Консультация

Консультация

Спасибо!
Не выключайте, пожалуйста, свой телефон. Мы скоро перезвоним вам. До связи :)
Закрыть
Консультант Наталья Чацкис
Наталья Чацкис (063) 235 08 72

ЖК City Lake юридический обзор

Что с землей, кто застройщик, какие есть судебный споры и чем это грозит, как с документами на строительство и какая схема инвестирования предлагается – я буду счастлива, если при рассмотрении инвестирования в ЖК вы задаетесь именно такими вопросами. Моя маленькая миссия – помочь вам сделать правильный выбор и с помощью моих юридических аудитов продемонстрировать вам различные ЖК с точки зрения юриста.

В Киево-Святошинском районе есть два очень похожих ЖК. У них один девелопер – компания “Белый шоколад”. Первый комплекс строится в Белогородке и называется Белый шоколад Центр, а второй ЖК строиться в с. Шевченково и называется City Lake. Именно этот ЖК мы сегодня будем разбирать.

Комплекс достаточно большой и разделен на очереди, у которых разные условия строительства. Этот юридический аудит о 4 очереди в City Lake, ведь стройка находится на начальном уровне и там сейчас активно продаются квартиры.

Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

Застройщик компания Белый шоколад

На сайте ЖК и во всех рекламных материалах Вам может встречаться информация про девелопера проекта – компанию “Белый шоколад”. Компания действительно существует, она зарегистрирована, но с юридической точки зрения, она для Вас значения не имеет. Намного важнее проверять Застройщика, ведь заключать договор вы будете именно с ним.

Застройщиком выступает компания “Ривербанк”. Она зарегистрирована в Киеве, ее уставной капитал составляет 1 млн. грн. Конечно, если рассматривать вариант, что какой-то дом не будет построен (даже хотя бы один из шести запланированных в этой очереди), то этих денег не хватит, чтобы рассчитаться с инвесторами. НО представьте, каким должен быть капитал компании, чтобы покрыть возможные претензии инвесторов даже в одном доме… Это нереально. Для сравнения, уставной капитал девелопера, компании “Белый шоколад”, составляет тысячу гривен, поэтому миллионный капитал Застройщика звучит куда внушительнее.

Компания Белый шоколад - юридический обзор.

Компания “Ривербанк” зарегистрирована в октябре 2018 года. На данный момент у Застройщика нет открытых исполнительных производств (они означают, что кто-то пытается принудительно взыскать долги с компании).

Земля в Белогородке

4 очередь должна состоять из 6 домов, которые будут расположены на участке величиною 1, 9 га.

С землей все в порядке: целевое назначение соответствует требованиям – “для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома”, она принадлежит Белогородскому сельскому совету, то есть в коммунальной собственности, НО сельский совет передал эту землю физическому лицу в долгосрочную аренду. Это физическое лицо, в свою очередь, передало землю в субаренду застройщику. Договор субаренды отдел продаж без проблем предоставляет.

Этот договор действует до 02.03.2023 года, а заявленный срок ввода в эксплуатацию самого позднего дома из 4 очереди – 2 квартал 2022 года. В договоре также указано, что Застройщик берет землю для строительства многоквартирного жилого дома, поэтому с этим моментом все тоже в порядке.

Судебные споры

В 2019 году было открыто уголовное дело. Следователь предполагает, что некое физ.лицо путем систематической продажи недвижимости в 2016 году, уклонилось от уплаты налогов. Конечно, детально комментировать это уголовное дело нет возможности, потому что информация скрыта и я озвучиваю только то, что есть в открытом доступе в официальных реестрах. Исходя из информации в реестре ГАСКа, заказчиком первых очередей строительства ЖК выступало физ.лицо. По информации из реестра судебных решений, земля, на которой строились первые очереди, тоже принадлежала физ.лицу, и построенные квартиры (или некоторые из них) продавались от имени физ. лица. Следователь предполагает, что это физ. лицо уклонилось от уплаты налогов при продаже этих квартир. Для того, чтобы получить информацию про движение денежных средств, следователь в феврале 2020 года обратился в суд и попросил предоставить ему доступ к документам, которые якобы находятся у компаний “Ривербанк” и “Белый Шоколад”, но суд не увидел достаточных оснований и отказал в ходатайстве.

Конечно, это расследование немного портит общее впечатление от ЖК и желательно за ним следить, но:

  • расследование касается действий физического лица, а не компаний, которые нас интересуют;
  • оно касается уклонения от налогов, но не проблем со строительством;
  • земля и квартиры, о которых упоминалось в судебном реестре, были в первых очередях комплекса, а четвертая очередь строительства, которую мы рассматриваем, строится совершенно на другом участке земли и другим застройщиком.

Документы на строительство для ЖК City Lake

Разрешение на строительные работы ( № ІУ 113201201526, от 29.04 2020) у Застройщика есть и в реестре ГАСКа оно также отображается. Генеральным подрядчиком выступает Строительная компания «Алтана» и никаких существенных проблем с этой компанией я не выявила.

Схема инвестирования

Инвестирование происходит путем заключения двух договоров:

  • договор купли-продажи дериватива;
  • договор купли-продажи имущественных прав.

Такая схема достаточно стандартная и очень часто используется. По договору дериватива обычно оплачивают примерно 50-70 % стоимости всей квартиры. Если дом не будет построен – вы подадите в суд, чтобы забрать свои деньги, но претендовать сможете только на ту сумму, которую оплачивали по договору купли-продажи имущественных прав. То есть, ту сумму, которую Вы оплатили по договору дериватива, скорее всего, в суде Вы отвоевать не сможете.

Я всегда рекомендую предоставить сам договор юристу, или самостоятельно внимательно изучить.

Наталья Чацкис
Старший юрист судебного отдела

Те шаблоны, которые мне предоставил отдел продаж, были достаточно стандартными и важно, чтобы вы знали условия. Обратите внимание на штрафные санкции, которые включаются, если вы не вовремя будете вносить платежи по рассрочке (если у Вас рассрочка) и на то, что у вас есть возможность расторгнуть договор, но деньги вам вернут в течение 90 дней с момента продажи этой квартиры другому инвестору. Поэтому, если вы захотите отказаться от этой инвестиции, то фактически вам нужно будет самим найти нового инвестора (так обычно происходит на практике).

ЖК Белый Шоколад проблемы которые можно избежать.

Орлов ФилиппУправляющий партнер
  • Недострой. Только в Киеве 70 это не заверщенное строительство. 18 тыс. квартир от которых так и не получат ключи.
  • Долгострой. В Киеве 8 известных долгостроев, которые строятся уже более 12 лет.
  • Несоответствие завершенного проекта заявленному. Это когда застройщик говорил одно, а получилось другое. Ожидали увидеть роскошную детскую площадку, а по факту три качельки. На визуализациях был зеленый двор со взрослыми деревьями и кустами, на самом деле кругом асфальт, по периметру вскопанные куски земли и какие-то ростки вместо буйных крон. Обещали двор без машин, в итоге парковка под подъездом. На картинках показали красивый холл и коридоры с отделкой, вместо этого однотонные совковые парадные. Примеров много.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Белый Шоколад, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»
Обсуждение и отзывы (3)
Vitalia
05.08.2021 17:08

Комплекс очень красивый и современный. Именно для тех, кто хочет жить в пригороде. Но один детский сад и тот частный создает мало радости. По проекту тут предусмотрен второй детский сад, но когда его построят это вопрос времени. Если нет средств на оплату сада, то вынужден возить ребенка в Киев, а это не совсем удобно и напряжно для самого ребенка.

Ирина
05.08.2021 17:01

Лифт в 5 этажном доме очень круто. Спасибо ЖК "Белый шоколад" о человеческом отношении к людям. Многие застройщики упускают этот момент из вида. Людям в возрасте 60+ тяжело подниматься на верхние этажи пешком, а стареть - обычное человеческое свойство.

Сергей Д
05.08.2021 17:00

Крутой комплекс. Озеро, природа, инфраструктура и всего 6 километров до города от с. Шевченково. Трасса через Подгорцы в Киев в настоящий момент наименее загружена + застройщик пользуется доверием.