Консультация

Консультация

Спасибо!
Не выключайте, пожалуйста, свой телефон. Мы скоро перезвоним вам. До связи :)
Закрыть
Консультант Наталья Чацкис
Наталья Чацкис (063) 235 08 72

Юридический обзор ЖК Star City от Укрбудинвест

Юридический аудит ЖК Star City

Заказчик Укрбудинвест
Расположение Киев, Днепровский р-н
Класс Комфорт
Цена грн/м² 22 300 — 25 700

ЖК Star City строится в Днепровском районе Киева. Это промзона, находится ЖК недалеко от кладбища и действующего завода – вот какие ассоциации сразу приходят в голову при упоминание комплекса. Но главное не это. Важно, чтобы вы знали, как обстоят дела с документами, разрешениями и застройщиком. Поэтому давайте разбираться.

Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

Инфраструктура

На страничке этого ЖК, я увидела следующий текст: “Жилой комплекс "Star City" по ул. Каунасской, 27 строится в Днепровском районе Киева, на территории местности, которую называют Соцгородок. Днепровский район – один из самых экологически чистых в столице.”

“...Он находится на левом берегу Днепра. Здесь много зеленых зон и скверов, озер и водохранилищ. Чего только стоят Днепровская набережная”...

Ну тут явно есть смысл проложить маршрут к Вербному гаю на Днепровской набережной. Топать мне придется почти час и 4,5 километра).

Русановские набережная и канал (49 минут и 4 километра), озера "Тельбин" (аналогично, 4 километра), "Нижний Тельбин", "Прорва", "Королек" и другие. Не так уж и далеко находятся Парк Партизанской Славы и Венецианский остров (Гидропарк).”

Второй момент, на который нужно обратить внимание – как сюда добираться.

Я изучила все возможные маршруты на google-карте от центра к этому ЖК, но весь транспорт едет к ЖК Мега Сити. Потом вы пешком идете 800 метров к ЖК Star City. Казалось бы что это не много, но вы пройдитесь разочек по этой колоритной местности вечерком или когда метель, дождь и тогда будем оценивать много это или мало.

 

И отдельно про инфраструктуру Комфорт Таун, на которую явно многие ориентируются. Во-первых, это закрытый комплекс со своей охраной. Да, если вы назовете кафе, куда вы направляетесь, или школу, то вас пропустят, но я представляю, что будет когда в этот ЖК начнут регулярно ходить все жители из восьми 25-этажок.

Земля и прокуратура

Находим землю на кадастровой карте (8000000000:63:131:0001) и видим, что у нее целевое назначение для жилой застройки.

Земля находиться в коммунальной собственности у Киевгорсовета и в 2020 году была передана в аренду компании Укрбуд Инвест – это Заказчик строительства.

А теперь немного истории про эту землю.

Раньше этот участок был предоставлен в пользование предприятию УКРВТОРЧОРМЕТ – это производство черных металлов. Соответственно у земли было совсем не жилое назначение. Но в 2016 году Киевгорсовет изменил целевое назначение для постройки жилищного комплекса. И уже в 2017 году по этому поводу было открыто уголовное дело. Прокурор заметил, что земельный участок впритык граничит с заводом Фанплит (который до сих пор там функционирует), а это завод по производству и обработке древесины, в работе которого используются синтетические смолы. Согласно санитарных норм, вокруг завода должна быть санитарная зона в 300 метров, где нельзя строить жилье. Но вот между заводом Фанплит и земельным участком для постройки жилого комплекса чуть больше 100 метров. Непорядок! Но каким-то образом была пройдена санитарно-эпидемиологическая экспертиза, которая вынесла заключение, что все нормально и санитарная зона соблюдена. Вот прокурор решил разобраться, как же так получается. Несколько раз прокуратура получала судебные ухвалы на доступ к документам. Все это происходило в 2017 году. Потом все утихло и результат неизвестен. Самое интересное то, что в апреле 2020 года прокуратура снова обратилась в суд по этому уголовному производству и попросила предоставить разрешение на осмотр. НО! При загадочных обстоятельствах еще ДО того, как суд приступил к рассмотрению вопроса, прокурор отозвал свое заявление.

Главные выводы, которые мы можем из этого сделать: вопрос с тем, что ЖК Star City строиться на земле непригодной для жилья – открыт. Не появятся ли новые уголовные дела по этому поводу – непонятно.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство есть, В него неоднократно вносились изменения, но ничего критичного я не нашла. В ссылке на актуальное разрешение не указана высотность, но это скорее всего связано с работой реестра, потому что в прежних редакциях разрешения высотность указана – 25 этажей. В градостроительных условиях и ограничениях тоже высота зданий соответствует 25 этажам, поэтому здесь проблем нет.

Я не нашла в открытом доступе экспертизу проекта, а она должна быть. И если бы я инвестировала в этот ЖК, то однозначно потребовала бы этот документ.

Заказчик и девелопер

Заказчиком строительства выступает компания Укрбудинвест. И связана ли эта компания с нашумевшим Укрбудом?

Пока что я никакой связи, кроме как схожее название не нашла. Но нужно понимать, что компаний с такими схожими названиями аж 226 штук. У этого заказчика есть очень много судебных процессов. Я проверила за последние 2 года и ничего, что было бы связано с ЖК, не нашла. Они судятся с подрядчиками, с налоговой, но это не влияет на ЖК.

Девелопером проекта заявлен Киевгорстрой. Но это не гарантия того, что со стройкой ЖК все точно будет хорошо. Во-первых, участники там могут много раз меняться.

Во-вторых, участников строительства много и нужно разбираться какое на самом деле участие Киевгорстроя в этом проекте, кто за что отвечает и за что несет ответственность. Для этого нужно смотреть договора между участниками строительства, особенно на договор между заказчиком Укрбудинвест и компанией “Будкепитал” (судя по информации от менеджера с отдела продаж, эта компания реализует финансирует проект) и договор между Киевгорстроем и Будкепитал.

Схема инвестирования

Схема инвестирования – предварительный договор, но эта схема не самая надежная.

Ее суть в следующем:

Вы с компанией Будкепитал подписываете предварительный договор (заранее договариваетесь о том, что купите здесь квартиру, когда она будет готова).

  • Дом строиться, вы ждете. После ввода в эксплуатацию Будкепитал сначала оформляет квартиру на себя, а потом продает вам.
  • В отделе продаж мне сказали, что предварительный договор нотариальный, это хорошо.

И после тщательного изучения проекта предварительного договора, я вам рекомендую обратить внимание на следующее:

И на одном форуме я прочла жалобу одного инвестора. Он решил не ждать ввода в эксплуатацию и перепродать квартиру другому человеку, но застройщик не спешит давать согласие на переуступку. Поэтому желательно прописать в договоре возможность переуступки независимо от желания застройщика.

Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

Месторасположение ЖК специфичное, и дело не только в том, что это промзона. Комфорт таун тоже строился в промзоне, а сейчас там красиво. Кто-то скажет, так и здесь через 5 лет будет красиво, но я в этом не уверена. В ЖК Star City вы и через 5, и через 10 лет никуда не денетесь от железной дороги и завод Фанплит вряд ли в ближайшие годы куда-то переместиться. Да, это сильно субъективно.

Второй момент, который сильно меня настораживает – это земля, на которой идет стройка. Периодически все-таки возникают уголовные процессы по поводу смены ее целевого назначения и застройки жилыми зданиями.

  1. в договоре указан запланированный срок введения в эксплуатацию, а это не конкретная формулировка. Добивайтесь чтобы в договоре было указано – граничный срок ввода.
  2. в договоре предусмотрена переуступка, но только по согласию застройщика.

ЖК Star City проблемы которые можно избежать.

Орлов ФилиппУправляющий партнер
  • Недострой. Только в Киеве 70 это не завершенное строительство. 18 тыс. квартир от которых так и не получат ключи.
  • Долгострой. В Киеве 8 известных долгостроев, которые строятся уже более 12 лет.
  • Несоответствие завершенного проекта заявленному. Это когда застройщик говорил одно, а получилось другое. Ожидали увидеть роскошную детскую площадку, а по факту три качельки. На визуализациях был зеленый двор со взрослыми деревьями и кустами, на самом деле кругом асфальт, по периметру вскопанные куски земли и какие-то ростки вместо буйных крон. Обещали двор без машин, в итоге парковка под подъездом. На картинках показали красивый холл и коридоры с отделкой, вместо этого однотонные совковые парадные. Примеров много.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Star City, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»
Обсуждение и отзывы (0)