ЖК Лакі Ленд – юридичний огляд

Усі Новобудови

Інфраструктура

ЖК Лакі Ленд — це фактично новий мікрорайон, поруч сосновий ліс і рекреаційна зона Пуща – Водиця.

За 10 хв. їзди на авто у вас буде аж три станції метро – Академмістечко, Житомирська та Сирець.

В пішій доступності є вся необхідна інфраструктура – Lavina Mall зовсім поруч, Епіцентр за 10 хвилин пішки, Novus та Ашан теж поруч. На території комплексу передбачена власна школа, але якщо питання з дітьми для вас важливе, то рекомендую детальніше дізнатися, які ще є поруч школи, садки і яких обсягів планується школа. Також планується власний фітнес-центр з басейном.

До речі, щодо розвиненої інфраструктури і ТЦ Lavina поруч. Для когось це плюс, але це може стати й проблемою. Можна почитати на форумі скарги людей на те, що там відбуваються перегони, постійний шум та не дуже адекватний контингент. Взагалі місцевість вам потрібно перевірити самостійно.

Найближчий термін здачі — 2 квартал 22 року. Судячи зі сайту, ще є в продажу навіть однокімнатні, які викуповують у першу чергу.

Планування на сайті є абсолютно різні – від студій на 28 метрів, зі стандартними прямокутними плануваннями та якимись трапецієподібними кутовими, до 4-кімнатних квартир на 100 метрів.

Дозвіл на будівництво

Дозвіл на будівництво є, він виданий на 15-поверхові будинки, і житлова забудова в ньому передбачена.

На сайті ЖК можна обрати квартири максимум до 14 поверху.

Але при цьому, якщо походити трохи далі по сайту, то побачимо інформацію про 16-поверхові будівлі. При цьому я не побачила в фільтрах для вибору квартир дворівневих варіантів. Взагалі, якщо купуєте квартиру, перевірте кількість поверхів у вашому будинку.

Замовник будівництва та девелопер

Замовником будівництва виступає ПРИВАТНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО “АГРОФІРМА” ТЕПЛИЦІ УКРАЇНИ. Зареєстроване воно ще в 90-х роках, його діяльність передбачає організацію будівництва, а статутний капітал досить внушний – 15 млн. грн. Хоч це не гарантія, але очевидно, що фірма не порожня.

В інших відкритих реєстрах жодних проблем у цієї компанії я не знайшла. Податкового боргу немає, виконавчих проваджень, де б із компанії стягували якісь борги, немає, у реєстрі боржників вона теж не значиться.

Девелопером проєкту заявлений DIM Group.

Цей девелопер брав участь у будівництві вже зданих київських ЖК Автограф і A52.

Наразі у цього девелопера в роботі перебувають Новий Автограф, Парк Лейк Сіті, Метрополіс.

Земля

Земля, на якій ведеться будівництво, перебуває в комунальній власності і належить Київській міській раді.

Вона передана в оренду Агрофірмі “Теплиці України”. Також на цій ділянці є право суборенди у інших користувачів (наприклад ТРЦ Lavina і Епіцентр). Цільове призначення землі передбачає житлову забудову.

В принципі явних проблем із землею немає. Але якби я купувала тут квартиру, то заглибилася б трохи більше. Пояснюю чому.

У 2006-2007 роках був судовий процес щодо землі. Там нічого катастрофічного. Теплиці України підготували всі документи для отримання землі в оренду, пройшли всі потрібні процедури, а Київрада не підписала договір оренди. Це були доволі часті ситуації. Теплиці України звернулися до суду й договір оренди все-таки визнали укладеним.

На той момент ця земля ще була трохи іншою. Там була інша площа, і цільове призначення було сільськогосподарським.

Потім у грудні 2007 року цільове призначення змінили під житлову та громадську забудову. Земля була передана Теплицям України строком на 5 років. Моє увагу привернули пункти в цьому рішенні, які передбачають, що забудовник повинен передати Київській адміністрації частину квартир у побудованих будинках. А ще він має сплатити до бюджету міста 5% витрат на будівництво. Таких рішень насправді було два, одне на одну частину ділянки, друге — на іншу. Рішення практично аналогічні, тому у відео я показую тільки одне. Це все передісторія, це старий договір оренди землі.

Станом на зараз у Реєстрі нерухомості ми бачимо, що ця земля передана в оренду Теплицям України на підставі нового, більш свіжого договору від 2009 року. Але якщо ми подивимося ще один документ, а саме Містобудівні умови і обмеження, то побачимо, що право користування землею підтверджується цим свіжим договором від 2009 року, АЛЕ з урахуванням того старого Рішення Київради, яке я вам показувала.

І я дуже хотіла б подивитися діючий договір між Київрадою і Теплицями України, щоб розуміти, які там умови, чи будуть розподіляти квартири, чи повинен щось передати або виплатити Замовник будівництва. Бо дуже часто це стає каменем спотикання між орендодавцем (тим більше що це Київрада) і орендарем (Теплиці України). Щоб потім не виявилося, що перед здачею будинків в експлуатацію вони почнуть між собою сперечатися й ділити квартири.

Судові спори

При інвестуванні в ЖК Лакі Ленд ви підписуєте інвестиційний договір з Фондом Антілія.

І при перевірці цього Фонду у мене виникла якась абсолютно незрозуміла ситуація. До перевірки ЖК ми разом із командою готуємося не один день. І ось на початку липня перевіряли в судовому реєстрі дані по Фонду Антілія. Оскільки саме з ним інвестора укладають договори, то перевірка цього Фонду — це задача номер 1.

На той момент у судовому реєстрі було два документи, які привернули увагу:

Дело № 761/21906/20. На экране вы видите цитату из первого решения: “2 березня 2020 року старшим слідчим ….ДФС у м. Києві …. було проведено обшук у нежитлових приміщеннях АДРЕСА_1 , під час якого було вилучено: речі, документи, та комп`ютерну техніку, що на момент розгляду скарги передані спеціалісту для встановлення сум податків не нарахованих та не сплачених до державного бюджету України за період 2016-2019 років за результатами проведення АТ ЗНВКІФ Антілія фінансово-господарської діяльності.”

Другий документ у судовому реєстрі Справа № 761/34936/20 також стосувався обшуку і вилучення майна.

Я припускаю, просто припускаю, це мої здогадки, що в 20 році слідчий фіскальної служби в рамках кримінального провадження намагався дізнатися інформацію щодо того, наскільки правильно Фонд Антілія сплатив податки за 2016-2019 роки. І в процесі цього було проведено обшук і вилучення якихось речей. Потім, як мені здається, дії слідчого оскаржувалися, можливо, для того, щоб повернути ці речі.

Але коли я вже остаточно готувалась до огляду, я виявила, що посилання на ці судові рішення перестали працювати.

І все, що тепер я знайшла в мережі по цій справі, — це вказівка, що тепер документ тимчасово недоступний.

Але на сайті Антикорупційного комітету ВРУ є доволі докладна стаття про девелопера DIM Group, про Фонд Антілія і ситуацію з податками. Посилання залишу внизу. Відповідно, що сталося з тим кримінальним провадженням — я не знаю, чи актуально воно — я не знаю, ділюся лише загальнодоступними скрінами з мережі.

Я окремо перевірила у реєстрі виконавчих проваджень Фонд Антілія — наразі відкритих проваджень щодо стягнення боргів немає.

Перевірила на сайті податкової, теж жодних актуальних боргів немає.

Але я б простежила за цією ситуацією. Бо здається, вона там була доволі масштабною.

Схема інвестування

Наразі в ЖК Лакі Ленд використовують інвестиційний договір.

У мене на аналізі був проєкт такого договору, який я отримала у відділі продажів.

Мої коментарі до договору:

1. Замовником будівництва, як я вже говорила раніше, є Агрофірма Теплиці України. Договір я укладаю з Фондом Антілія. Це нормально. Але між Замовником і Фондом теж є договір. Його потрібно попросити у відділі продажів і уважно прочитати.
2. Договором передбачено, що інвестор може звернутися до Фонду з проханням розірвати договір. Фонд протягом 30 днів розглядатиме це питання і ЯКЩО Фонд погодиться, то договір буде розірвано. Я б рекомендувала або чітко прописати випадки, коли Фонд може НЕ погодитися, або чітко прописати, що договір ОДНОЗНАЧНО буде розірвано, а не що це буде на розсуд Фонду.
3. У випадку розірвання договору (бо ви так захотіли або бо ви порушували строки оплати за договором з розстрочкою і Фонд сам розірвав з вами договір) вам повернуть гроші за вирахуванням 5% (це, в принципі, досить стандартна умова), і повернуть їх лише після того, як ту ж квартиру викупить хтось інший (такі умови теж не рідкість, але ви маєте розуміти, що це практично нівелює вашу можливість розірвати договір, якщо з ЖК щось піде не так. Бо знайти нового покупця буде складно).
4. Є пункт, який передбачає, що ви не можете змінювати зовнішній фасадний вигляд будинку. Причому навіть найменша зміна є порушенням (в договорі саме так і написано “найменша зміна зовнішнього вигляду Будинку”). Це стандартна умова в новобудовах. Але штраф за такі дії в ЖК Лакі Ленд — 100 тис. грн за кожне порушення. Повісили зовнішній блок кондиціонера в непередбаченому місці — 100 тис. Перефарбували віконну раму в чорний колір, бо у вас лофт у квартирі — 100 тис. Змінили конфігурацію вікон — 100 тис. Тож або будьте в курсі й не забувайте, або вимагайте все-таки знизити розмір потенційного штрафу.
5. Одна з найгучніших тем у сфері нерухомості останнім часом — це законопроєкт щодо зміни правил ПДВ (зокрема). Якщо не знаєте, про що йдеться, подивіться наше відео, посилання залишаю внизу. А тут лише коротко — в договорі прямо вказано, що якщо зміняться правила щодо ПДВ, то Фонд перегляне вартість квартири за договором. Тобто у вас, швидше за все, з’явиться доплата в 20%.
6. У договорі вказано запланований строк вводу в експлуатацію. Якщо ви дивитеся мої відео, то знаєте, що я придираюся до цієї фрази. Вона виглядає недостатньо точною. Краще, коли вказаний граничний строк, до якого має відбутися введення в експлуатацію. Але в цьому договорі є ще важливіша неточність. Спершу Фонд реєструє право власності на себе, а потім укладає з вами новий договір і передає право власності вам. Отже в договорі не вказано, коли Фонд має це зробити, а значить він може робити це хоч 100 років. Потрібно обов’язково вказати чіткий період з моменту вводу будинку в експлуатацію, протягом якого Фонд зобов’язаний укласти з вами основний договір і передати вам право власності на квартиру.

Висновки

Явних актуальних проблем з ЖК Лакі Ленд на сьогодні я насправді не бачу. Але є ситуація зі судами, яка МОЖЛИВО не вичерпана і яка наштовхує мене на думку, що в майбутньому можуть з’явитися проблеми. Ситуація з землею і Київрадою — теж досить потенційна.

Але я тут говорю про ризики, тому припускаю те, що може бути. І будівництво — це в принципі про майбутнє.

Окремий висновок щодо договору. Я б його не підписала в тому вигляді, у якому він є зараз. Я навела тільки кілька пунктів договору, яким потрібно приділити увагу. Але договір потрібно вичитувати ще.

Питання до відділу продажів

1. Що буде в ЖК, розкажіть плани. Терміни здачі. Сорієнтуйте по цінах.
2. Податки та додаткові витрати при здачі будинку й оформленні права власності.
3. Lavina Mall. Кажуть, тут влаштовують перегони і дуже шумлять по ночах.
4. Покажіть актуальний договір оренди землі з Київрадою.
5. У 20 році з’являлися судові рішення по кримінальним розслідуванням. Там фігурував Фонд Антілія. Можете це прокоментувати?
6. Чи можуть вносити правки в договір? Наприклад, при розірванні договору мені гроші повернуть лише якщо хтось інший викупить цю квартиру. Або вказати строк, коли зі мною укладуть основний договір.
7. Показати договір між замовником і фондом.
8. У містобудівних умовах і обмеженнях немає граничної висотності. Чи є у вас ДПТ?