Юридичний огляд ЖК Урловський 1 від Київгорстрой

Всі новобудови

Замовник та девелопер

Девелопером виступає компанія “Київгорстрой”. Зупинятися на цьому не буду, але нагадаю, що ця компанія взялася добудовувати частину об’єктів “УкрБуда” і навантаження на неї зараз дуже велике.

Заявлений термін введення в експлуатацію ЖК Урловський 1 – кінець 2021 року і є великі сумніви, що вони встигнуть вчасно здати будинки. На форумі інвестори вже ставлять ставки на 2022 і навіть 2023 рік.

Замовником виступає компанія “КРУАЗЕТ“. Вона була створена у 2014 році, а її статутний капітал 100 тис.грн. Судових спорів, які мали б відношення до будівництва або до фінансової стабільності компанії, я не знайшла.

Земля

ЖК Урловський 1 будується на двох земельних ділянках, які знаходяться в комунальній власності і належать Київраді, а цільове призначення землі передбачає будівництво житлових будинків.

Ця земля була передана в оренду забудовникові в 2017 році на 25 років. Але в рішенні міськради про передачу землі в оренду є фраза про те, що забудовник повинен виконувати умови, вказані в листі Департаменту містобудування та архітектури. Цього листа в відкритому доступі я не знайшла. Дуже часто судові спори виникають саме через землю: не те призначення, не дотримана процедура передачі землі тощо. Тому перед інвестуванням важливо попросити відділ продажів показати цей лист і перевірити, чи є там вимоги, які не виконуються, і чи будуть у міськради підстави забрати землю.

Ще один момент щодо землі: там є охоронна зона об’єкта енергетичної системи, а поруч проходить лінія електропередач. По-перше, це не дуже добре для здоров’я. По-друге, це часта причина проблем у судах і кримінальних справах.

Якщо вірити ДПТ цієї місцевості, то тут проходить ЛЕП з напругою 35 кіловольт. Охоронна зона в кожний бік від такої ЛЕП має бути 15 метрів.

Припускаю, що ця вимога дотримана! Але якщо для вас питання екологічності проживання поруч із ЛЕП важливе, то ви можете окремо поцікавитися, чи достатньо цієї законодавчої зони в 15 метрів, щоб виключити негативний вплив на здоров’я.

Дозвіл на будівництво

Я знайшла 2 дозволи на будівництво цього ЖК – 1 и 2. ЖК будується на двох земельних ділянках і під кожну з них було видано окремий дозвіл на будівництво. Обидва дозволи дійсні і видані на будівництво 26-поверхових будівель.

Схема інвестування

У ЖК Урловський 1 застосовується попередній договір. Такий договір вважається не дуже надійною схемою, але популярною.

З ким ви будете укладати договір?

Замовником будівництва виступає компанія “КРУАЗЕТ”, яка, судячи з усього, укладала кілька договорів і право на квартири розподілене між кількома компаніями. Я припускаю, що основна частина квартир розподілялася на КГС і якщо ви обираєте квартиру на їхньому сайті, то попередній договір будете укладати саме з КГС.

Але є ще частина квартир, яка розподілена між іншими компаніями. Тому коли ви будете купувати квартиру, зверніть увагу на те, з ким саме ви укладаєте попередній договір і попросіть, щоб вам показали договір між цією компанією та замовником будівництва. А також попросіть показати, де вказано, що саме цю квартиру може вам продавати саме ця компанія.

Я вивчила проект попереднього договору на купівлю квартири в ЖК Урловський 1 і готова поділитися 3 короткими коментарями щодо договору:

1. На мою думку там узагалі не вказано строк введення будинку в експлуатацію. Згідно з попереднім договором з вами будуть укладати основний договір протягом 6 місяців з моменту отримання поштової адреси. Коли буде отримано поштову адресу не відомо. Така формулювання в договорі взагалі не дозволяє встановити коли ви маєте право очікувати свою квартиру і коли ж можна починати говорити про затримку в будівництві.
2. Переуступка передбачена, але лише якщо ви повністю оплатили вартість квартири. І в разі переуступки ви втрачаєте 5 % (але це звичайна практика).
3. Є можливість відмовитися від договору, розірвати його і забрати вкладені гроші, але при цьому втратити 5 %. Але я рекомендую чіткіше прописати в договорі цю процедуру, щоб не виявилося, що потрібно вічність чекати поки КГС погодить вам таке розірвання договору.

Явних проблем у ЖК Урловський 1 я не знайшла. Дозвіл є, земля з нормальним цільовим призначенням, судових спорів не видно. Але я б детальніше перевірила судові спори КГС – це величезна корпорація і очевидно, що є й судові спори. Я переглянула близько 25 судових процесів за участю КГС і нічого, що стосувалося б ЖК Урловський 1 не знайшла.

Я б рекомендувала прочитати договір між замовником і КГС або тією компанією, з якою ви будете укладати договір (якщо це не КГС).

А також відкоригувати проект попереднього договору, щоб внести туди трохи конкретики на вашу користь.

І найголовніше, якщо ви плануєте тут купувати квартиру, почитайте форуми, поспостерігайте самі за швидкістю будівництва і визначте для себе, чи матимете ви можливість почекати, якщо будинок не буде зданий наприкінці цього року. Тому що на форумах явно простежується інформація, що будують повільно.