Консультация

Консультация

Спасибо!
Не выключайте, пожалуйста, свой телефон. Мы скоро перезвоним вам. До связи :)
Закрыть
Консультант Наталья Чацкис
Наталья Чацкис (067) 846 81 81

Юридичний огляд ЖК Варшавський плюс від Stolitsa Group

ЖК Варшавський плюс - Новий проєкт компанії Stolitsa Group. Це масштабний, екологічний, красивий, функціональний та раціонально організований комплекс. Але чи все так добре в реальності, як про нього говорять? Наш юридичний аудит допоможе вам з усім розібратися й звернути увагу на те, які договори ви підписуватимете при покупці квартири та в чому їх ризик.

Забудовник Stolitsa Group

Широкому загалу зазвичай відомий не забудовник, а девелопер.

Девелопер – це не юридичний термін, а скоріше маркетинговий. На девелопера ми дивимося, щоб оцінити загальну репутацію ЖК. Так ось проєкт Варшавський+ реалізується від імені відомого та великого столичного девелопера – Stolitsa Group. На його рахунку вже здані будинки у ЖК Галактика, Варшавський мікрорайон, Липинка, ЖК на Богатирській та інші.

Тепер перейдемо до Забудовника. Це вже є юридичний термін.

Забудовник це той, хто офіційно зазначений у документах на будівництво і саме він несе відповідальність за будівництво. Забудовником ЖК Варшавський плюс виступає Державне підприємство "Агрокомбінат Пуща-Водиця". У реєстрі можна прочитати деталі про це підприємство, наприклад, що воно має право вести будівельні роботи, існує з 2002 року, і що виконавча служба стягує з нього якийсь борг. Борг насправді невеликий (близько 9 тис. грн). Це колишній співробітник стягує зарплату. Це не страшно.

Інфраструктура на Виноградарі

Будується комплекс на Виноградарі по проспекту Правди й це буде цілий мікрорайон на 9 гектарів. Поруч знаходиться ТРЦ Retroville, ЖК Варшавський мікрорайон та Варшавський 2.

Перші 3 будинки мали ввести в експлуатацію до кінця 2020 року, але станом на березень 2021 року жоден будинок не зданий.

Дозвіл на будівництво ЖК Варшавський +

Дозвіл на будівництво (є і воно актуальне. Але дозвіл видано для спорудження 25-поверхових будинків, а на сайті забудовника є інформація про 26-поверхові будинки. Останні зміни у дозволі від травня 2020 року, але там як і раніше указано 25 поверхів.

Тут два результати - або забудовник внесе зміни до дозволу на будівництво, або це стане проблемою для введення в експлуатацію. Багато хто не сприймає такий момент серйозно і думає, що це нісенітниця, але це не так.

Забудовник може будувати тільки те, на що йому дали дозвіл. Тому завжди звертайте увагу на те, який поверх будинок, в якому ви купуєте квартиру.

Земля під комплекс

ЖК ВАРШАВСЬКИЙ + будується на величезній земельній ділянці, величиною в 80 га. Земля знаходиться в державній власності, цільове призначення - для житлової та суспільної забудови. Тобто з цим усе гаразд. Крім того, я взяла витяг з Реєстру нерухомості, і переконалася, що земля зареєстрована, арешти відсутні, право постійного користування землею знаходиться у Забудовника, а значить він може там будувати.

Схема інвестування Stolitsa Group

Щоб купити квартиру в ЖК Варшавський Плюс, вам потрібно буде укласти 2 договори:

  • Дериватив.
  • Договір купівлі продажу майнових прав.

Суть такої схеми полягає в наступному: між Покупцем та Забудовником з'являється якийсь посередник – компанія з управління активами. Тобто забудовник обіцяє, що у майбутньому він продасть конкретну квартиру на конкретних умовах, а ці обіцянки закріплюються договором – деривативом. Потім компанія з управління активами продає цей дериватив вам, а саме: право купити у забудовника квартиру. Тому спочатку ви підписуєте договір купівлі-продажу з компанією з управління активами деривативу, отримуєте право звернутися до забудовника, звертаєтесь і вже у забудовника купуєте квартиру, підписуючи з ним другий договір купівлі-продажу майнових прав. Зазвичай за деривативом ви платите близько 30% вартості квартири, решту за другим договором. Навіщо це потрібно? Все просто, за деривативом забудовник не платить податки. Схема мінімізації податків - законна, і в ній немає нічого кримінального. Але, у неї є один недолік для вас - якщо щось піде не так, наприклад, будинок не буде зданий, і ви підете позиватися до забудовника, то вимагати ви можете тільки ту суму, яку платили за договором купівлі-продажу майнових прав, а те, що ви платили за деривативом – вимагати не вийде.

Обидва договори, які ви підписуватимете, можна завантажити на сайті забудовника. Розібрати договір детальніше ми зможемо під час підготовки до вашої угоди купівлі квартири, а поки що я можу вже звернути вашу увагу на кілька важливих моментів.

  1. Договір купівлі продажу майнових прав вам пропонують укласти з компанією "Ріелт-буд" (код 39375896), але це не забудовник. Нагадую, що наш Забудовник – підприємство “Агрокомбінат Пуща-Водиця”. Зважаючи на все, між забудовником та компанією Ріелт-буд є окремий договір, за яким ця компанія має право продавати квартири в ЖК ВАРШАВСЬКИЙ+. Перед угодою потрібно попросити у відділі продажів цей договір для ознайомлення та перевірити, що конкретно вашу квартиру, у вашому будинку компанія Ріелт-буд уповноважена продавати.
  2. У договорі не вказано штрафні санкції за затримку будівництва, а як ми вже визначили, затримка у комплексу вже спостерігається. Звичайно, хотілося б щоб забудовник брав на себе за це відповідальність і щоб за весь час, поки ви чекаєте на свою квартиру, нараховувалася пеня. Тільки в такому випадку очікування буде виправданим.
  3. Судові процеси

    Судові процеси потрібно перевірити по кожній компанії, яку я згадала вище. Але по одному лише забудовнику є 48 судових документів у кримінальних справах та 270 по цивільних.

    Я озвучу ситуації, які найбільше привертають увагу до ЖК «Варшавський Плюс».

    Це кримінальна справа, найбільше мене зацікавило. Останні документи щодо нього були опубліковані в середині 2020 року, а це не так давно. Чи ведеться ця справа далі – невідомо, бо це закрита інформація. Хто є сторонами у справі, теж інформація прихована, тому я не називатиму конкретні назви підприємств. Суть кримінальної справи в тому, що деяке держпідприємство є користувачем земельної ділянки. Це підприємство укладає договори з компаніями, які організовують будівництво на цій землі. За це держпідприємство отримує до 5% прав власності на побудоване житло. Але! Це підприємство чомусь замість житла вирішило отримати гроші. Слідчий вважає, що такий обмін був явно нечесним, а держпідприємство не мало права так розпоряджатися державним майном.

    Тому Печерський районний суд виніс ухвалу. В ухвалі написано цілий список документів, які суд дозволив слідчому оглянути та вилучити їх копії. Серед списку цих документів ми бачимо й дозвіл на будівництво ЖК Варшавський.

    А тепер певне продовження цієї історії. У своєму інтерв'ю генеральний директор Stolitsa Group розповів дуже схожу історію про взаємини між ДП "Агрокомбінат Пуща – Водиця" та шістьма компаніями, з якими ДП уклало інвестиційні договори для будівництва ЖК. Також у мережі є відповідь Фонду держмайна, що розкриває назви цих підприємств та свідчить про те, що дані договору завдають шкоди ДП.

    Продовженням цього всього стало подання від ДП “Агрокомбінат Пуща – Водиця” до цих 6 підприємств позовів для того, щоб визнати усі інвестиційні договори недійсними. Усі позови було подано 19.05.2021.

    Зараз усі справи знаходяться на стадії розгляду:

    • у двох справах призначено вже дати засідань суду (ТОВ “Сітібудсервіс” та ТОВ “Олівер - Буд”)
    • позови до трьох компаній залишено без руху: ТОВ "Датоліт", ТОВ "Проектінвестбуд", ТОВ "Інтерпроект" (зараз ухвали суду ще не опубліковані за цими двома компаніями). Залишення без руху означає, що при подачі Позивач припустився деяких помилок (наприклад, невірно завірив документи). Якщо Позивач ці свої помилки виправить, суд продовжить розгляд справи.
    • у справі з ТОВ "Конкорд - ДС Плюс" поки що жодної інформації.

    Якщо ви задумуєтеся над інвестуванням саме в ЖК ВАРШАВСЬКИЙ + рекомендую вам перед покупкою житла обов'язково поговорити з юристом.