Консультация

Консультация

Спасибо!
Не выключайте, пожалуйста, свой телефон. Мы скоро перезвоним вам. До связи :)
Закрыть
Консультант Наталья Чацкис
Наталья Чацкис (063) 235 08 72

ЖК Лаки Ленд - юридический обзор

ЖК Лаки Ленд - это очень масштабный проект, про который думаю слышали многие. Но в этом видео будет кое что особенное. Я покажу Вам как из судебного реестра загадочным образом пропадают документы, а еще назову 6 нюансов по договору инвестирования в ЖК Лаки Ленд, на которые вам точно нужно обратить внимание ДО того, как его подписывать.

Юридическое сопровождение
  • Проверка документов
  • Анализ схемы инвестирования
  • Анализ процессов
  • Сопровождение на сделке

Инфраструктура

ЖК Лаки Ленд это практически новый микрорайон, рядом сосновый лес, и рекреационная зона Пуща - Водица.

В 10 мин. езды на авто у Вас будет аж три станции метро - Академгородок, Житомирская и Сырец.

В пешей доступность есть вся необходимая инфраструктура - Lavina Mall совсем рядом, Эпицент в 10 минутах пешком, Новус и Ашан тоже рядом. На территории комплекса предполагается собственная школа, но если вопрос с детками для вас важен то рекомендую детальнее разузнать какие еще есть рядом школы сады и каких объемов школа планируется. Так же планируется собственный фитнес центр с бассейном.

Кстати по поводу развитой инфраструктуры и ТЦ Лавина мол рядом. Для кого-то это плюс, но это может стать и проблемой. Можно почитать на форуме жалобы людей на то, что там происходят гонки, постоянный шум и не очень адекватный контингент. Вообщем местность вам нужно проверить самостоятельно.

Ближайший срок сдачи это 2 квартал 22 года. Судя по сайту то еще есть в продаже даже однушки, которые выкупают в первую очередь.

Планировки на сайте есть абсолютно разные - от студий на 28 метров, с стандартными прямоугольными планировками и какими-то трапециевидными угловатыми. до 4-х комнатных квартир на 100 метров.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство есть, оно выдано на 15 этажные дома и жилищная застройка в нем предусмотрена.

На сайте ЖК можно выбрать квартиры максимум до 14 этажа.

Но при этом если походить чуть больше по сайту, то увидим информацию про 16 этажные здания. При этом я не увидела в фильтрах для выбора квартир двухуровневых вариантов. Вообщем если покупаете квартиру, проверьте количество этажей в Вашем доме.

Заказчик строительства и девелопер

Заказчиком строительства выступает ЧАСТНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "АГРОФИРМА" ТЕПЛИЦЫ УКРАИНЫ. Зарегистрирована она еще в 90 году, ее деятельность предполагает организацию строительства и уставной капитал достаточно внушительный - 15 млн. грн. Не так чтоб это нам что-то гарантировало, но очевидно что фирма не пустышка.

В остальных открытых реестрах никаких проблем у этой компании я не нашла. Налогового долга нет, исполнительных производств, где бы с компании взыскивали какие-то долги нет, в реестре должников она тоже не числиться.

Девелопером проекта заявлен DIM Group.

Этот девелопер участвовал в строительстве уже сданых Киевских ЖК Автограф и А 52.

На данный момент у этого девелопера в работе находятся Новый Автограф, Парк лейк Сити, Метрополис.

Земля

Земля на которой идет строительство находиться в коммунальной собственности и принадлежит Киевскому городскому совету.

Он передал землю в аренду Агрофирме “Теплицы Украины”. Также на этом участке есть право субаренды у других пользователей (например ТРЦ Лавина и Епицентр). Целевое назначение земли предполагает жилую застройку.

В принципе явных проблем с землей вроде нет. Но если бы я покупала здесь квартируу, то копнула бы чуть глубже. Объясняю почему.

В 2006 - 2007 году был судебный процесс по поводу земли. Там ничего катастрофического. Теплицы Украины подготовили все документы для получения земли в аренду, прошли все нужные процедуры, а Киевгорсовет не подписал договор аренды. Это были достаточно частые ситуации. Теплицы Украины обратились в суд и признали все таки договор аренды заключенным.

На тот момент это земля еще была немного другой. Там была другая площадь и целевое назначение было сельскохозяйственным.

Потом в декабре 2007 года целевое назначение изменили под жилую и общественную застройку. Земля была передана Теплицам Украины сроком на 5 лет. Мое внимание привлекли пункты в этом решении, которые предполагают, что застройщик должен передать Киевской администрации часть квартир в построенных домах. А еще он должен выплатить в бюджет города 5% затрат на строительство. Таких решений было на самом деле два, одно на одну часть участка, второе - на другую. Решения практически аналогичны, поэтому в видео показываю только одно. Это все предыстория, это старый договор аренды земли.

По состоянию на сейчас в Реестре недвижимости мы видим, что эта земля в аренду Теплицам Украины передана на основании нового, более свежего договора от 2009 года. Но при этом, если мы посмотрим в еще один документ, а именно Градостроительные условия и ограничения, то увидим, что право пользования землей подтверждается этим свежим договором от 2009 года, НО с учетом вот этого старого Решения Киевгорсовета, которое я Вам и показала.

И я бы очень хотела посмотреть действующий договор между Киевгорсоветом и Теплицами Украины, чтобы понимать какие там условия, будут ли распределять квартиры, должен ли что-то передать или выплатить Заказчик строительства. Потому что очень часто это становиться камнем преткновения между арендодателем (тем более что это Киевгорсовет) и арендатором (Теплицы Украины). Чтобы потом не оказалось, что перед сдачей домов в эксплуатацию они начнут между собой спорить и делить квартиры.

Судебный споры

При инвестировании в ЖК Лаки Ленд вы подписываете Инвестиционный договор с Фондом Антилия.

И при проверке этого Фонда у меня возникла какая-то абсолютно непонятная ситуация. К проверке ЖК мы вместе с командой готовимся не один день. И вот в начале июля проверяли в судебном реестре данные по Фонду Антилия. Поскольку именно с ним инвестора заключают договора, то проверка этого Фонда - это задача номер 1.

На тот момент в судебном реестре было два документа, которые привлекли внимание:

Дело № 761/21906/20. На экране вы видите цитату из первого решения: “2 березня 2020 року старшим слідчим ….ДФС у м. Києві …. було проведено обшук у нежитлових приміщеннях АДРЕСА_1 , під час якого було вилучено: речі, документи, та комп`ютерну техніку, що на момент розгляду скарги передані спеціалісту для встановлення сум податків не нарахованих та не сплачених до державного бюджету України за період 2016-2019 років за результатами проведення АТ ЗНВКІФ Антілія фінансово-господарської діяльності.”

Второй документ в судебном реестре Справа № 761/34936/20 тоже касался обыска и изъятия имущества.

Я предпологаю, просто предполагаю, это мои догадки, что в 20 году следователь фискальной службы в рамках уголовного процесса пытался разузнать информацию по поводу того, насколько правильно Фонд Антилия оплатил налоги за 16-19 год. И в процессе этого был проведен обыск и изъятие каких -то вещей. Потом, как мне кажется, действия следователя обжаловались, возможно, для того чтобы вернуть обратно эти вещи.

Но когда я начала уже итоговый раз готовиться к обзору, я обнаружила, что ссылки на эти решения суда перестали работать.

И все что теперь я нашла в сети по этому делу, это указание, что теперь документ временно недоступен.

Но на сайте Антикоррупционного комитета ВРУ есть очень даже подробная статья про девелопера Дим Групп, про Фонд Антилия и ситуацию с налогами. Ссылочку оставлю внизу. Соответственно что произошло с тем уголовным делом я не знаю, актуально ли оно - я не знаю, делюсь только общедоступными скринами из сети.

Я проверила отдельно в реестре исполнительных производств Фонд Антилия - на данный момент открытых производств по взысканию долгов нету.

Проверила на сайте налоговой, тоже никаких актуальных долгов нет.

Но я бы последила за этой ситуацией. Потому что кажется она там весьма масштабная была.

Схема инвестирования

На данный момент в ЖК Лаки Ленд используют инвестиционный договор.

У меня на анализе был проект такого договора, который я получила в отделе продаж.

Мои комментарии по договору:

  1. Заказчиком строительства, как я говорила ранее, является Агрофирма Теплицы Украины. Договор я заключаю с Фондом Антилия. Это нормально. Но между Заказчиком и Фондом тоже есть договор. Его нужно попросить в отделе продаж и внимательно прочитать.
  2. Договором предусмотрено, что инвестор может обратиться к Фонду с просьбой расторгнуть договор. Фонд в течение 30 дней будет рассматривать этот вопрос и ЕСЛИ Фонд согласиться, то договор расторгнут. Я бы рекоммендовала либо четко прописать случаи когда Фонд может НЕ согласиться, либо четко прописать что договор ТОЧНО будет расторгнут, а не что это будет на усмотрение Фонда.
  3. В случае расторжения договора (потому что вы так захотели или потому что вы нарушали сроки оплаты по договору с рассрочкой и Фонд сам расторг с Вами договор) деньги вам вернут за вычетом 5 % (это в принципе достаточно стандартное условие), и вернут их только после того, как эту же квартиру выкупит кто-то другой (такие условия тоже не редкость, но вы должны понимать, что это практически нивелирует вашу возможность расторгнуть договор, если с ЖК что-то пойдет не так. Потому что найти нового покупателя будет сложно.
  4. Есть пункт который предполагает, что вы не можете менять внешний фасадный вид дома. Причем даже малейшее изменение является нарушением (в договоре именно так и написано “найменша зміна зовнішнього вигляду Будинку”). Это стандартное условие в новостроях. Но штраф за такие действия в ЖК Лаки Ленд - 100 тыс. грн за каждое нарушение. Повесили внешний блок кондиционера в неположенном месте - 100 тыс. Перекрасили оконную раму в черный цвет, потому что у вас лофт в квартире - 100 тыс. Поменяли конфигурацию окон - 100 тыс. Ну в общем либо будьте в курсе и не забывайте, либо потребуйте все таки снизить размер потенциального штрафа.
  5. Одна из самых нашумевших тем в сфере недвижимости за последнее время - это законопроект по поводу изменения правил НДС (в том числе). Если не знаете о чем идет речь, посмотрите наше видео, ссылку оставляю внизу. А здесь только кратко - в договоре прямо указано, что если изменяться правила по НДС, то Фонд пересмотрит стоимость квартиры по договору. То есть у вас скорее всего появиться доплата в 20 %.
  6. В договоре указан запланированный срок ввода в эксплуатацию. Если вы смотрите мои видео, то знаете что я придираюсь к этой фразе. Она выглядит недостаточно точной. Лучше когда указан граничный срок до которого должен произойти ввод в эксплуатацию. Но в этом договоре есть еще более важная неточность. Фонд сначала регистрирует право собственности на себя, а потом заключает с вами новый договор и передает право собственности Вам. Так вот в договоре не указано когда Фонд должен это сделать, а значит он может это делать хоть и 100 лет. Нужно обязательно указать четкий период с момента ввода дома в эксплуатацию, на протяжении которого Фонд обязан заключить с Вами основной договор и передать вам право собственности на квартиру.

Выводы

Явных актуальных проблем с ЖК Лаки Ленд на сегодня я на самом деле не вижу. Но есть ситуация с судами, которая ВОЗМОЖНО не исчерпана и которая наталкивает меня на мысли, что в будущем могут появиться проблемы. Ситуация с землей и Киевгорсоветом - тоже весьма потенциальная.

Но я тут про риски говорю, поэтому предполагаю то что, может быть. И стройка это в принципе про будущее.

Отдельный вывод по договору. Я бы его не подписала в том виде в котором он есть сейчас. Я привела только несколько пунктов договора, которым нужно уделить внимание. Но договор нужно вычитывать еще.

Вопросы в отдел продаж

  1. Что будет в ЖК, расскажите планы. Сроки сдачи. Сориентируйте по ценам.
  2. Налоги и доп. затраты при сдаче дома и оформлении право собственности.
  3. Лавина Молл. Говорят тут гонки устраивают и очень шумят по ночам.
  4. Покажите актуальный договор аренды земли с Киевгорсоветом.
  5. В 20 году появлялись решения судов по уголовным расследованиям. Там фигурировал Фоннд Антилия. Могут ли прокоментировать?
  6. Могут ли вносить правки в договор. Например, при рассторжении договора мне деньги вернут только если кто-то другой выкупит эту квартиру. Или указать срок когда со мной заключат основной договор.
  7. Показать договор между заказчиком и фондом.
  8. В градостроительных условиях и ограничениях нету граничной высотности. Есть ли у Вас ДПТ?

ЖК Лаки Ленд проблемы которые можно избежать.

Орлов ФилиппУправляющий партнер
  • Недострой. Только в Киеве 70 это не заверщенное строительство. 18 тыс. квартир от которых так и не получат ключи.
  • Долгострой. В Киеве 8 известных долгостроев, которые строятся уже более 12 лет.
  • Несоответствие завершенного проекта заявленному. Это когда застройщик говорил одно, а получилось другое. Ожидали увидеть роскошную детскую площадку, а по факту три качельки. На визуализациях был зеленый двор со взрослыми деревьями и кустами, на самом деле кругом асфальт, по периметру вскопанные куски земли и какие-то ростки вместо буйных крон. Обещали двор без машин, в итоге парковка под подъездом. На картинках показали красивый холл и коридоры с отделкой, вместо этого однотонные совковые парадные. Примеров много.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Лаки Ленд, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»
Обсуждение и отзывы (0)