В Наказе с вами работает целая команда адвокатов и мы хотим поделиться всеми секретами инвестиций в строящуюся недвижимость. Если вы думаете, что ЖК введенный в эксплуатацию это гарантия, что в нем нет рисков - то вы ошибаетесь. Предлагаю обзор ЖК Метро Парк, который совсем не масштабный и уж точно не очень популярный.
Местоположение
Парковые зоны
ТЦ, Рынки, Магазины
Больницы
| Количество комнат | Площадь | Цена за м2 |
| 1 комнатные | 28 - 40 м2 | 29900 - 30400 грн/м2 |
| 2 комнатные | 46 - 80 м2 | 29900 грн/м2 |
Рассказываю о нем по нескольким причинам. Во - первых для ознакомления, что происходит со сферой недвижимости в столице и насколько кричащими могут быть нарушения. Эта информация не для того, чтобы налить негатив на какой-то ЖК, а чтобы пролить свет на то, как выдаются документы и донести, что каждый сам должен проверять ЖК, в который инвестирует. Во - вторых, чтобы объяснить, какие иногда есть причины у дешевой недвижимости. В - третьих, потому что в отделе продаж, мне сказали, что у них есть 8 разных ЖК.
ЖК "METRO PARK" находиться в Дарницком районе столицы. Местность для строительства выбрали, на мой взгляд, несколько спорное. Судите сами -это фактически на выезде с Киева, и до Оболони вы будете добираться очень долго. Ближайший сосед - аэропорт Борисполь, можно добраться за 15 мин. В пешей доступности метро Вырлыця (450 м). Есть один нюанс, связанный с расположением ЖК - это неприятный запах из-за близкого соседства с Бортнической станцией аэрации и мусоросжигательным заводом.
Если оценивать месторасположение с точки зрения социально-бытовой инфраструктуры, то с ней не все в порядке. Рядом с домом СТО, никаких крупных ТЦ и прочих мощных объектов инфраструктуры прямо в пешей доступности здесь нет. Более или менее все развито на Харьковском шоссе - поликлиника, травмпункт и роддом действительно в пешей доступности. Совсем рядом огромный парк партизанской славы, он реально крутой. Для семей с детьми прекрасное место.
В общем, эта местность неплохая, но она не всем придется по душе. Есть районы, отношение к которым более или менее ровное, а здесь есть какие-то особенности.
В составе проекта запланировано строительство 11 этажей (хотя реально имеется цокольный этаж и всего их 12). История этого дома начинается в далеком 1958 году. Именно тогда на этой земле был построен небольшой дом, площадью 104 кв. метра.
Далее появился заказчик строительства, который захотел провести капитальный ремонт этого дома. Он подал уведомление о начале строительных работ на первых трех этажах (цокольный, первый и второй этажи). Когда работы были завершены, заказчик получил Декларацию про ввод дома в эксплуатацию. Хотя наверное неправильно будет сказать про ввод дома в эксплуатацию, потому что в доме по плану 11 этажей, а ввели в эксплуатацию три этажа.
Но застройщик решил эту проблему очень оригинально. Он проделал всю ту же процедуру 4 раза. Застройщик подал уведомление на капитальный ремонт 3, 4 и 5 этажей и получил вновь Декларацию о готовности объекта. И так вплоть до 11 этажа. Со списоком деклараций по дому можно ознакомиться. Эта информация скорее для юристов, чтобы было проще проверить этот ЖК и сразу предупреждать своих клиентов.
Чтобы было более очевидно насколько оригинальное решение придумал застройщик, давайте детальнее посмотрим на эти разрешительные документы.
Судя по декларациям, застройщик меньше чем за 2 недели построил 11 этажное здание. Во всех декларациях почти одинаковые даты начала и окончания строительства и речь идет о днях. Это рекордно быстрое строительство и уверена, что никто ничего там за две недели не строил, как и то, что это никакой не капитальный ремонт.
По информации из декларации целевое назначение - "Капітальний ремонт об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані". Как вы себе представляете дом с 1958 года на 104 м.кв., из которого без изменения фундамента выросло 11 этажное здание в виде буквы П.
А если посмотреть ту же декларацию, но на одну строчку выше, то можно увидеть ответ зачем такая схема. Если проводится капитальный ремонт, не нужно подавать документы на землю. Поэтому нигде в разрешительных документах не встречается земля, на которой стоит это чудо архитектурной мысли.
А сейчас вернемся к вопросу - а действительно ли это капитальный ремонт? Запись в реестре прав собственности про этот дом появилась благодаря вот такой нехитрой справке от технического эксперта. Суть сводится к тому, что здание было построено 100 лет назад, но оно немного изменилось. Изменилась площадь и на данный момент составляет почти 7 тыс. кв. метров. Напомню, раньше площадь дома, в котором якобы был произведен этот чудо капитальный ремонт составляла 104 кв.м. Я обратила внимание на дату выдачи этой справки, выдана она в 2020 году. А в декларации по указанному дому написано, что строительство началось в середине 2021 года. Я может ошибаюсь, но технический эксперт еще до начала строительства уже провел инвентаризацию дома.
И еще одна причина, зачем нужно было дробить 11 этажное здание на 4 кусочка и вводить его в эксплуатацию таким способом. Класс последствий данного строительства - СС1.
Если очень упрощенно, то класс последствий нужен для того, чтобы определить сколько людей пострадает, если это здание окажется непригодным для жизни или вовсе разрушится. Под класс СС1 подпадают здания только до 4 х этажей. И для их строительства предусмотрена намного более простая процедура и меньше количество документов. Если смотреть реально, этот 11 этажный дом относится не к классу СС1, а к СС3, то есть максимальный класс последствий. А вот если порезать этот высокий тортик на кусочки по 3 этажа, то можно сделать вид, что это СС1. Не нужно быть юристом, чтобы понимать, что строить дом по документам и по технологии нужно было как 11 этажное, а не как 4 кусочка из 3-х этажных зданий.
Земля в разрешительных документах не указана, но путем изысканий и дотошного взгляда на карту, можно запросто найти этот участок. Целевое назначение предполагает индивидуальное, дачное строительство, а не строительство высотки.
Заказчиком строительства выступает ЖБК "Вуд Парк", созданный он в 2019 году и занимается комплексным обслуживанием объектов. Заказчику такой вид деятельности, как организация строительства и не нужен, он же ничего не строил, он просто сделал ремонт.
Заказчик строительства фигурирует в уголовном деле про уклонение от налогов. Информация по уголовным делам закрытая, поэтому я не могу сказать актуально ли оно. Но последний документ по этому делу был в феврале 2021 года: "За матеріалами ДФС встановлено, що на території м. Києва діє група осіб, яка в період з 2018-2019 років втілила в діяльність протиправну схему направлену на умисне ухилення від сплати податків, із доходів отриманих від будівництва та продажу квартир в житлових комплексах Метро Парк , Вуд Парк , Лофт Парк , які будуються та реалізуються від ряду ЖБК, які є неприбутковими організаціями, хоча при цьому витрачають отримані гроші не за призначенням та виводять таким чином свої прибутки".
Чем закончиться это дело для ЖБК предугадать сложно.
Инвестирование в ЖК Метро Парк происходит через вступление в кооператив. Сама структура договора и формулировки в нем выглядят достаточно нетипично. Если дословно читать договор, то его предметом является не мое вступление в кооператив, и не получение мною права собственности на квартиру, а оплата мною пая. С юридической точки пай являет собой квартиру, но я бы настояла на том, что договор прописали четче - порядок моего вступления в кооператив, порядок передачи мне квартиры (а не только закрепление за мной эфемерного пая).
Еще один момент, по договору есть возможность его расторгнуть, но порядок возврата денег прописан нечетко. Есть риск, что если я захочу расторгнуть договор, то деньги мне будут возвращать на протяжении 90 дней с момента, когда другой инвестор купит эту квартиру. Нужно над этим пунктами в договоре поработать и добиться, чтобы там четко было указано, что деньги мне возвращают в течение определенного периода с момента расторжения договора, независимо от того, появиться новый покупатель на квартиру или нет. Поскольку менеджеры в отделе продаж озвучивают, что именно так и будет, рекомендую потенциальным инвесторам уточнить, чтоб в договоре это четко было указано.
В отделе продаж мне сообщили, если я буду настаивать, то со мной сразу могут заключить договор купли-продажи готовой квартиры, и оформить на меня право собственности без всяких паевых договоров.
Все эти странные схемы с капитальным ремонтом допотопного здания, которое превратилось в фактически 12 этажный дом однозначно создают некоторые риски. Во-первых, я не могу быть уверенной, что этим домом и его вводом в эксплуатацию не займутся в ближайшем будущем органы. Может быть никто и не будет заниматься, а возможно и будут. Во-вторых нужно проверить решение о присвоении почтового адреса. В отделе продаж мне сказали, что адрес не изменился. Адрес остался тот же, что и у того старого дома от 1958 года и новый адрес не нужно присваивать. Но меня не интересует номер дома, меня интересует адрес, включая номер квартиры.
Давайте смоделируем две ситуации.
Ситуация 1. Есть индивидуальный целостный дом без квартир, адрес Каменская, 127.
Ситуация 2. Есть многоквартирный дом, адрес Каменская, 127. В нем условно 100 квартир и проживает 100 человек. В данном случае адрес включает не только номер дома, но и номер квартиры. Присвоение номера происходит по определенной процедуре, которую Кабмин в своем постановлении описал. Для регистрации прав собственности на эти квартиры, у регистратора должны быть данные о присвоение этих адресов.
Я обратилась к нотариусу, который не связан с ЖК "METRO PARK" и спросила, зарегистрирует ли он мне право собственности на квартиру в этом доме. Нотариус, проверив информацию сообщил, что он бы мне право собственности не зарегистрировал, пока не будет нормальных документов о присвоении почтового адреса. Поэтому примите во внимание, что скорее всего не каждый нотариус зарегистрирует ваши права на квартиру. Будет ли возможность регистрировать квартиры у того нотариуса, у которого застройщик это делает по сегодняшний день, предугадать невозможно.
С практической точки зрения как может повлиять ситуация с отсутствием нормального адреса?
И последние - я бы настояла на правках в договор.
Помните, проверка ЖК это очень сложная задача. Я однозначно не рекомендую доверять словам отдела продаж, тщательно проверяйте каждый документ или информацию, которую вам дают. А еще лучше доверить такое людям, которые в этом разбираются. Команда Наказ сопровождает сделки по недвижимости, мы проверим застройщика по всем ключевым параметрам, и будем с вами на сделке. Это реально может уберечь вас от потери средств при инвестировании в строительство.
«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК METRO PARK, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»
