Telegram 
Viber 
Whatsapp 
Messenger Що зі землею, хто забудовник, які є судові спори і чим це загрожує, як із документами на будівництво і яка схема інвестування пропонується – я буду рада, якщо при розгляді інвестування в ЖК ви ставите саме такі питання. Моя маленька місія – допомогти вам зробити правильний вибір і за допомогою моїх юридичних аудитів продемонструвати вам різні ЖК з точки зору юриста.
У Києво-Святошинському районі є два дуже схожих ЖК. У них один девелопер – компанія “Білий шоколад”. Перший комплекс будується в Білогородці і називається Білий шоколад Центр, а другий ЖК будується в с. Шевченкове і називається City Lake. Саме цей ЖК ми сьогодні будемо розбирати.
Комплекс достатньо великий і розділений на черги, у яких різні умови будівництва. Цей юридичний аудит стосується 4-ї черги в City Lake, бо будівництво знаходиться на початковому рівні і там зараз активно продаються квартири.
- Перевірка документів
- Аналіз схеми інвестування
- Аналіз процесів
- Супровід угоди
Розташування
- Білогородка, провулок Ювілейний, 4, Києво-Святошинський
- Житомирська – 15 хв.
- Академмістечко – 15 хв.
- Святошин – 15 хв.
Транспортна розв’язка
- с. Стоянка – 26 хв.
- с. Гореничі – 38 хв.
- ж/м Західний – 44 хв.
ТЦ, Ринки, Магазини
- Садовий центр Green Village – 28 хв.
- Імператор Смаку – 32 хв.
Лікарні
- Клініка “Міжнародний медичний центр” – 46 хв.
- Поліклініка – 28 хв.
| Кількість кімнат | Площа | Ціна за м2 |
| 1-кімнатні | 26 – 67 м2 | 17500 – 25500 грн/м2 |
| 2-кімнатні | 43 – 110 м2 | 17500 – 24500 грн/м2 |
| 3-кімнатні | 77 – 148 м2 | 17500 – 23500 грн/м2 |
| 4-кімнатні | 79 – 143 м2 | 17500 – 23000 грн/м2 |
Розстрочка на 1 рік і 6 місяців – перший внесок від 30%
Характеристики ЖК
- Клас – комфорт
- Будинків 40
- Поверховість 4-5, 8
- Технологія – цегляна
- Опалення – автономне (в будинку)
- Стіни – цегла
- Утеплення – пінополістирол
- Висота стель – 2,7 м (від підлоги до стелі)
- Паркінг – стоянка
Забудовник компанія Білий шоколад
На сайті ЖК і в усіх рекламних матеріалах вам може зустрічатися інформація про девелопера проєкту – компанію “Білий шоколад”. Компанія справді існує, вона зареєстрована, але з юридичного погляду вона для вас не має значення. Набагато важливіше перевіряти Забудовника, адже укладати договір ви будете саме з ним.
Забудовником виступає компанія “Ривербанк”. Вона зареєстрована в Києві, її статутний капітал становить 1 млн. грн. Звичайно, якщо розглядати варіант, що якийсь будинок не буде збудований (навіть хоча б один із шести запланованих у цій черзі), то цих грошей не вистачить, щоб розрахуватися з інвесторами. АЛЕ уявіть, яким має бути капітал компанії, щоб покрити можливі претензії інвесторів навіть в одному будинку… Це нереально. Для порівняння, статутний капітал девелопера, компанії “Білий шоколад”, становить тисячу гривень, тому мільйонний капітал Забудовника звучить значно переконливіше.
Компанія “Ривербанк” зареєстрована в жовтні 2018 року. На даний момент у Забудовника немає відкритих виконавчих проваджень (вони означають, що хтось намагається примусово стягнути борги з компанії).
Земля в Білогородці
4 черга має складатися з 6 будинків, які будуть розташовані на ділянці площею 1,9 га.
Із землею все в порядку: цільове призначення відповідає вимогам – “для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку”, вона належить Білогородській сільській раді, тобто є комунальною власністю, АЛЕ сільська рада передала цю землю фізичній особі в довгострокову оренду. Ця фізична особа, у свою чергу, передала землю в суборенду забудовнику. Договір суборенди відділ продажу надає без проблем.
Ця угода діє до 02.03.2023 року, а заявлений строк введення в експлуатацію найпізнішого будинку з 4-ї черги – 2-й квартал 2022 року. В угоді також зазначено, що Забудовник бере землю для будівництва багатоквартирного житлового будинку, тому з цим моментом також все в порядку.
Судові спори
У 2019 році було відкрито кримінальне провадження. Слідчий припускає, що певна фізична особа шляхом систематичного продажу нерухомості в 2016 році ухилилася від сплати податків. Звісно, детально коментувати це кримінальне провадження немає можливості, бо інформація прихована, і я озвучую лише те, що є у відкритому доступі в офіційних реєстрах. Виходячи з інформації в реєстрі ГАСК, замовником перших черг будівництва ЖК виступала фізична особа. За інформацією з реєстру судових рішень, земля, на якій будувалися перші черги, також належала фізичній особі, і збудовані квартири (або деякі з них) продавалися від імені фізичної особи. Слідчий припускає, що ця фізична особа ухилилася від сплати податків при продажі цих квартир. Щоб отримати інформацію про рух коштів, слідчий у лютому 2020 року звернувся до суду й попросив надати йому доступ до документів, які нібито знаходяться у компаній “Ривербанк” та “Білий Шоколад”, але суд не побачив достатніх підстав і відмовив у клопотанні.
Звичайно, це розслідування трохи псує загальне враження від ЖК і бажано за ним стежити, але:
- розслідування стосується дій фізичної особи, а не компаній, які нас цікавлять;
- воно стосується ухилення від сплати податків, а не проблем з будівництвом;
- земля та квартири, про які згадувалося в судовому реєстрі, були в перших чергах комплексу, а четверта черга будівництва, яку ми розглядаємо, будується зовсім на іншій ділянці землі та іншим забудовником.
Документи на будівництво для ЖК City Lake
Дозвіл на будівельні роботи ( № ІУ 113201201526, від 29.04 2020) у Забудовника є і в реєстрі ГАСК він також відображається. Генеральним підрядником виступає Будівельна компанія «Алтана» і жодних суттєвих проблем з цією компанією я не виявила.
Схема інвестування
Інвестування відбувається шляхом укладення двох договорів:
- договір купівлі-продажу деривативу;
- договір купівлі-продажу майнових прав.
Така схема досить стандартна і дуже часто використовується. За договором деривативу зазвичай оплачують приблизно 50-70 % вартості всієї квартири. Якщо будинок не буде побудований – ви звернетеся до суду, щоб повернути свої гроші, але претендувати зможете лише на ту суму, яку сплатили за договором купівлі-продажу майнових прав. Тобто ту суму, яку ви сплатили за договором деривативу, скоріш за все, у суді повернути не вдасться.
Наталія ЧацкісЯ завжди рекомендую надати сам договір юристу, або самостійно уважно його вивчити.
Старший юрист судового відділу
Ті шаблони, які мені надав відділ продажу, були досить стандартними, і важливо, щоб ви знали умови. Зверніть увагу на штрафні санкції, які застосовуються, якщо ви несвоєчасно будете вносити платежі за розстрочкою (якщо у вас розстрочка) і на те, що у вас є можливість розірвати договір, але гроші вам повернуть протягом 90 днів з моменту продажу цієї квартири іншому інвестору. Тому, якщо ви захочете відмовитися від цієї інвестиції, фактично вам потрібно буде самостійно знайти нового інвестора (так зазвичай відбувається на практиці).
ЖК Білий Шоколад — проблеми, яких можна уникнути.
- Недобудова. Лише в Києві 70 об’єктів — це незавершене будівництво. 18 тис. квартир, від яких так і не отримають ключі.
- Довгобуд. У Києві 8 відомих довгобудів, які будуються вже понад 12 років.
- Невідповідність завершеного проєкту заявленому. Це коли забудовник казав одне, а вийшло інше. Очікували побачити розкішний дитячий майданчик, а фактично три гойдалки. На візуалізаціях був зелений двір із дорослими деревами та кущами, а насправді кругом асфальт, по периметру вскопані клаптики землі і якісь паростки замість пишних крон. Обіцяли двір без машин, в результаті паркування під під’їздом. На картинках показали гарний хол і коридори з оздобленням, натомість — однотонні радянські парадні. Прикладів багато.
«Запам’ятайте! Ні ріелтор, ні банк, та тим більше відділ продажу не будуть повністю виявляти всі проблеми з ЖК Білий Шоколад, бо для них важливе одне — укласти угоду і отримати свій прибуток. Перевірка новобудови та інвестиція — ваша персональна відповідальність. Вивчіть усі документи, перевірте самостійно всі аспекти. Якщо ж потрібно звести ризики до нуля, замовте повну перевірку — і ми зробимо все за вас.»