередь и мне стало интересно что же там строится. На сайте ГАСКа есть разрешение на строительство второй очереди. Указано, что это “Будинки багатоквартирні підвищеної комфортності, індивідуальні”. Для сравнения, во всех остальных очередях указаны “Будинки багатоквартирні масової забудови”.

Получается, что все разрешения, которые я проверила в порядке, они есть на сайте ГАСКа, они действуют, выданы для постройки 26 этажных зданий и судя по сайту, застройщик именно это и строит. Единственное, что я так и не поняла, что это за вторая очередь. Этого разрешения на сайте ЖК нет, но он есть в реестре ГАСКа, а это куда важнее. Менеджер говорит, что это 5 дом, но на сайте ЖК для 5 дома указано другое разрешение. Но такие детали нужно уже на месте в отделе продаж уточнять.

Земля под жилищный комплекс ЖК Грейт

Земельных участков, на которых ведется строительство ЖК Грейт, реально много и проверить нужно каждый отдельно. Арестов на земле нет, а большая часть земельных участков находиться в коммунальной собственности у Киевсовета (за исключением одного участка, который принадлежит одному из заказчиков строительства). Киевсовет договорами передавал эти участки заказчику строительства.

Разные земельные участки были переданы разным заказчикам. Выше я упоминала о 5 заказчиках строительства и важно понимать как они между собой распределили обязанности и права, получается права на земельные участки находятся у разных заказчиков. В этом нет ничего плохого. Но если вы решите покупать квартиру в этом ЖК, я рекомендуем тщательно проверить конкретно именно тот участок, на котором строится ваш дом.

Также важно знать, что некоторые земельные участки принадлежат к охранным зонам и стройка на них может вестись с некоторыми ограничениями – это еще одна причина почему важно присмотреться тщательнее к земле у ЖК GREAT.

Судебные процессы Ріел, IB Alliance, Киевгорстрой

В конце 2020 г. один из заказчиков строительства подавал иск к налоговой. Налоговая утверждала, что заказчик занизил арендную плату за землю и не доплатил в бюджет почти полтора миллиона гривен, еще около 360 тыс. грн насчитали штрафных санкций. Заказчик проиграл первую инстанцию. Но в начале апреля 2021 года он выиграл апелляцию и полностью отменил это налоговое решение. Это хорошо для заказчика, потому что сумма внушительная, но я очень сомневаюсь, что налоговая остановится и не захочет повоевать за эти деньги. Она может подать кассацию, поэтому нужно следить за этим делом.

Затем в мае 2019 года Госбюро расследований начало работу по уголовному делу. Оно касается не исключительно ЖК GREAT, а работы ГАСКа в принципе. По предварительным предположениям огромное количество разрешений выдано ГАСКом незаконно. Чтоб разобраться в этом, в конце 2019 года Госбюро расследований в Печерском суде получило разрешение на обыск и изъятие в ГАСКе разрешений на строительство аж 37 объектов. В этом списке был и ЖК GREAT. То есть, вопрос к разрешению явно был актуален. Что происходит на данный момент с этим уголовным делом – не понятно, поскольку уголовное дело – тайна следствия.

Схема инвестирования

В ЖК GREAT используется предварительный договор купли-продажи квартиры. С юридической точки зрения эта схема не очень хорошо защищает права покупателя. Но ее используют многие застройщики и вопрос на самом деле в том, есть ли у ЖК серьезные проблемы. Потому что если все у ЖК хорошо и дом будет сдан, то с рисками договора вы никак не столкнетесь. Если же будут проблемы и придется идти в суд, то в таком случае первое на что он посмотрит, это на ваш договор. И тогда уже проявятся и риски этого договора.

У меня на изучении был проект ЖК GREAT и на его примере я дам свои рекомендации. В договоре обратите внимание на следующие моменты:

С кем вы его подписываете. Во-первых, вы его будете подписывать с инвестиционным фондом. Нужно проверить, что у этого фонда есть полномочия продавать вам квартиру, то есть проверить договор между фондом и заказчиком. Во вторых, у этого ЖК аж 5 заказчиком строительства. Нужно проверить как урегулированы вопросы между ними. В отделе продаж мне сказали, что все договора смогут показать, поэтому можно приезжать с юристом.

Я сильно не рекомендую доверять всему, что вам обещает и говорит отдел продаж! Перед инвестированием нужно тщательно проверять каждый документ или информацию, которую вам дают.

Наталья Чацкис
Старший юрист судебного отдела

В договоре указан запланированный срок ввода дома в эксплуатацию. Вы должны понимать, что слово “запланированный” особой конкретики не несет. Кроме того в договоре указано, что вы сможете расторгнуть договор, если срок ввода дома в эксплуатацию будет нарушен более чем на 12 мес. Обычно срок переноса фиксируется на уровне 4-6 мес и это первый договор в котором я вижу зафиксированную возможность так сильно перенести и без того неточный срок.

Выводы

ЖК GREAT обещает быть очень красочным. Общая концепция, визуализация, инфраструктура и месторасположение мне очень нравятся. Среди участников строительства есть очень даже серьезные игроки, которые добавляют доверия к этому ЖК. Уголовное дело, которое касается работы ГАСКа и в котором упомянут ЖК GREAT меня настораживает, но что с этим делом точно узнать не получится, возможно оно уже “заглохло”. ЖК SVITLO PARK, который тоже был в этом списке, первую очередь уже ввел в эксплуатацию, то есть это уголовное дело им не помешало.

Предугадать на будущее не активизируется ли работа по уголовному делу невозможно, поэтому просто учитывайте этот риск. Перед инвестированием в ЖК GREAT, я бы однозначно рекомендовала детальнее проверить землю, на которой строится ваш дом, проверить всю цепочку договоров между заказчиками строительства, а также документы с Инвест. фондом, с которым вы и будете заключать предварительный договор и обязательно дать его на вычитку юристу, потому что, по моему мнению, эта схема в принципе не очень хорошо защищает ваши права и нужно постараться внести правки в договор, чтобы минимизировать ваши риски.

ЖК Great проблемы которые можно избежать.

Орлов ФилиппУправляющий партнер
  • Недострой. Только в Киеве 70 это не заверщенное строительство. 18 тыс. квартир от которых так и не получат ключи.
  • Долгострой. В Киеве 8 известных долгостроев, которые строятся уже более 12 лет.
  • Несоответствие завершенного проекта заявленному. Это когда застройщик говорил одно, а получилось другое. Ожидали увидеть роскошную детскую площадку, а по факту три качельки. На визуализациях был зеленый двор со взрослыми деревьями и кустами, на самом деле кругом асфальт, по периметру вскопанные куски земли и какие-то ростки вместо буйных крон. Обещали двор без машин, в итоге парковка под подъездом. На картинках показали красивый холл и коридоры с отделкой, вместо этого однотонные совковые парадные. Примеров много.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Great, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»

Часто задаваемые вопросы

Наличие документов на земельный участок?

Да, есть документы.

Наличие документов на строительство?

Да, есть документы.

Наличие лицензии генподрядчика?

Да, есть лицензия.

Какая схема финансирования?

Предварительный договор купли-продажи квартиры с юридическим лицом.
Обсуждение и отзывы на нашем форуме (0)