Что с землей, кто застройщик, какие есть судебный споры и чем это грозит, как с документами на строительство и какая схема инвестирования предлагается – я буду счастлива, если при рассмотрении инвестирования в ЖК вы задаетесь именно такими вопросами. Моя маленькая миссия – помочь вам сделать правильный выбор и с помощью моих юридических аудитов продемонстрировать вам различные ЖК с точки зрения юриста.
В Киево-Святошинском районе есть два очень похожих ЖК. У них один девелопер – компания “Белый шоколад”. Первый комплекс строится в Белогородке и называется Белый шоколад Центр, а второй ЖК строиться в с. Шевченково и называется City Lake. Именно этот ЖК мы сегодня будем разбирать.
Комплекс достаточно большой и разделен на очереди, у которых разные условия строительства. Этот юридический аудит о 4 очереди в City Lake, ведь стройка находится на начальном уровне и там сейчас активно продаются квартиры.
Местоположение
Транспортная развязка
ТЦ, Рынки, Магазины
Больницы
| Количество комнат | Площадь | Цена за м2 |
| 1 комнатные | 26 - 67 м2 | 17500 - 25500 грн/м2 |
| 2 комнатные | 43 - 110 м2 | 17500 - 24500 грн/м2 |
| 3 комнатные | 77 - 148 м2 | 17500 - 23500 грн/м2 |
| 4 комнатные | 79 - 143 м2 | 17500 - 23000 грн/м2 |
Рассрочка на 1 год и 6 месяцев - первый взнос от 30%
На сайте ЖК и во всех рекламных материалах Вам может встречаться информация про девелопера проекта – компанию “Белый шоколад”. Компания действительно существует, она зарегистрирована, но с юридической точки зрения, она для Вас значения не имеет. Намного важнее проверять Застройщика, ведь заключать договор вы будете именно с ним.
Застройщиком выступает компания “Ривербанк”. Она зарегистрирована в Киеве, ее уставной капитал составляет 1 млн. грн. Конечно, если рассматривать вариант, что какой-то дом не будет построен (даже хотя бы один из шести запланированных в этой очереди), то этих денег не хватит, чтобы рассчитаться с инвесторами. НО представьте, каким должен быть капитал компании, чтобы покрыть возможные претензии инвесторов даже в одном доме… Это нереально. Для сравнения, уставной капитал девелопера, компании “Белый шоколад”, составляет тысячу гривен, поэтому миллионный капитал Застройщика звучит куда внушительнее.
Компания “Ривербанк” зарегистрирована в октябре 2018 года. На данный момент у Застройщика нет открытых исполнительных производств (они означают, что кто-то пытается принудительно взыскать долги с компании).
4 очередь должна состоять из 6 домов, которые будут расположены на участке величиною 1, 9 га.
С землей все в порядке: целевое назначение соответствует требованиям – “для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома”, она принадлежит Белогородскому сельскому совету, то есть в коммунальной собственности, НО сельский совет передал эту землю физическому лицу в долгосрочную аренду. Это физическое лицо, в свою очередь, передало землю в субаренду застройщику. Договор субаренды отдел продаж без проблем предоставляет.
Этот договор действует до 02.03.2023 года, а заявленный срок ввода в эксплуатацию самого позднего дома из 4 очереди – 2 квартал 2022 года. В договоре также указано, что Застройщик берет землю для строительства многоквартирного жилого дома, поэтому с этим моментом все тоже в порядке.
В 2019 году было открыто уголовное дело. Следователь предполагает, что некое физ.лицо путем систематической продажи недвижимости в 2016 году, уклонилось от уплаты налогов. Конечно, детально комментировать это уголовное дело нет возможности, потому что информация скрыта и я озвучиваю только то, что есть в открытом доступе в официальных реестрах. Исходя из информации в реестре ГАСКа, заказчиком первых очередей строительства ЖК выступало физ.лицо. По информации из реестра судебных решений, земля, на которой строились первые очереди, тоже принадлежала физ.лицу, и построенные квартиры (или некоторые из них) продавались от имени физ. лица. Следователь предполагает, что это физ. лицо уклонилось от уплаты налогов при продаже этих квартир. Для того, чтобы получить информацию про движение денежных средств, следователь в феврале 2020 года обратился в суд и попросил предоставить ему доступ к документам, которые якобы находятся у компаний “Ривербанк” и “Белый Шоколад”, но суд не увидел достаточных оснований и отказал в ходатайстве.
Конечно, это расследование немного портит общее впечатление от ЖК и желательно за ним следить, но:
Разрешение на строительные работы ( № ІУ 113201201526, от 29.04 2020) у Застройщика есть и в реестре ГАСКа оно также отображается. Генеральным подрядчиком выступает Строительная компания «Алтана» и никаких существенных проблем с этой компанией я не выявила.
Инвестирование происходит путем заключения двух договоров:
Такая схема достаточно стандартная и очень часто используется. По договору дериватива обычно оплачивают примерно 50-70 % стоимости всей квартиры. Если дом не будет построен – вы подадите в суд, чтобы забрать свои деньги, но претендовать сможете только на ту сумму, которую оплачивали по договору купли-продажи имущественных прав. То есть, ту сумму, которую Вы оплатили по договору дериватива, скорее всего, в суде Вы отвоевать не сможете.
Наталья ЧацкисЯ всегда рекомендую предоставить сам договор юристу, или самостоятельно внимательно изучить.
Те шаблоны, которые мне предоставил отдел продаж, были достаточно стандартными и важно, чтобы вы знали условия. Обратите внимание на штрафные санкции, которые включаются, если вы не вовремя будете вносить платежи по рассрочке (если у Вас рассрочка) и на то, что у вас есть возможность расторгнуть договор, но деньги вам вернут в течение 90 дней с момента продажи этой квартиры другому инвестору. Поэтому, если вы захотите отказаться от этой инвестиции, то фактически вам нужно будет самим найти нового инвестора (так обычно происходит на практике).
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Белый Шоколад, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»
Комплекс очень красивый и современный. Именно для тех, кто хочет жить в пригороде. Но один детский сад и тот частный создает мало радости. По проекту тут предусмотрен второй детский сад, но когда его построят это вопрос времени. Если нет средств на оплату сада, то вынужден возить ребенка в Киев, а это не совсем удобно и напряжно для самого ребенка.
Лифт в 5 этажном доме очень круто. Спасибо ЖК "Белый шоколад" о человеческом отношении к людям. Многие застройщики упускают этот момент из вида. Людям в возрасте 60+ тяжело подниматься на верхние этажи пешком, а стареть - обычное человеческое свойство.
Крутой комплекс. Озеро, природа, инфраструктура и всего 6 километров до города от с. Шевченково. Трасса через Подгорцы в Киев в настоящий момент наименее загружена + застройщик пользуется доверием.