ЖК Софія Резіденс юридичний огляд

Усі новобудови

Ціни на липень 2021 ЖК Софія Резіденс

Кількість кімнат	Площа	Ціна за м2
1-кімнатні	37 – 76 м2	28000 – 35000 грн/м2
2-кімнатні	49 – 102 м2	26000 – 37000 грн/м2
3-кімнатні	69 – 149 м2	25000 – 37000 грн/м2
4-кімнатні	100 – 159 м2	25000 – 33000 грн/м2
5-кімнатні	98 – 173 м2	25000 – 35000 грн/м2

Розстрочка – перший внесок від 50%

Характеристики ЖК

• Клас – бізнес
• Будинків 57
• Поверховість 10
• Технологія – цегляна
• Опалення – індивідуальне (в квартирі)
• Стіни – цегла
• Утеплення – пінополістирол, мінеральна вата
• Висота стель – 2,8 м (від підлоги до стелі)
• Паркінг – стоянка, наземний багаторівневий

Під однією назвою Софія об’єднано кілька житлових комплексів: ЖК Софія Нова, ЖК Клубний, ЖК Сіті та ЖК Резіденс. ЖК Софія Резіденс — масштабний проєкт, такий собі маленьке містечко, що передбачає 57 будинків. Що стосується майбутнього ЖК — це не просто десятиповерхові багатоповерхівки, а ціла інфраструктура, в якій враховані всі питання.

Візуалізації житлового комплексу «Софія Резіденс»

Інфраструктура

Від метро Житомирська до комплексу 10 хвилин автівкою. ЖК Софія Резіденс розташований на території близько 60 га. За інформацією від забудовника, територія комплексу буде закритою та під охороною, з великою кількістю різноманітних об’єктів інфраструктури – спортивний комплекс зі стадіоном, поліклініка зі стаціонаром, школа, дитячі садочки. Тобто презентація не просто магазинів і торгових центрів, а об’єктів користування широкими верствами населення. А отже закривати такі об’єкти від інших відвідувачів, не мешканців комплексу, зовсім невигідно. Для розуміння територія буде закритою лише умовно: якщо ви кажете, куди їдете (в якийсь заклад, наприклад), то вас пропускають.

Введення будинків в експлуатацію

У житловому комплексі перша та частина другої черги вже здані в експлуатацію. Найближче введення в експлуатацію було заплановано на другий квартал 2021 року для 4 будинків із другої черги по проспекту Мартинова. Але сьогодні відділ продажу обіцяє вже кінець осені 2021 року. Давайте розбиратися з документами та оцінювати шанси введення цих будинків в експлуатацію.

Дозвіл на будівництво

Існує два актуальні дозволи на будівництво:

1. перше — видано на квартал у межах проспекту Мартинова та вулиці Сковороди;
2. друге — видано на квартал у межах проспекту Мартинова та вулиць Щаслива і Сковороди.

Ці два дозволи видані на різні земельні ділянки. Тобто якась частина будинків на одних земельних ділянках буде будуватися за одним дозволом, а інша частина будинків, на інших ділянках, — за другим дозволом. У Реєстрі будівельної діяльності фігурує запис, що забудовник намагався ввести в експлуатацію в травні 2021 року будинок за адресою пр. Мартинова,13, але отримав відмову. Офіційна версія відмови — у будинку не завершені всі необхідні роботи (наприклад, немає поквартирних лічильників електроенергії, не запущені ліфти). Але якби проблема була тільки в цьому, то з травня її можна було б усунути.

Земля

У дозволах на будівництво вказано 18 земельних ділянок, тобто земля, на якій будується ЖК — це не один гігантський участок, а багато різних ділянок.

На даний момент щодо 18 ділянок у судовому реєстрі відсутня інформація про порушення судових справ. Перевірка показала, що всі ділянки знаходяться у приватній власності і мають цільове призначення — для житлової забудови. Частина землі належить одній особі, а частина землі — іншій особі.

Відповідно, якщо ви плануєте купувати житло в ЖК Софія Резіденс, при підписанні договору зверніть увагу на те, на якій саме земельній ділянці будується ваш будинок і кому належить земля. У договорі має бути вказаний кадастровий номер землі під вашим будинком (якщо він відсутній, вимагайте його вказати). Інформація на сайті Кадастрової карти дозволить внести повну ясність щодо того, кому належить земельна ділянка. Переконайтеся, що між власником землі і суб’єктом, який продає вам квартиру, укладено договір. А сам суб’єкт, який продає квартиру, має на це право.

• 3222486200:02:001:5100
• 3222486200:02:002:5145
• 3222486200:02:001:5146
• 3222486200:02:002:5147
• 3222486200:02:001:5148
• 3222486200:02:001:5149
• 3222486200:02:001:5150
• 3222486200:02:001:5151
• 3222486200:02:001:5152
• 3222486200:02:001:5153
• 3222486200:02:001:5155
• 3222486200:02:002:5144
• 3222486200:02:002:5154
• 3222486200:02:002:5160
• 3222486200:02:002:5161
• 3222486200:02:002:5162
• 3222486200:02:002:5163
• 3222486200:02:002:5164

Замовник та девелопер

Збирати документи по ЖК Софія Резіденс було вкрай складно. На сайті ЖК корисна юридична інформація відсутня. На багатьох сайтах ЖК є скани всіх документів і проєкти договорів, які підписує інвестор, але на сайті ЖК Софія Резіденс такі скани відсутні. Якщо з документами все добре, то який сенс їх ховати?

Замовником будівництва виступає фізична особа. Девелопером, судячи з усього, є громадянин Мартинов, який доволі відомий у Софіївській Борщагівці і на сайті ЖК про нього можна почитати. Але договір купівлі у будинку, що будується, ви укладаєте не безпосередньо з замовником, а з Фондом.

Суди

У 2019 році прокуратура звернулася з позовом до ГАСК з вимогою скасувати введення в експлуатацію будинку за адресою вул. Яблунева, 15

Суть у тому, що дозвіл на будівництво та подальше введення в експлуатацію були проведені з порушеннями. Оскільки ЖК знаходиться у безпосередній близькості до аеропорту Жуляни, висотність будівель та їх розміщення повинні бути погоджені з Державною авіаційною службою. Оскільки новобудови можуть вплинути на безпеку польотів, на роботу авіатехнічних приладів і через те, що близькість до аеропорту може означати суттєве перевищення норми шуму на території житлової забудови.

Перші дві інстанції прокуратура виграла, сертифікат про введення будинку в експлуатацію скасували. Але вже в жовтні 2019 року Касаційний суд скасував попередні рішення судів і сертифікат про введення в експлуатацію знову набув чинності.

Але цікаве наступне: вердикт Касаційного суду не стосувався того, що по суті немає порушень, а того, що позивач невірний і що прокуратура не може подавати такий позов, бо для цього є ГАСК.

Це не єдиний будинок у ЖК Софія Резіденс, введення в експлуатацію якого оспорювала прокуратура. Аналогічні судові процеси щодо:

• 810/3161/18 — будинком на Мартинова, 8;
• 810/3160/18 — Мартинова 10;
• 810/3162/18 — Мартинова 12.

Усі вони проходили через подібну процедуру. І скрізь відмови пов’язані з тим, що до суду звертався неналежний позивач, а не з тим, що будівництво законне. Відповідно напрошується висновок:

• суд не сказав, що будівництво законне і відповідає нормам. А це реальний привід задуматися про безпеку такого ЖК. Так, можна почути, що увесь Київ входить в охоронну зону аеропорту. Але різниця між висотою польотів над Позняками і висотою польотів над Софіївською Борщагівкою очевидна.
• така ж ситуація з судами може виникнути у будь-якого будинку в ЖК Софія Резіденс.

І ще про одну справу. Гр. Мартинов і власники земель, на яких ведеться будівництво будинків, подали до суду на ГАСК. Справа в тому, що в період з 2016 року по 2018 рік стороною забудовника було отримано 35 Містобудівних умов і обмежень. Цей документ є одним із необхідних для отримання дозволу на будівництво. У містобудівних умовах і обмеженнях вказано, що можна будувати конкретно на цій землі, які там є особливості і обмеження. І саме навколо Містобудівних умов і обмежень розвивалися всі ці судові процеси від прокуратури. Але прокуратура там боролася безуспішно. Паралельно у 2019 році ГАСК своїм рішенням скасував усі ці 35 Містобудівних умов і обмежень. Сторона забудовника подала на ГАСК до суду. При цьому сторона забудовника попросила тимчасово, поки триває розгляд справи в суді, призупинити дію негативного для них рішення ГАСКу. Суд так і зробив. І справа в суді успішно зависла. В адміністративному суді справи розглядаються роками. В результаті зараз виходить, що забудовник у суді просто призупинив скасування Містобудівних умов і обмежень, але це тимчасовий захід, остаточного рішення суду немає. Яким воно буде — ніхто не знає. Якщо все-таки Містобудівні умови і обмеження скасують, то введення будинків в експлуатацію виявиться під великим питанням.

Схема інвестування

Я зателефонувала до відділу продажу і попросила надіслати мені проєкт договору, який буду підписувати при інвестуванні. Менеджер мене успішно забув. Я передзвонила наступного дня, нагадала про себе, і договір мені все ж скинули. Я встигла лише відкрити його, переглянути першу сторінку і менеджер видалив договір. По телефону він сказав, що для ознайомлення з будь-якими документами мені потрібно їхати у відділ продажу. Я подзвонила з іншого номера у відділ продажу. Мені передзвонили, але документи так і не надали.

Що мені все ж вдалося дізнатися. У ЖК Софія Резіденс використовується нотаріальний попередній договір. Він укладається з Фондом. Будь-які документи (дозволи на будівництво, документи на землю, проєкт договору) мені обіцяють показати лише у відділі продажу. Сама схема з попереднім договором не дуже надійна для захисту прав інвестора.

Також озвучу приблизні витрати на оформлення квартири (коли будинок уже буде зданий в експлуатацію). Це лише попередня інформація від менеджера. Вона може змінюватися, але наводжу цифри, щоб окреслити для вас масштаби витрат.

Потрібно буде сплатити: податки – 8,5 %, витрати на оформлення – 7 500 грн. (це для двокімнатної), послуги нотаріуса – 2800 грн. і банківські витрати – 1200 грн.

Висновки

Якби я збиралася інвестувати в ЖК Софія Резіденс, то однозначно дуже уважно придивлялася б до всього, оскільки ризики існують. Питання щодо Містобудівних умов і обмежень однозначно відкрите. А при несприятливому розвитку подій це може призвести до того, що будинки не зможуть ввести в експлуатацію.

Прокуратура невпинно протягом років подавала пачками позови для того, щоб скасувати введення в експлуатацію вже готових будинків. Чи буде далі тривати така боротьба прокуратури — невідомо.

Окрема тема – закритість відділу продажу (неможливість добитися інформації, неготовність до спілкування, скидання документів і їх поспішне видалення, відсутність на сайті юридичної частини).

Однозначно ЖК Софія Резіденс візуально дуже гарний проєкт. Тут красивий дизайн, слідкують за порядком, закрита територія, охорона. На сьогодні забудовнику вдається вирішувати проблеми зі спорудженням, але чи буде так завжди — невідомо. Брати до уваги ці ризики та інвестувати в цей проєкт — вирішувати вам.