Юридический аудит ЖК Ревуцкий
| Заказчик | Дарбудсистем |
| Расположение | Киев, Дарницкий р-н |
| Класс | Эконом |
| Цена грн/м² | 20 500 |
Начали строить офисный центр, потом бросили бетонную коробку недостроенной и решили, что теперь рядом нужно строить ЖК. Интересно достроят ли его? Это все о ЖК Ревуцкий в Дарницком районе Киева. Этот комплекс просто кладезь противоречий. Читаешь заявленные преимущества и там вид на озера. Приезжаешь на место, а там мусоросжигательный завод. Смотришь, и как будто на первый взгляд с землей все хорошо, начинаешь копать глубже – находишь много нюансов. Спрашиваешь про недостроенный ТЦ, говорят, что он не имеет отношения к домам и ничем не помещает, начинаешь разбираться с документами и снова находишь новости.
Изначально разрешение выдавалось абсолютно на другой проект. Это должен был быть торгово-офисный комплекс на 8 этажей с паркингами. Но в 2019 году изменился заказчик строительства и в целом изменился весь проект. Теперь в разрешении указано строительство многоквартирного дома на 25 этажей.
С землей я вижу 3 главные проблемы:
1. Целевое назначение.
Находим землю в публичной кадастровой карте и там указано, что ее целевое назначение "для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного комплексу з підземним та наземним паркінгом". То есть здесь не указаны жилые дома. В тоже время в Реестре недвижимости для этой земли предусмотрена жилая застройка – непонятно.
Соответственно целевое назначение начало вызывать вопросы. И видимо у многих. Потому что девелопер ЖК на своем сайте дал информацию про административное дело, которое было выиграно якобы по поводу целевого назначения земли. Но по-моему это еще не факт. В этом судебном деле рассматривался вопрос целевого назначения земли не напрямую. Суд указал на то, что есть какое-то письмо из ГАСКА, в котором подтвердили, что на этой земле можно строить жилые дома. По поводу стройки на этой земле до сих пор есть другое дело, вот только уже уголовное. И в нем следователь ставит вопрос о том, что это письмо из ГАСКА на самом деле поддельное, поскольку ГАСК говорит, что такое письмо у них не сохранилось.
2. Срок строительства.
Владелец земли – компания Оптимабудсервис и она предоставила землю под застройку компании Дарбудсистем. Срок пользования землей у Дарбудсистем заканчивается в октябре 2021 года. Успеют ли они закончить стройку – неизвестно. Будут ли стороны продлевать срок действия договора – тоже неизвестно, но у меня есть по этому поводу большие сомнения, так как по-моему эти две компании что-то между собой не поделили.
3. Недостроенный торгово-офисный центр.
Он принадлежит владельцу земли – компании Оптимабудсервис. И она передала этот недостроенный торгово-офисный центр в ипотеку кипрской компании, у которой взяла в долг 10 млн.$. Срок возврата долга истек в мае 2021 года.
Обращаю внимание на то, что вроде как в ипотеку передавался только недостроенный ТЦ, до которого инвесторам как будто дела нет. Но дело в том, что согласно Закона “Про ипотеку” строение передается в ипотеку вместе с землей. Земля и недвижимость на ней неразрывны.
Изначально заказчиком была компания Оптимабудсервис. Но в 2018 году она предоставила эту землю под застройку компании Дарбудсистем. Соответственно в разрешение на строительство внесли изменения и поменяли заказчика на Компанию Дарбудсистем. Вроде как все нормально. Но интересно то, что потом появилась общественная организация, которая почему-то была недовольна, что изменился заказчик строительства и подала иск в суд, чтоб отменить такие изменения. Первую и вторую инстанцию она проиграла и подала кассацию. Потом общественная организация сама отказалась от этой кассации и попросила закрыть это дело, что суд конечно и сделал. Но удивило меня следующее – спустя месяц кассацию по этому же делу подала компания Оптимабудсервис. То есть, Оптимабудсервис САМА сначала передала землю под застройку компании Дарбудсистем, а потом пыталась это оспорить.
Эту кассацию суд вернул, из-за процессуальных моментов, даже останавливаться на них нет смысла.
Но я из этого делаю следующий вывод - есть прежний заказчик Оптимабудсервис, который на данный момент является и владельцем земли. И есть новый заказчик – Дарбудсистем. Они между собой подписали договор о застройке этой земли. Согласно этому договору Дарбудсистем получит право собственности на результаты строительства (кроме того недостроенного ТЦ). Но судя по кассации, о которой я только что говорила, можно сделать вывод, что эти компании явно между собой уже что-то не поделили. Иначе почему Оптимабудсервис пыталась в суде оспорить, что Дарбудсистем является заказчиком строительства?
Эта ситуация была в 2020 году. Возможно она уже решилась и компании между собой все уладили, а возможно и нет. Во-первых, очевидно, что нет ничего хорошего в том, что владелец земли и заказчик что-то между собой не поделили. Во-вторых, эта ситуация уж сильно напомнила мне то, что сейчас происходит с ЖК Варшавскими. Там тоже компании не могут договориться между собой.
Девелопером проекта выступает корпорация “ДБК Житлобуд”. Заказчик строительства (Дарбудсистем) заключил договор с компанией ДБК-Партнер для того, чтобы совместно реализовать этот проект. Согласно этому договору заказчик получает только 100 кв.м. жилья. Это, грубо говоря, одна большая трехкомнатная квартира. Все остальные жилые, нежилые помещения и паркоместа получает ДБК-Партнер. Поэтому если вы все-таки планируете инвестировать в этот ЖК, то следите с кем именно вы заключаете договор, потому что там очень много участников строительства.
Будет ли дом подключен к коммуникациям – это всегда тайна покрытая мраком. Риски с коммуникациями проверить практически невозможно. Но в случае с этим ЖК у меня появились мысли, что здесь могут быть проблемы. В 2020 году проходил судебный процесс: Госслужба чрезвычайных ситуаций обратилась в суд и потребовала отключить электричество у этого ЖК. Госслужба дело проиграла, но если вчитаться в него, то оказывается, что проиграла она из-за формальных недочетов, а не потому что на стройке все ок. Грубо говоря, Госслужба поставила ответчиком компанию Оптимабудсервис, а это неправильно. Из-за того, что участников строительства много, там было много контрактов и полномочия были разделены между многими компаниями, то Оптимабудсервис к вопросам стройки никакого отношения не имеет. Ей не принадлежат эти дома. Но читая это дело у меня все-таки затаились сомнения, а не будет ли там в будущем вопросов с коммуникациями.
Жители Осокорков обратились в Киевскую прокуратуру утверждая, что стройка незаконна, а часть земельного участка находиться в пределах санитарной зоны Бортнической станции аэрации. Было открыто уголовное дело и в сентябре 2019 года Дарницкий суд назначил экспертизу этого земельного участка.
Результаты экспертизы неизвестны, потому что это тайна следствия. Зато известно, что это уголовное дело не заглохло, а очень даже активно ведется дальше. Потому что в начале февраля 2021 года по этому же расследованию был наложен арест на строящиеся дома с запретом любых строительных работ и продажи. Очень быстро, уже в середине феврале, заказчик строительства в апелляционном суде этот арест снял. Так быстро снял, что наверное информация даже не успела просочиться к инвесторам. Но факт налицо – уголовное дело по поводу ЖК есть и оно активное.
Я думаю, что выводы будут очень краткими. С юридической точки зрения у этого ЖК просто полный фарш – с землей однозначно есть проблемы, между участниками строительства, как мне показалось, есть какие-то недоговоренности, административных и уголовных дел предостаточно, сроки сдачи уже были перенесены (изначально обещали ввод в эксплуатацию в конце 2020 года). Местность и дизайн – это индивидуально, но лично я там ничего хорошего не увидела. Про Бортническую станцию аэрации и мусоросжигательный завод я уже говорила в обзоре ЖК Терракота. Близость Бортнической станции аэрации и мусоросжигательного завода к ЖК мне кажется плохой идеей.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Ревуцкий, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»
