ЖК Варшавський плюс - Новий проєкт компанії Stolitsa Group. Це масштабний, екологічний, красивий, функціональний та раціонально організований комплекс. Але чи все так добре в реальності, як про нього говорять? Наш юридичний аудит допоможе вам з усім розібратися й звернути увагу на те, які договори ви підписуватимете при покупці квартири та в чому їх ризик.
Широкому загалу зазвичай відомий не забудовник, а девелопер.
Девелопер – це не юридичний термін, а скоріше маркетинговий. На девелопера ми дивимося, щоб оцінити загальну репутацію ЖК. Так ось проєкт Варшавський+ реалізується від імені відомого та великого столичного девелопера – Stolitsa Group. На його рахунку вже здані будинки у ЖК Галактика, Варшавський мікрорайон, Липинка, ЖК на Богатирській та інші.
Тепер перейдемо до Забудовника. Це вже є юридичний термін.
Забудовник це той, хто офіційно зазначений у документах на будівництво і саме він несе відповідальність за будівництво. Забудовником ЖК Варшавський плюс виступає Державне підприємство "Агрокомбінат Пуща-Водиця". У реєстрі можна прочитати деталі про це підприємство, наприклад, що воно має право вести будівельні роботи, існує з 2002 року, і що виконавча служба стягує з нього якийсь борг. Борг насправді невеликий (близько 9 тис. грн). Це колишній співробітник стягує зарплату. Це не страшно.
Будується комплекс на Виноградарі по проспекту Правди й це буде цілий мікрорайон на 9 гектарів. Поруч знаходиться ТРЦ Retroville, ЖК Варшавський мікрорайон та Варшавський 2.
Перші 3 будинки мали ввести в експлуатацію до кінця 2020 року, але станом на березень 2021 року жоден будинок не зданий.
Дозвіл на будівництво (є і воно актуальне. Але дозвіл видано для спорудження 25-поверхових будинків, а на сайті забудовника є інформація про 26-поверхові будинки. Останні зміни у дозволі від травня 2020 року, але там як і раніше указано 25 поверхів.
Тут два результати - або забудовник внесе зміни до дозволу на будівництво, або це стане проблемою для введення в експлуатацію. Багато хто не сприймає такий момент серйозно і думає, що це нісенітниця, але це не так.
Забудовник може будувати тільки те, на що йому дали дозвіл. Тому завжди звертайте увагу на те, який поверх будинок, в якому ви купуєте квартиру.
ЖК ВАРШАВСЬКИЙ + будується на величезній земельній ділянці, величиною в 80 га. Земля знаходиться в державній власності, цільове призначення - для житлової та суспільної забудови. Тобто з цим усе гаразд. Крім того, я взяла витяг з Реєстру нерухомості, і переконалася, що земля зареєстрована, арешти відсутні, право постійного користування землею знаходиться у Забудовника, а значить він може там будувати.
Щоб купити квартиру в ЖК Варшавський Плюс, вам потрібно буде укласти 2 договори:
Суть такої схеми полягає в наступному: між Покупцем та Забудовником з'являється якийсь посередник – компанія з управління активами. Тобто забудовник обіцяє, що у майбутньому він продасть конкретну квартиру на конкретних умовах, а ці обіцянки закріплюються договором – деривативом. Потім компанія з управління активами продає цей дериватив вам, а саме: право купити у забудовника квартиру. Тому спочатку ви підписуєте договір купівлі-продажу з компанією з управління активами деривативу, отримуєте право звернутися до забудовника, звертаєтесь і вже у забудовника купуєте квартиру, підписуючи з ним другий договір купівлі-продажу майнових прав. Зазвичай за деривативом ви платите близько 30% вартості квартири, решту за другим договором. Навіщо це потрібно? Все просто, за деривативом забудовник не платить податки. Схема мінімізації податків - законна, і в ній немає нічого кримінального. Але, у неї є один недолік для вас - якщо щось піде не так, наприклад, будинок не буде зданий, і ви підете позиватися до забудовника, то вимагати ви можете тільки ту суму, яку платили за договором купівлі-продажу майнових прав, а те, що ви платили за деривативом – вимагати не вийде.
Обидва договори, які ви підписуватимете, можна завантажити на сайті забудовника. Розібрати договір детальніше ми зможемо під час підготовки до вашої угоди купівлі квартири, а поки що я можу вже звернути вашу увагу на кілька важливих моментів.
Судові процеси потрібно перевірити по кожній компанії, яку я згадала вище. Але по одному лише забудовнику є 48 судових документів у кримінальних справах та 270 по цивільних.
Я озвучу ситуації, які найбільше привертають увагу до ЖК «Варшавський Плюс».
Це кримінальна справа, найбільше мене зацікавило. Останні документи щодо нього були опубліковані в середині 2020 року, а це не так давно. Чи ведеться ця справа далі – невідомо, бо це закрита інформація. Хто є сторонами у справі, теж інформація прихована, тому я не називатиму конкретні назви підприємств. Суть кримінальної справи в тому, що деяке держпідприємство є користувачем земельної ділянки. Це підприємство укладає договори з компаніями, які організовують будівництво на цій землі. За це держпідприємство отримує до 5% прав власності на побудоване житло. Але! Це підприємство чомусь замість житла вирішило отримати гроші. Слідчий вважає, що такий обмін був явно нечесним, а держпідприємство не мало права так розпоряджатися державним майном.
Тому Печерський районний суд виніс ухвалу. В ухвалі написано цілий список документів, які суд дозволив слідчому оглянути та вилучити їх копії. Серед списку цих документів ми бачимо й дозвіл на будівництво ЖК Варшавський.
А тепер певне продовження цієї історії. У своєму інтерв'ю генеральний директор Stolitsa Group розповів дуже схожу історію про взаємини між ДП "Агрокомбінат Пуща – Водиця" та шістьма компаніями, з якими ДП уклало інвестиційні договори для будівництва ЖК. Також у мережі є відповідь Фонду держмайна, що розкриває назви цих підприємств та свідчить про те, що дані договору завдають шкоди ДП.
Продовженням цього всього стало подання від ДП “Агрокомбінат Пуща – Водиця” до цих 6 підприємств позовів для того, щоб визнати усі інвестиційні договори недійсними. Усі позови було подано 19.05.2021.
Зараз усі справи знаходяться на стадії розгляду:
Якщо ви задумуєтеся над інвестуванням саме в ЖК ВАРШАВСЬКИЙ + рекомендую вам перед покупкою житла обов'язково поговорити з юристом.
