Що із землею, хто забудовник, які є судові суперечки та чим це загрожує, як із документами на будівництво та яка схема інвестування пропонується – я буду щаслива, якщо при розгляді інвестування у ЖК ви ставитеся саме такими питаннями. Моя маленька місія – допомогти вам зробити правильний вибір та за допомогою моїх юридичних аудитів продемонструвати вам різні ЖК з погляду юриста.
У Києво-Святошинському районі є два дуже схожі ЖК. Вони мають один девелопер – компанія “Білий шоколад”. Перший комплекс будується у Білогородці та називається Білий шоколад Центр, а другий ЖК будується у с. Шевченкове й називається City Lake. Саме цей ЖК ми сьогодні розбиратимемо.
Комплекс досить великий й поділений на черги, які мають різні умови будівництва. Цей юридичний аудит про чотири черги в City Lake, адже будівництво знаходиться на початковому рівні й там зараз активно продаються квартири.
На сайті ЖК та у всіх рекламних матеріалах Вам може зустрічатися інформація про девелопера проєкту – компанію “Білий шоколад”. Компанія дійсно існує, вона зареєстрована, але з юридичної точки зору вона для Вас значення не має. Набагато важливіше перевіряти Забудовника, адже укладати договір ви саме з ним.
Забудовником виступає компанія "Рівербанк". Вона зареєстрована у Києві, її статутний капітал становить 1 млн. грн. Звичайно, якщо розглядати варіант, що якийсь будинок не буде збудований (навіть хоча б один із шести запланованих у цій черзі), то цих грошей не вистачить, аби розрахуватися з інвесторами. А уявіть, яким має бути капітал компанії, щоб покрити можливі претензії інвесторів навіть в одному будинку... Це нереально. Для порівняння, статутний капітал девелопера, компанії “Білий шоколад”, становить тисячу гривень, тому мільйонний капітал Забудовника звучить значно солідніше.
Компанія "Рівербанк" зареєстрована у жовтні 2018 року. На цей час Забудовник не має відкритих виконавчих проваджень (вони означають, що хтось намагається примусово стягнути борги з компанії).
4 черга має складатися з 6 будинків, які будуть розташовані на ділянці завбільшки 1, 9 га. З землею все гаразд: цільове призначення відповідає вимогам – “для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку”, вона належить Білогородській сільській раді, тобто у комунальній власності, але сільська рада передала цю землю фізичній особі у довгострокову оренду. Ця фізична особа, своєю чергою, передала землю до суборенди забудовнику. Договір суборенди відділ продажу без проблем надає.
Цей договір діє до 02.03.2023 року, а заявлений термін введення в експлуатацію найпізнішого будинку із 4 черги – 2 квартал 2022 року. У договорі також зазначено, що Забудовник бере землю для будівництва багатоквартирного житлового будинку, тож із цим моментом все також у порядку.
У 2019 році було відкрито кримінальну справу. Слідчий припускає, що деяка фізична особа шляхом систематичного продажу нерухомості у 2016 році ухилилася від сплати податків. Звичайно, детально коментувати цю кримінальну справу немає можливості, тому що інформація прихована, і я озвучую лише те, що є у відкритому доступі в офіційних реєстрах. Виходячи з інформації в реєстрі ДАБКу, замовником перших черг будівництва ЖК виступала фізична особа. За інформацією з реєстру судових рішень, земля, на якій будувалися перші черги, теж належала фізичній особі, й збудовані квартири (або деякі з них) продавалися від імені фізичної особи. Слідчий припускає, що ця фізична особа ухилилася від сплати податків під час продажу цих квартир. Для того, щоб отримати інформацію про рух грошових коштів, слідчий у лютому 2020 року звернувся до суду та попросив надати йому доступ до документів, які нібито перебувають у компаній “Рівербанк” та “Білий Шоколад”, але суд не побачив достатніх підстав та відмовив у клопотанні.
Звичайно, це розслідування трохи псує загальне враження від ЖК й бажано за ним стежити, але:
Дозвіл на будівельні роботи (№ ІУ 113201201526, від 29.04 2020) у Забудовника є і в реєстрі ДАБКу воно також відображається. Генеральним підрядником виступає Будівельна компанія «Алтана» і жодних суттєвих проблем із цією компанією я не виявила.
Інвестування відбувається шляхом укладання двох договорів:
Така схема досить стандартна й часто використовується. За договором дериватива зазвичай оплачують приблизно 50-70% вартості всієї квартири. Якщо будинок не буде збудовано – ви подасте до суду, щоб забрати свої гроші, але ви зможете претендувати лише на ту суму, яку оплачували за договором купівлі-продажу майнових прав. Тобто ту суму, яку Ви сплатили за договором деривативу, швидше за все, у суді Ви відвоювати не зможете.
Я завжди рекомендую надати сам договір юристу, чи самостійно уважно вивчити.
Ті шаблони, які мені надав відділ продажу, були досить стандартними та важливо, щоб ви знали умови. Зверніть увагу на штрафні санкції, які включаються, якщо ви не вчасно вноситимете платежі за відтермінуванням (якщо у Вас розстрочка) і на те, що у вас є можливість розірвати договір, але гроші вам повернуть протягом 90 днів з моменту продажу цієї квартири іншому інвестору. Тому якщо ви захочете відмовитися від цієї інвестиції, то фактично вам потрібно буде самим знайти нового інвестора (так зазвичай відбувається на практиці).
