Команда адвокатов NAKAZ проверяет застройщиков по всем ключевым параметрам и будет с клиентом на сделке. Мы делимся актуальной и полезной информацией, которая, реально может уберечь вас от потери денег при инвестировании в строительство.
Местоположение
ТЦ, Рынки, Магазины
Больницы
| Количество комнат | Площадь | Цена за м2 |
| 1 комнатные | 53 м2 | 33100 грн/м2 |
| 2 комнатные | 79 - 95 м2 | 27000 - 28000 грн/м2 |
| 3 комнатные | 113.5 м2 | 17500 - 23500 грн/м2 |
Речь пойдет о нестандартном обзоре ЖК в Оболонском районе Киева, больше всем известный под названием ЖК "Министерский". Все клиенты с которыми я разговаривала, без исключения, рассуждают так - если дом сдан в эксплуатацию, есть оформленное право собственности на квартиры, значит нет никаких проблем и можно смело инвестировать. Возможно так, а возможно есть нюансы про которые вы не знаете. Один из таких я встретила в ЖК по ул. Кондратюка. Чтобы не бросать тень на известный и успешный ЖК Министерский, это название оставили прежней части домов, а для продолжения стройки придумали новое название - Жилой комплекс по ул. Кондратюка. Подобное намерение возможно связано с тем, что на определенном этапе со строительством возникли проблемы.
ЖК по ул. Кондратюка состоит из четырех домов. Три дома были сданы ранее, а четвертый - введен в эксплуатацию в 2021 году, при том что завершить работы по ЖК застройщик обещал в 2016 году. То есть задержка по срокам четвертого дома составила 5 лет. Но это не единственная причина, моего обзора данного ЖК. Дом готов, сдан в эксплуатацию, присвоен почтовый адрес в Оболонском районе г. Киева по ул. Кондратюка, который считается популярным, но при этом в продаже имеются 1-комнатные квартиры, которые обычно раскупают в первую очередь. Мне захотелось разобраться, как так вышло, что там до сих пор есть квартиры. И на примере этого ЖК мы посмотрим, существуют ли риски, если клиент покупает уже оформленную квартиру, на которую есть право собственности.
Заказчиком, она же была и девелопером проекта ЖК на Кондратюка выступала компания "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАИНА". Компания внушала просто таки огромное доверие инвесторам, потому что по всем критериям выглядела очень надежным застройщиком:
В общем послужной список компании включает именитые объекты, а готовый успешный проект ЖК "Министерский" наглядно показывал, как застройщик выполняет свои обязательства. Почему же тогда возникла 5 летняя задержка в окончании строительства?
Причиной стали судебные разбирательства между участниками строительства. В результате на данный момент заказчик строительства "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА" находиться на стадии процедуры банкротства. Свои требования к "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА" в суде заявили две компании кредиторы. Общая сумма их требований составляет почти 67 млн. грн.
По информации отдела продаж, свободных квартир от застройщика нет. На данный момент все квартиры продаются уже с правом собственности от физических лиц. Казалось бы все отлично, право собственности оформлено, клиент покупает квартиру у физлица, застройщик и его банкротство уже не имеют к нему отношения. Но, есть нюанс.
По действующему законодательству, если начинается процедура банкротства, то назначают арбитражного управляющего, который распоряжается имуществом компании - банкрота. Арбитражный управляющий вправе проверять, что компания делала до того, как оказалась на грани банкротства. И если один из кредиторов или арбитражный управляющий докажет, что предыдущие сделки компании - банкрота нанесли убыток компании, то суд может признать эти сделки недействительными.
Сегодня в ЖК на Кондратюка продаются готовые квартиры, на которые право собственности уже оформлено и в большинстве случаев оформлялись незадолго до начала процедуры банкротства. То есть процедура выглядит следующим образом: ввод дома в эксплуатацию, оформление право собственности на каких-то физлиц, а затем подача в суд на банкротство. У самого заказчика строительства идет процедура банкротства, но квартиры уже ему не принадлежат, они спокойно продаются физлицами, которые их на себя оформили.
Но, как я уже сказала, арбитражный управляющий или другие кредиторы могут в суде оспаривать эти права собственности. Они могут говорить, что банкрот заключил договора с заинтересованными лицами, а поскольку неизвестно на кого оформлялись права собственности на квартиры, возможно это все взаимосвязанные лица, то в этом есть определенный риск.
Один из плюсов сданного дома - это наличие коммуникаций. На этапе строительства, даже если у застройщика есть все документы, все технические условия, это не гарантия того, что дом подключат к коммуникациям и застройщик выполнит все техусловия. А вот у сданного в эксплуатацию дома таких проблем быть не должно. Но увы это в теории. На самом же деле и у сданных домов еще долго могут быть проблемы с коммуникациями.
Отмечу еще один судебный процесс, который касался дома № 5 в ЖК на Кондратюка. Вновь созданному ОСББ, компания "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА" не передала необходимую для управления домом техническую документацию. ОСББ было вынуждено обратиться в суд с просьбой обязать "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА" предоставить нужную документацию. Данный иск суд удовлетворил. Решение было принято в 2021 году, но я предполагаю, что застройщик его не выполнил, так как в реестре исполнительных производств числится несколько производств, которое ОСББ открывало против компании "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА" и одно производство до сих пор актуально.
В общем, я однозначно рекомендую, в случае покупки квартиры в любом из домов этого ЖК, предварительно поговорить с ОСББ, управляющей компанией или с жильцами, чтобы понимать какая ситуация с содержанием дома.
Следующий вопрос возник к электричеству в четвертом сданном в ЖК доме. В мае 2021 года (то есть через 2 месяца после ввода дома в эксплуатацию) Главное управление чрезвычайных ситуаций обратилось в суд, с требованием отключить электроэнергию для этого дома. Дело до сих пор лежит на рассмотрении в административном суде и когда будет решение неизвестно. Но если решение будет негативным, то у дома будут проблемы с электричеством.
ЖК построили на двух земельных участках, оба находятся в коммунальной собственности и были переданы "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА" в аренду под застройку. Целевое назначение земли предполагает жилую застройку. Но в свободном доступе я нигде не нашла Градостроительные условия и ограничения на эти земли. В принципе, поскольку дом сдан в эксплуатацию, то они нам уже и не нужны. Но возникают случаи, когда ввод в эксплуатацию оспаривают в суде, а с учетом явной проблемности ЖК, я бы перед покупкой обязательно настояла на том, чтобы мне показали все разрешительные документы на строительство. Почему? В документе о вводе дома в эксплуатацию указана высотность 25 этажей. Я бы хотела проверить, что именно такую высотность позволяли ГУО для этой земли.
Поскольку все квартиры в четвертом доме продаются не от застройщика, а от физлиц, то клиент покупает готовую квартиру у прежнего владельца по обычному договору купли продажи. Следовательно этот договор является стандартным и по сути менять там нечего. Обращу внимание на несколько пунктов по сделке:
Ну и конечно нужно обратить внимание на маленький нюанс, который озвучили в отделе продаж - право собственности есть, а ключи обещают только весной 2022 года по причине отсутствия коммуникаций, так как в доме ведутся работы. Собственно и на форумах можно найти информацию, что на момент ввода в эксплуатацию дом был абсолютно не готов.
Проверка ЖК это очень сложная задача. Нужно потратить несколько дней, чтобы проверить документы по строительству, перечитать договора и сотни судебных дел, которые могут повлиять на строительство. Я однозначно не рекомендую доверять словам отдела продаж, тщательно проверяйте каждый документ или информацию, которую вам дают. А еще лучше доверить инвестицию людям, которые в этом разбираются.
Если бы я покупала квартиру в ЖК на Кондратюка, то я бы настояла, чтобы сделку оформлял мой нотариус. Да вы можете в онлайн реестре прав собственности на недвижимость сами проверить, что тот, кто вам продает квартиру действительно является ее владельцем и квартира внесена в реестр. Но нотариусы видят этот реестр иначе. Они видят там намного больше разделов с информацией. И я бы хотела, чтобы мой нотариус посмотрел полную информацию по этой квартире: как дом сдавался в эксплуатацию, какие документы застройщик предоставил, кто продавец квартиры. Это реальный первичный инвестор или застройщик перед процедурой банкротства оформил квартиры на “своих” людей.
Второй момент - коммуникации. Их до сих пор нет и будут ли, неизвестно. К тому же я говорила, что там идет суд, результатом которого могут стать проблемы с электричеством. И только взвесив все эти риски, я бы принимала решение.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Министерский, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»
