Как проверить застройщика при покупке квартиры

Проверка новостройки перед покупкой включает несколько ключевых характеристик законности строительства, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь:

1. Проверка земельного участка под строительство.
2. Наличие разрешительных документов на строительство.
3. Прозрачность механизма инвестирования.
4. Наличие у строительной компании лицензии на осуществление строительных работ.
5. Получение информации о всех участников строительного процесса (застройщика, генподрядчика, владельца земельного участка, финансовые компании, с которыми вы заключаете договор).
6. Проверка наличия охраняемых зон объектов культурного наследия.
7. Проверка возможности осложнений в связи с особенностями геологии территории.
8. Проверка технических условий на подключение будущего дома ко всем коммуникационным системам.

Как определить надежность застройщика

Один из первых вопросов, который возникает у потенциального покупателя - как проверить надежность застройщика и получить информацию о нем. Самый простой и эффективный способ - ознакомиться в открытом доступе на веб-сайтах застройщика, который специализируется на продаже недвижимости или Интернет-ресурсах.

Информацию можно получить с рекламного стенда на объекте строительства. На нем в обязательном порядке должна содержаться информация про документ, на основании которого проводятся строительные работы, а также информация о последствиях застройщика и подрядчика в соответствии ч.6 ст. 34 Закона Украины "О регулировании строительной деятельности".

Пресс-релиз о всех участников строительного процесса проверяется в открытых реестрах не предмет:

• когда была зарегистрирована строительная компания, Ф.И.О. директора, какой уставной фонд, существуют ли налоговые долги (реестр ЕГР);
• имеет ли место судебные тяжбы с их участием (Судебный реестр);
• ознакомиться с материалами судебных решений (Реестр судебных решений);
• просмотреть документы, подтверждающие право на землю, например, договор аренды земельного участка у застройщика (Публичная кадастровая карта).

Какие документы должны быть у застройщика

Для категории инвестирования крупной суммы средств в строительство важно изучить документы застройщика.

Обязательный перечень документов

Наличие у застройщика разрешительных документов на строительство. В данном документе должна быть прописана спецификация строительства многоэтажных комплексов - адрес строительства, кадастровый номер земли, количество этажей, данные всех участников строительства (застройщика, генерального подрядчика/подрядчика, владельца земельного участка, компании по управлению активами, с которыми заключается договор).

Наличие у застройщика права на земельный участок и его целевое назначение - акт о праве собственности на землю, договор аренды, договор о праве постоянного пользования, договор суперфиции. В случае отсутствия права или оспоренном в судебном порядке, в такой новострой не следует вкладывать свои деньги. Целевое использование земли можно проверить, воспользовавшись открытыми источниками Публичной кадастровой карты Украины, а также сделав запрос самому заказчику.

Наличие технических условий на подключение ко всем коммуникациям в жилом доме - газоснабжение, теплоснабжение, электричество, водоснабжение, канализация. Безусловно, не зная технические нормы, сложно все оценить, но убедиться в наличии этих документов необходимо.

Проверка соответствия градостроительной документации и ограничения относительно генерального плана застройки, плана зонирования территории. Убедиться в названии объекта, его высотности, сколько реально возведено этажей, что разрешено строить на участке. Найти их можно на сайте Государственной архитектурной инспекции Украины.

Как проверить законность новостройки

Существует четыре варианта, как проверить законность новостройки:

1. Кто вовлечен в процесс строительства? Информация о юридическом лице застройщика, заказчика строительства, финансовой компании (в случае ее привлечения), организационно-правовой форме, размера уставного капитала, как давно работает на рынке строительства недвижимости, количество построенных и сданных объектов с помощью Единого государственного реестра юридических лиц, наличие незавершенных исполнительных производств, существуют ли налоговая задолженность, конечный бенефициар.
2. Документация. Проверить документы права собственности на землю, какая форма собственности, есть ли разрешение на строительство, совпадает ли план строительства застройщика с планом на разрешение.
3. Как осуществляется финансирование объекта? За счет инвесторов, собственных активов застройщика, инвестирование иностранной компании - траста, кредитование коммерческого банка.
4. Проверка репутации. Первое, что вам нужно - найти ресурс о девелопере. Это могут быть тематические форумы и форумы инвесторов, сайты в интернете, информация в СМИ. Поинтересуйтесь "черным списком" недобросовестных застройщиков, созданным Конфедерацией строителей Украины (КСУ).

Как проверить разрешение на строительство, и лицензию генподрядчика

Инвестору следует проверить разрешения на строительство и лицензию генподрядчика в базе Единого реестра лицензий Украины. Информация позволит убедиться в наличии или отсутствии лицензии у компании, с которой вы планируете сотрудничать и инвестировать средства. Найти ее можно, указав ее серию и номер. В том случае, если такие сведения отсутствуют, можно воспользоваться кодом ЕГРПОУ для юридических лиц или ИНН физических лиц-предпринимателей. В любом случае, данные с реестра лицензий необходимы для проверки контрагентов перед подписанием договора и принятия правильного решения.

Как проверить ввод дома в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию жилого дома предусматривает получение сертификата о вводе в эксплуатацию (категория строительства СС2, СС3) или декларации о готовности объекта (категория СС1). После контроля на соответствие жилого дома всем строительным нормам, комиссия Государственной инспекции градостроительства(ГАСИ) принимает решение о выдаче соответствующего документа. Наличие сертификата или его отсутствие можно на сайте ГАСИ Украины в реестре строительной деятельности, указав код ЕГРПОУ заказчика или генерального подрядчика строительства и выбрать соответствующий регион.

Внимательно читайте условия контракта, перед тем как подписывать договор купли-продажи. В нем должны быть прописаны:

• предмет договора,
• дата сдачи объекта в эксплуатацию,
• фиксируется ли цена в национальной валюте,
• наличие пени за нарушение сроков,
• штрафные санкции в случае расторжения или задержки сроков,
• какие возникают обязательства по договору у застройщика и какие возникают у вас.

Обратите внимание на характеристики квартиры в новострое: строительный адрес, секцию, номер квартиры, этаж, количество комнат.

Изучите пункты касающиеся прав и обязанностей сторон по договору.