Юридический аудит ЖК Star City
| Заказчик | Укрбудинвест |
| Расположение | Киев, Днепровский р-н |
| Класс | Комфорт |
| Цена грн/м² | 22 300 — 25 700 |
ЖК Стар Сити строится в Днепровском районе Киева. Это промзона, находится ЖК недалеко от кладбища и действующего завода – вот какие ассоциации сразу приходят в голову при упоминание комплекса. Но главное не это. Важно, чтобы вы знали, как обстоят дела с документами, разрешениями и застройщиком. Поэтому давайте разбираться.
На страничке этого ЖК, я увидела следующий текст: “Жилой комплекс "Star City" по ул. Каунасской, 27 строится в Днепровском районе Киева, на территории местности, которую называют Соцгородок. Днепровский район – один из самых экологически чистых в столице.”
“...Он находится на левом берегу Днепра. Здесь много зеленых зон и скверов, озер и водохранилищ. Чего только стоят Днепровская набережная”...
Ну тут явно есть смысл проложить маршрут к Вербному гаю на Днепровской набережной. Топать мне придется почти час и 4,5 километра).
Русановские набережная и канал (49 минут и 4 километра), озера "Тельбин" (аналогично, 4 километра), "Нижний Тельбин", "Прорва", "Королек" и другие. Не так уж и далеко находятся Парк Партизанской Славы и Венецианский остров (Гидропарк).”
Второй момент, на который нужно обратить внимание – как сюда добираться.
Я изучила все возможные маршруты на google-карте от центра к этому ЖК, но весь транспорт едет к ЖК Мега Сити. Потом вы пешком идете 800 метров к ЖК Star City. Казалось бы что это не много, но вы пройдитесь разочек по этой колоритной местности вечерком или когда метель, дождь и тогда будем оценивать много это или мало.
И отдельно про инфраструктуру Комфорт Таун, на которую явно многие ориентируются. Во-первых, это закрытый комплекс со своей охраной. Да, если вы назовете кафе, куда вы направляетесь, или школу, то вас пропустят, но я представляю, что будет когда в этот ЖК начнут регулярно ходить все жители из восьми 25-этажок.
Находим землю на кадастровой карте (8000000000:63:131:0001) и видим, что у нее целевое назначение для жилой застройки.
Земля находиться в коммунальной собственности у Киевгорсовета и в 2020 году была передана в аренду компании Укрбуд Инвест – это Заказчик строительства.
А теперь немного истории про эту землю.
Раньше этот участок был предоставлен в пользование предприятию УКРВТОРЧОРМЕТ – это производство черных металлов. Соответственно у земли было совсем не жилое назначение. Но в 2016 году Киевгорсовет изменил целевое назначение для постройки жилищного комплекса. И уже в 2017 году по этому поводу было открыто уголовное дело. Прокурор заметил, что земельный участок впритык граничит с заводом Фанплит (который до сих пор там функционирует), а это завод по производству и обработке древесины, в работе которого используются синтетические смолы. Согласно санитарных норм, вокруг завода должна быть санитарная зона в 300 метров, где нельзя строить жилье. Но вот между заводом Фанплит и земельным участком для постройки жилого комплекса чуть больше 100 метров. Непорядок! Но каким-то образом была пройдена санитарно-эпидемиологическая экспертиза, которая вынесла заключение, что все нормально и санитарная зона соблюдена. Вот прокурор решил разобраться, как же так получается. Несколько раз прокуратура получала судебные ухвалы на доступ к документам. Все это происходило в 2017 году. Потом все утихло и результат неизвестен. Самое интересное то, что в апреле 2020 года прокуратура снова обратилась в суд по этому уголовному производству и попросила предоставить разрешение на осмотр. НО! При загадочных обстоятельствах еще ДО того, как суд приступил к рассмотрению вопроса, прокурор отозвал свое заявление.
Главные выводы, которые мы можем из этого сделать: вопрос с тем, что ЖК Star City строиться на земле непригодной для жилья – открыт. Не появятся ли новые уголовные дела по этому поводу – непонятно.
Разрешение на строительство есть, В него неоднократно вносились изменения, но ничего критичного я не нашла. В ссылке на актуальное разрешение не указана высотность, но это скорее всего связано с работой реестра, потому что в прежних редакциях разрешения высотность указана – 25 этажей. В градостроительных условиях и ограничениях тоже высота зданий соответствует 25 этажам, поэтому здесь проблем нет.
Я не нашла в открытом доступе экспертизу проекта, а она должна быть. И если бы я инвестировала в этот ЖК, то однозначно потребовала бы этот документ.
Заказчиком строительства выступает компания Укрбудинвест. И связана ли эта компания с нашумевшим Укрбудом?
Пока что я никакой связи, кроме как схожее название не нашла. Но нужно понимать, что компаний с такими схожими названиями аж 226 штук. У этого заказчика есть очень много судебных процессов. Я проверила за последние 2 года и ничего, что было бы связано с ЖК, не нашла. Они судятся с подрядчиками, с налоговой, но это не влияет на ЖК.
Девелопером проекта заявлен Киевгорстрой. Но это не гарантия того, что со стройкой ЖК все точно будет хорошо. Во-первых, участники там могут много раз меняться.
Во-вторых, участников строительства много и нужно разбираться какое на самом деле участие Киевгорстроя в этом проекте, кто за что отвечает и за что несет ответственность. Для этого нужно смотреть договора между участниками строительства, особенно на договор между заказчиком Укрбудинвест и компанией “Будкепитал” (судя по информации от менеджера с отдела продаж, эта компания реализует финансирует проект) и договор между Киевгорстроем и Будкепитал.
Схема инвестирования – предварительный договор, но эта схема не самая надежная.
Ее суть в следующем:
Вы с компанией Будкепитал подписываете предварительный договор (заранее договариваетесь о том, что купите здесь квартиру, когда она будет готова).
И после тщательного изучения проекта предварительного договора, я вам рекомендую обратить внимание на следующее:
И на одном форуме я прочла жалобу одного инвестора. Он решил не ждать ввода в эксплуатацию и перепродать квартиру другому человеку, но застройщик не спешит давать согласие на переуступку. Поэтому желательно прописать в договоре возможность переуступки независимо от желания застройщика.
Месторасположение ЖК специфичное, и дело не только в том, что это промзона. Комфорт таун тоже строился в промзоне, а сейчас там красиво. Кто-то скажет, так и здесь через 5 лет будет красиво, но я в этом не уверена. В ЖК Star City вы и через 5, и через 10 лет никуда не денетесь от железной дороги и завод Фанплит вряд ли в ближайшие годы куда-то переместиться. Да, это сильно субъективно.
Второй момент, который сильно меня настораживает – это земля, на которой идет стройка. Периодически все-таки возникают уголовные процессы по поводу смены ее целевого назначения и застройки жилыми зданиями.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Star City, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»
