Юридичний аудит ЖК CREATOR CITY
ЖК бізнес-класу в центрі Києва з шикарною архітектурою - панорамними вікнами, стелями 3 метри, особистим парком ... - ось як заявляє про себе ЖК CREATOR CITY.
Але невже насправді інвестори отримають ЖК із кримінальною справою та розглядами через змову з Держгеокадастром? У цьому вам допоможе розібратися юридичний огляд ЖК CREATOR CITY.
Девелопером ЖК CREATOR CITY виступає підприємство зі співзвучною назвою Креатор-Буд. Також девелопер одночасно є генеральним підрядником будівництва. Підприємство Креатор-Буд зареєстроване ще 2006 року. Адреса компанії у Тернополі, але є і Київська філія. Статутний капітал досить значний – 2 млн. грн. Актуальних боргів у компанії не вказано.
Основна частина об'єктів цього девелопера знаходиться у Тернополі та у Львові. У Києві Креатор Буд бере участь поки що у трьох проєктах – Креатор Сіті (найближча здача запланована на 4 кв. 2021 роки), ЖК преміумклас на Театральній Krauss Gallery (там все тільки починається й найближча здача аж наприкінці 2022 року), та ЖК Проспект Науки 58 (вже зданий в експлуатацію).
Замовником будівництва виступає компанія БАУ – УКРАЇНА (код 41031187), яка не сильно вселяє довіру, адже статутний капітал 1000 грн, а зареєстрована у 2016 році. Крім того, у 2021 році були дивні зміни. Спочатку до списку засновників додали компанію з назвою "БУДІВЕЛЬНА СПІЛКА "МОНОЛІТ", а через кілька днів її знову прибрали зі складу засновників, що якось дивно. Пізніше мені вдалося знайти інформацію про те, що компанія "БУДІВЕЛЬНА СПІЛКА "МОНОЛІТ" - є власником землі, на якій будується ЖК Креатор Сіті.
ЖК будується між вулицями Дегтярівською та Зоологічною. Поруч знаходиться метро Лук'янівська та Політех. Прогулятися можна в Київському зоопарку, Кирилівському гаю та парку Пушкіна, а в межах трьох кілометрів є 3 школи, мінімум 3 дитячі садки, безліч медичних закладів та Охматдит. Для дозвілля – поряд розташований Спортлайф, кінодром та ТЦ SMART PLAZA.
Крім того, забудовник обіцяє створити на території ЖК власний ландшафтний парк, дитячий садок, спортивний комплекс з басейном та підземний паркінг - звучить дуже вражаюче.
Сам комплекс має складатися з 8 будинків на 24 поверхи. Зважаючи на те, що квартиру на сайті можна вибрати починаючи з 3 поверху, припускаю, що нижні поверхи всі будуть заповнені комерцією. До речі, мене здивувало те, що мінімальна площа квартир у ЖК бізнес-класу всього лише 29 метрів.
Дозвіл на будівництво замовник має. Але той дозвіл ІУ 113200650647, який зображен на сайті ЖК, видано для ПЕРШОЇ ЧЕРГИ будівництва.Якщо ви розглядаєте покупку квартири в ЖК CREATOR CITY, потрібно уважно вивчити проєктну документацію ЖК та переконатися, які саме будинки сюди входять.
Також у Реєстрі будівельної діяльності є дозвіл ІУ013201106207 від листопада 2020 року вже для ДРУГОЇ черги будівництва.
ЖК будується на земельній ділянці 8000000000:88:061:0073, яка перебуває у приватній власності у компанії БУДІВЕЛЬНА СПІЛКА “МОНОЛІТ”. Ця компанія, власник землі за договором, передала землю нашому замовнику будівництва – компанії БАУ – Україна під забудову. Цільове призначення землі відповідає будівництву - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Зверніть увагу, тут зазначено, що право власності на будинок виникає у Суперфіціарію – це компанія БАУ – УКРАЇНА. Їй передали землю під забудову і те, що вона там збудує, належатиме їй.
З приводу землі ще один нюанс – Компанія БУДІВЕЛЬНА СПІЛКА “МОНОЛІТ” раніше купила цю землю у Київради та у правоохоронних органів постали питання до цієї ситуації.
Перший судовий процес стосувався видачі документів на будівництво. Департамент архітектури у Києві не хотів видавати замовнику будівництва містобудівні умови та обмеження – документ, який потрібен для будівництва. Тому замовник у 2018 році звернувся до суду та за 9 місяців було пройдено всі 3 інстанції. Результат - Замовник виграв і суд зобов'язав видати їм Містобудівні умови та обмеження.
Але це єдиний судовий процес.
У 2018 році було відкрито кримінальну справу за такими статтями – “Самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво, підробка документів та зловживання владою або службовим становищем.”
Суть справи 757/65842/19-к у наступному - у 2009 році Київміськрада продала землю, на якій зараз будується ЖК CREATOR CITY компанії БУДІВЕЛЬНА СПІЛКА “МОНОЛІТ”. Правоохоронці припускають, що ця компанія вступила в змову з Держгеокадастром й землю перевели з категорії громадської забудови до категорії для житлової забудови, а також незаконно змінили цільове призначення землі.
У 2019 році на землю було накладено арешт, але апеляційний суд скасував таку ухвалу Печерського суду і арешт було знято.
Я перевірила землю у Реєстрі прав на нерухомість. Арешт справді знято і жодних обмежень зараз на землі немає, але зняття арешту не означає, що кримінальну справу закриють. Крім того, у 2019 році Печерський суд, щоб уберегти цю землю, вирішив передати її до управління Національного агентства України з питань виявлення, розшуку та управління активами, отриманими від корупційних та інших злочинів. Але вже у березні 2020 року Печерський суд скасував таке рішення.
Ну а тепер найголовніше – мені вдалося знайти свіжу ухвалу Печерського суду за тією ж ситуацією, по тій же землі, де термін досудового розслідування продовжено до 11 січня 2022 року.
Відповідно, я роблю висновок, що ця кримінальна справа дуже активно ведеться далі і якою буде його доля поки невідома.
Це не єдині судові процеси, які є у ЖК CREATOR CITY. Але з огляду на актуальність цієї кримінальної справи немає сенсу розповідати про всі інші.
У ЖК використовується попередній договір купівлі-продажу квартири. Тобто спочатку ви підписуєте попередній договір, в якому домовляєтеся, що в майбутньому, коли будинок буде готовий, ви купите тут квартиру. За цим попереднім договором ви сплачуєте вартість квартири. Після введення будинку в експлуатацію Продавець (це замовник будівництва або компанія, яка має договір із Замовником) спочатку оформляє на себе готову квартиру, а потім продає її вам. На цьому етапі ви підписуєте основний договір купівлі-продажу та отримуєте своє житло.
З юридичного погляду ця схема погано захищає права покупця. Але її використовують багато забудовників й головне питання в тому, чи є у ЖК серйозні проблеми. Адже якщо будинок буде зданий, то з ризиками договору ви не зіткнетесь. Якщо ж будинок не здаватиметься в експлуатацію і ви захочете позиватися до суду, то перше на що подивиться суд – це на ваш договір і тоді вже й виявляться ризики цієї схеми інвестування.
У відділі продажів я попросила надіслати мені проєкт попереднього договору, на його прикладі я дам свої рекомендації. У договорі зверніть увагу на такі моменти:
Замовник будівництва - ТОВ «БАУ-УКРАЇНА»
Забудовник – ПП «КРЕАТОР-БУД»
Право СТОРОНІ-1 (це інвестфонд) на Квартиру підтверджується Пайовим договором між Забудовником та СТОРОНОЮ-1. За цим договором Забудовник зобов’язується збудувати, ввести в експлуатацію Будинок та передати у власність Покупця.
Але трохи раніше, коли ми говорили про землю, я ділилася вилученням з реєстру нерухомості. Там було чітко зазначено, що право власності на будинок після закінчення будівництва виникає у ТОВ “БАУ-Україна”. Тобто, якщо називати сторони, оскільки вони вказані в договорі, то виходить, що Інвест. Фонд отримав повноваження продавати вам квартиру від ПП Креатор. Але, згідно з реєстром нерухомості, будинок після закінчення будівництва належатиме не ПП Креатор Буд, а ТОВ БАУ-Україна.
Цей момент ОБОВ'ЯЗКОВО потрібно прояснити у відділі продажів і дуже бажано, щоб це зробив ваш юрист, якому ви довіряєте.
Це тільки моя особиста думка і не істина в останній інстанції.
На жаль, реалії нашого ринку нерухомості такі, що нікого не здивуєш кримінальними справами київських забудовників. Так, забудовники вирішують ці проблеми. Так, далеко не всі судові процеси, які розпочинає прокуратура, ДАБК чи ще хтось мають реальні причини для цього. Іноді це швидше нагадує просто війну за цінний шматок землі та затягування будівництва. Але у випадку з ЖК CREATOR CITY мені здалося, що кримінальна справа ведеться дійсно активно, і не схоже, що її просто замнуть.
На всіх сайтах, де зустрічалася інформація про девелопера будівництва, я бачила кількість успішно зданих будинків.
Цифри в залежності від сайтів можуть трохи відрізнятися, але все одно вони вселяють довіру - компанія 15 років на ринку та успішно здає об'єкти. АЛЕ! Більшість цих об'єктів це Тернопіль і Львів, а в Києві у девелопера лише 3 об'єкти і ЛИШЕ ОДИН з них вже зданий в експлуатацію. Це ні про що нам не говорить, але перш ніж орієнтуватися лише на репутацію девелопера, я б врахувала, що Київ та Тернопіль це все ж таки різні речі.
Тому перед тим, як інвестувати в цей ЖК варто справді провести ретельний аналіз як попереднього договору, який є не найкращим варіантом для інвестиції, так і всіх кримінальних справ, які супроводжують учасників будівництва цього ЖК і лише потім приймати рішення.
Я не маю нічого проти цього ЖК і якщо в Києві будуть будуватися такі красиві об'єкти з прекрасними ландшафтними рішеннями – це чудово. Я говорю лише про те, що перед тим, як приймати рішення, потрібно зібрати максимум інформації.
