Консультация

Консультация

Спасибо!
Не выключайте, пожалуйста, свой телефон. Мы скоро перезвоним вам. До связи :)
Закрыть
Консультант Наталья Чацкис
Наталья Чацкис (067) 846 81 81

ЖК Министерский на Кондратюка юридический обзор

Команда адвокатов NAKAZ проверяет застройщиков по всем ключевым параметрам и будет с клиентом на сделке. Мы делимся актуальной и полезной информацией, которая, реально может уберечь вас от потери денег при инвестировании в строительство.

Все Новостройки

Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

Местоположение

  • ул. Юрия Кондратюка, 3, 5, 7
  • Героев Днепра - 10 мин.
  • Минская - 10 мин.
  • Оболонь - 15 мин.

ТЦ, Рынки, Магазины

  • Супермаркет «Фора» - 28 мин.
  • ТЦ «Полярный» - 8 мин.
  • ТЦ «Эпицентр К» - 7 мин.

Больницы

  • Больница № 8 - 3 мин.
Цены на нояюрь 2021 ЖК Министерский
Количество комнат Площадь Цена за м2
1 комнатные 53 м2 33100 грн/м2
2 комнатные 79 - 95 м2 27000 - 28000 грн/м2
3 комнатные 113.5 м2 17500 - 23500 грн/м2

Характеристики ЖК

  • Клас - бизнес
  • Домов 4
  • Этажность 25-26
  • Технология - монолитно-каркасная
  • Отопление - централизованное
  • Стены - кирпич
  • Утепление - минеральная вата
  • Высота потолков - 2.7 м (от пола до потолка)
  • Паркинг - стоянка, подземный (1118 паркомест)

Риски сданного в эксплуатацию дома

Речь пойдет о нестандартном обзоре ЖК в Оболонском районе Киева, больше всем известный под названием ЖК "Министерский". Все клиенты с которыми я разговаривала, без исключения, рассуждают так - если дом сдан в эксплуатацию, есть оформленное право собственности на квартиры, значит нет никаких проблем и можно смело инвестировать. Возможно так, а возможно есть нюансы про которые вы не знаете. Один из таких я встретила в ЖК по ул. Кондратюка. Чтобы не бросать тень на известный и успешный ЖК Министерский, это название оставили прежней части домов, а для продолжения стройки придумали новое название - Жилой комплекс по ул. Кондратюка. Подобное намерение возможно связано с тем, что на определенном этапе со строительством возникли проблемы.

ЖК по ул. Кондратюка состоит из четырех домов. Три дома были сданы ранее, а четвертый - введен в эксплуатацию в 2021 году, при том что завершить работы по ЖК застройщик обещал в 2016 году. То есть задержка по срокам четвертого дома составила 5 лет. Но это не единственная причина, моего обзора данного ЖК. Дом готов, сдан в эксплуатацию, присвоен почтовый адрес в Оболонском районе г. Киева по ул. Кондратюка, который считается популярным, но при этом в продаже имеются 1-комнатные квартиры, которые обычно раскупают в первую очередь. Мне захотелось разобраться, как так вышло, что там до сих пор есть квартиры. И на примере этого ЖК мы посмотрим, существуют ли риски, если клиент покупает уже оформленную квартиру, на которую есть право собственности.

Заказчик и девелопер

Заказчиком, она же была и девелопером проекта ЖК на Кондратюка выступала компания "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАИНА". Компания внушала просто таки огромное доверие инвесторам, потому что по всем критериям выглядела очень надежным застройщиком:

  • компания с иностранным капиталом и на нее не должны сильно влиять внутренние процессы в нашей стране;
  • компания была основана в 1996 году и успешно работала на рынке Украины более 20 лет;
  • на счету "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАИНА" много масштабных строительств: здание Киевской Торгово-Промышленной Палаты, второй терминал аэропорта «Борисполь», реконструкция здания польского консульства в Украине.

В общем послужной список компании включает именитые объекты, а готовый успешный проект ЖК "Министерский" наглядно показывал, как застройщик выполняет свои обязательства. Почему же тогда возникла 5 летняя задержка в окончании строительства?

Причиной стали судебные разбирательства между участниками строительства. В результате на данный момент заказчик строительства "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА" находиться на стадии процедуры банкротства. Свои требования к "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА" в суде заявили две компании кредиторы. Общая сумма их требований составляет почти 67 млн. грн.

Что это означает для покупателей квартир?

По информации отдела продаж, свободных квартир от застройщика нет. На данный момент все квартиры продаются уже с правом собственности от физических лиц. Казалось бы все отлично, право собственности оформлено, клиент покупает квартиру у физлица, застройщик и его банкротство уже не имеют к нему отношения. Но, есть нюанс.

По действующему законодательству, если начинается процедура банкротства, то назначают арбитражного управляющего, который распоряжается имуществом компании - банкрота. Арбитражный управляющий вправе проверять, что компания делала до того, как оказалась на грани банкротства. И если один из кредиторов или арбитражный управляющий докажет, что предыдущие сделки компании - банкрота нанесли убыток компании, то суд может признать эти сделки недействительными.

Сегодня в ЖК на Кондратюка продаются готовые квартиры, на которые право собственности уже оформлено и в большинстве случаев оформлялись незадолго до начала процедуры банкротства. То есть процедура выглядит следующим образом: ввод дома в эксплуатацию, оформление право собственности на каких-то физлиц, а затем подача в суд на банкротство. У самого заказчика строительства идет процедура банкротства, но квартиры уже ему не принадлежат, они спокойно продаются физлицами, которые их на себя оформили.

Но, как я уже сказала, арбитражный управляющий или другие кредиторы могут в суде оспаривать эти права собственности. Они могут говорить, что банкрот заключил договора с заинтересованными лицами, а поскольку неизвестно на кого оформлялись права собственности на квартиры, возможно это все взаимосвязанные лица, то в этом есть определенный риск.

Судебные процессы и коммуникации в ЖК

Один из плюсов сданного дома - это наличие коммуникаций. На этапе строительства, даже если у застройщика есть все документы, все технические условия, это не гарантия того, что дом подключат к коммуникациям и застройщик выполнит все техусловия. А вот у сданного в эксплуатацию дома таких проблем быть не должно. Но увы это в теории. На самом же деле и у сданных домов еще долго могут быть проблемы с коммуникациями.

Отмечу еще один судебный процесс, который касался дома № 5 в ЖК на Кондратюка. Вновь созданному ОСББ, компания "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА" не передала необходимую для управления домом техническую документацию. ОСББ было вынуждено обратиться в суд с просьбой обязать "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА" предоставить нужную документацию. Данный иск суд удовлетворил. Решение было принято в 2021 году, но я предполагаю, что застройщик его не выполнил, так как в реестре исполнительных производств числится несколько производств, которое ОСББ открывало против компании "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА" и одно производство до сих пор актуально.

В общем, я однозначно рекомендую, в случае покупки квартиры в любом из домов этого ЖК, предварительно поговорить с ОСББ, управляющей компанией или с жильцами, чтобы понимать какая ситуация с содержанием дома.

Следующий вопрос возник к электричеству в четвертом сданном в ЖК доме. В мае 2021 года (то есть через 2 месяца после ввода дома в эксплуатацию) Главное управление чрезвычайных ситуаций обратилось в суд, с требованием отключить электроэнергию для этого дома. Дело до сих пор лежит на рассмотрении в административном суде и когда будет решение неизвестно. Но если решение будет негативным, то у дома будут проблемы с электричеством.

Разрешение на строительство и земля

ЖК построили на двух земельных участках, оба находятся в коммунальной собственности и были переданы "ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА" в аренду под застройку. Целевое назначение земли предполагает жилую застройку. Но в свободном доступе я нигде не нашла Градостроительные условия и ограничения на эти земли. В принципе, поскольку дом сдан в эксплуатацию, то они нам уже и не нужны. Но возникают случаи, когда ввод в эксплуатацию оспаривают в суде, а с учетом явной проблемности ЖК, я бы перед покупкой обязательно настояла на том, чтобы мне показали все разрешительные документы на строительство. Почему? В документе о вводе дома в эксплуатацию указана высотность 25 этажей. Я бы хотела проверить, что именно такую высотность позволяли ГУО для этой земли.

Схема покупки

Поскольку все квартиры в четвертом доме продаются не от застройщика, а от физлиц, то клиент покупает готовую квартиру у прежнего владельца по обычному договору купли продажи. Следовательно этот договор является стандартным и по сути менять там нечего. Обращу внимание на несколько пунктов по сделке:

  • Нотариус перед оформлением сделки должен проверить нету ли в квартире прописанных лиц, раз она уже на кого-то оформлена, то там и прописаться могли.
  • Поскольку это новострой, а право собственности уже оформлено, то проверьте не сделал ли там прежний владелец каких-либо перепланировок.
  • Заранее обговорите с продавцом, какие будут дополнительные затраты по нотариальным услугам и налогам. Так как прежний продавец продает квартиру, которая была у него в собственности менее 3-х лет, то у него будут высокие налоги (минимум 5% НДФЛ + 1,5% военный сбор). Вы конечно скажете, что это проблемы продавца. По сути да, но вы должны понимать, что продавец свои затраты заложит в стоимость квартиры. С другой стороны, возникает вопрос - зачем продавец продает эту квартиру? Те кто инвестируют в ЖК с целью заработка обычно продают квартиры до момента оформления на себя право собственности, чтобы на эти налоги не тратиться.

Ну и конечно нужно обратить внимание на маленький нюанс, который озвучили в отделе продаж - право собственности есть, а ключи обещают только весной 2022 года по причине отсутствия коммуникаций, так как в доме ведутся работы. Собственно и на форумах можно найти информацию, что на момент ввода в эксплуатацию дом был абсолютно не готов.

Выводы

Проверка ЖК это очень сложная задача. Нужно потратить несколько дней, чтобы проверить документы по строительству, перечитать договора и сотни судебных дел, которые могут повлиять на строительство. Я однозначно не рекомендую доверять словам отдела продаж, тщательно проверяйте каждый документ или информацию, которую вам дают. А еще лучше доверить инвестицию людям, которые в этом разбираются.

Если бы я покупала квартиру в ЖК на Кондратюка, то я бы настояла, чтобы сделку оформлял мой нотариус. Да вы можете в онлайн реестре прав собственности на недвижимость сами проверить, что тот, кто вам продает квартиру действительно является ее владельцем и квартира внесена в реестр. Но нотариусы видят этот реестр иначе. Они видят там намного больше разделов с информацией. И я бы хотела, чтобы мой нотариус посмотрел полную информацию по этой квартире: как дом сдавался в эксплуатацию, какие документы застройщик предоставил, кто продавец квартиры. Это реальный первичный инвестор или застройщик перед процедурой банкротства оформил квартиры на “своих” людей.

Второй момент - коммуникации. Их до сих пор нет и будут ли, неизвестно. К тому же я говорила, что там идет суд, результатом которого могут стать проблемы с электричеством. И только взвесив все эти риски, я бы принимала решение.

ЖК Министерский проблемы которые можно избежать.

Орлов ФилиппУправляющий партнер
  • Недострой. Только в Киеве 70 это не заверщенное строительство. 18 тыс. квартир от которых так и не получат ключи.
  • Долгострой. В Киеве 8 известных долгостроев, которые строятся уже более 12 лет.
  • Несоответствие завершенного проекта заявленному. Это когда застройщик говорил одно, а получилось другое. Ожидали увидеть роскошную детскую площадку, а по факту три качельки. На визуализациях был зеленый двор со взрослыми деревьями и кустами, на самом деле кругом асфальт, по периметру вскопанные куски земли и какие-то ростки вместо буйных крон. Обещали двор без машин, в итоге парковка под подъездом. На картинках показали красивый холл и коридоры с отделкой, вместо этого однотонные совковые парадные. Примеров много.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Министерский, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»