ЖК Теракот юридический обзор

ЖК TERRACOTTA от Perfect Group долгое время имел славу “интриганта”, ведь продолжительное время инвесторы даже не знали месторасположение проекта, не говоря уже об имени застройщика. Эта статья – юридический обзор, которые поможет вам детальнее узнать о строительстве, земле, судебных спорах и, самое интересное, почему же меня так смутило разрешение на строительство.

Инфраструктура Дарницкого района

ЖК TERRACOTTA строиться в Дарницком районе столицы, практически на выезде из Киева, в сторону Борисполя. От ЖК до метро Вырлица 7 минут пешком, а до метро Бориспольская – 10 минут.

Совсем рядом строиться еще один ЖК “OLYMPIC PARK” и окончание его строительства запланировано на конец 2022 года. Поэтому вы должны учитывать, что стройка и все вытекающие из этого последствия (пыль, шум, техника) будут продолжаться достаточно близко к вам. Но это можно рассматривать и с положительной стороны, ведь чем больше новых ЖК будет построено рядом с вами, тем больше новых объектов инфраструктуры будет вам доступно.

ЖК TERRACOTTA – это 4 дома, этажностью 21- 27 этажей. Сдаваться они должны все одновременно, по информации из отдела продаж ввод в эксплуатацию планируется на июнь - июль 2021 года. На сайте ЖК есть раздел, в котором можно посмотреть ход строительства, на каком этапе стройка и какие работы ведутся.

Застройщик и Девелопер Perfect Group

Девелопер – это компания которая занимается организацией и продвижением ЖК. Это не застройщик и не юридический термин, а скорее маркетинговый. С девелопером у вас никаких договоров нет и он вам ничего не должен. Но многие ориентируются на известность и репутацию девелопера. Согласно информации на сайте ЖК TERRACOTTA им занимается два девелопера: Perfect Group и Альтис Девелопмент.

Perfect Group достаточно масштабный девелопер, его известные объекты ЖК Лебединый, Stanford, Polaris, Рыбальский.

Застройщик – тот, кто непосредственно получал разрешение на строительство, чем собственно и занимается. Застройщиком ЖК TERRACOTTA выступает компания «ИНКОЛОР УКРАИНА» (35830557 ). Она зарегистрирована в 2008 году. Я обратила внимание, что адрес компании – это адрес стройки, что показалось мне достаточно странным. Учредитель компании находится на Кипре и среди видов деятельности компании – строительство жилых домов. Никаких долгов, которые исполнительная служба пыталась бы взыскать, я у компании не нашла.

Разрешение на строительство ЖК Терракот

Разрешение на строительство (ІУ 113182432243) есть, оно зарегистрировано в реестре ДАБИ, но выдано на строительство 11-этажных зданий. А строиться по факту в “, а в некоторых домах и в 3 раза больше. В это разрешение позже дважды вносились ИЗМЕНЕНИЯ. Я изучила их, но новые показатели этажности нигде не указаны, а значит этажность не меняли.

Это может стать огромной проблемой для ввода ЖК в эксплуатацию. Поэтому я продолжила искать информацию дальше и нашла Градостроительные условия и ограничения. Если упрощенно, то город застраивается не хаотично. Застройщик перед тем, как проектировать здание получает документ, в котором и указано, что именно он может себе позволить конкретно на этом участке земли. А застройщику ЖК TERRACOTTA сказали, что если он будет проектировать здание свыше 50 метров (а 21 этаж это явно выше), то он должен согласовать все с государственными органами в сфере гражданской авиации. Связано это с непосредственной близостью аэропорта Борисполь.

Земля под Житловой комплекс Terracotta

Целевое назначение земли в Публичной кадастровой карте соответствует тому, что реально строят, здесь вопросов нет. Земля находиться в коммунальной собственности и принадлежит городу Киев. Киевсовет своим решением в 2009 году передал землю в пользование застройщику на 10 лет. Но 10 лет уже прошло, поэтому я продолжила разбираться с землей дальше. В извлечении из реестра недвижимости мы видим, что договор аренды между Застройщиком и Киевсоветом датируется от февраля 2012 года, то есть судя по всему срок аренды у Застройщика еще есть до 2022 года. В этом же извлечении я проверила, что никаких арестов на земле нет.

Схема инвестирования

В ЖК TERRACOTTA используется следующая схема – сначала вы подписываете предварительный договор и по нему выплачиваете стоимость квартиры, а после ввода дома в эксплуатацию Застройщик сначала оформляет на себя готовую квартиру и продает ее вам. На этом этапе вы подписываете основной договор купли-продажи. НО все дело в том, что эта схема считается наиболее рискованной и меньше всего защищает право покупателя.

Ниже описываю ключевые моменты в предварительном договоре ЖК TERRACOTTA, на которые я обратила внимание:

Обычно предварительный договор заключается напрямую с застройщиком. Но в этом случае не так. Предварительный договор вы заключаете с какой-то другой компанией и это не сильно страшно. НО перед тем, как заключать договор, нужно попросить чтобы отдел продаж показал вам договор между застройщиком и той компанией, которая продает вам квартиру. Потому что вам нужно убедиться, что та компания, с которой вы заключаете договор, имеет право продавать эту квартиру.
В договоре прописан “запланированный срок ввода дома в эксплуатацию” и важно понимать, что это всего лишь плановый срок. Гораздо лучше, когда в договоре указывается граничный срок, до которого должен быть сдан дом. Кроме того, в предварительном договоре я НЕ НАШЛА никаких штрафных санкций за задержку строительства. То есть запланированный срок в договоре прописан, но если застройщик не выполнит это обещание, вы можете рассчитывать только на “извините”, ведь никаких штрафов не предусмотрено.
Вы можете расторгнуть договор в любой момент и забрать вложенные деньги, но при этом теряете 10 %. Это на самом деле, по моему мнению, неплохой вариант, ведь далеко не в каждом договоре прописана возможность в любой момент расторгнуть его и забрать вложенные средства.
Также вы можете сделать переуступку, то есть продать свою квартиру кому-то до того, как оформите на себя право собственности, но при этом вы теряете до 5 % вложенных денег. И сделать это можно только если вы уже полностью оплатили стоимость квартиры. Почему я обращаю ваше внимание на этот пункт? Потому, что если покупатель видит, что стройка остановилась, то первое что он попытается сделать – забрать свои деньги, а если у застройщика забрать их не получает, например, нет у застройщика денег, то единственный вариант - перепродать эту квартиру кому-то другому.

Судебные споры Perfect Group

У застройщика был судебный спор по ЖК TERRACOTTA с общественной организацией, которая пыталась оспорить законность разрешения на строительство. Но это дело уже прошло кассацию и выиграл Застройщик. Поэтому делаем вывод, что сейчас у ЖК проблем с судами нет.

Вывод

В принципе ЖК TERRACOTTA произвел на меня хорошее впечатление. У него достаточно известный девелопер и нет никаких активных судебных споров, что встречается весьма редко у киевских ЖК, а также нет явных проблем с землей.

Главным сомнительным моментом для меня осталось разрешение на строительство всего лишь 11-ти этажей, ведь что строится намного больше. И два исхода – либо застройщик внесет изменения в разрешение, либо это станет проблемой.

Еще один момент – тех. условия. Это документ, который нужен для подключения дома к коммуникациям и я не нашла актуальных ТУ ни на сайте ЖК, ни в открытом доступе в интернете. Поэтому рекомендую обязательно запросить их в отделе продаж, если вы планируете инвестировать в этот ЖК.

Еще один момент на который я бы обращала внимание – это место расположения. То, что ЖК находиться на выезде из Киева как по мне не проблема – рядом Парк Партизанской Славы, 2 станции метро, широкая трасса. Но в районе метро Вырлица летом, лично я, не раз замечала весьма неприятные запахи. Дело в том, что на расстоянии 2,5 км. от ЖК находиться мусоросжигательный завод и Борническая станция аэрации. Есть ли в этом проблема решать вам, но если вы чувствительны к запахам, то просто приедьте несколько раз и погуляйте возле ЖК, пообщайтесь с местным населением.

ЖК Terracotta проблемы которые можно избежать.

Орлов ФилиппУправляющий партнер

Недострой. Только в Киеве 70 это не заверщенное строительство. 18 тыс. квартир от которых так и не получат ключи.
Долгострой. В Киеве 8 известных долгостроев, которые строятся уже более 12 лет.
Несоответствие завершенного проекта заявленному. Это когда застройщик говорил одно, а получилось другое. Ожидали увидеть роскошную детскую площадку, а по факту три качельки. На визуализациях был зеленый двор со взрослыми деревьями и кустами, на самом деле кругом асфальт, по периметру вскопанные куски земли и какие-то ростки вместо буйных крон. Обещали двор без машин, в итоге парковка под подъездом. На картинках показали красивый холл и коридоры с отделкой, вместо этого однотонные совковые парадные. Примеров много.

«Запомните! Ни риэлтор, ни банк ни тем более отдел продаж не будет полностью выяснять все проблемы с ЖК Terracotta, так как им важно одно - заключить сделку и получить свою прибыль. Проверка новостройки и инвестиция - ваша персональная ответственность. Изучите все документы, проверьте самостоятельно все аспекты. Если же нужно свести риски к 0, то закажите полную проверку и мы все сделаем за вас.»