Юридичний огляд ЖК Міністерський на Кондратюка

Всі Новобудови

Ціни на листопад 2021 ЖК Міністерський

Кількість кімнат	Площа	Ціна за м2
1-кімнатні	53 м2	33100 грн/м2
2-кімнатні	79 – 95 м2	27000 – 28000 грн/м2
3-кімнатні	113.5 м2	17500 – 23500 грн/м2

Характеристики ЖК

• Клас – бізнес
• Будинків 4
• Поверховість 25-26
• Технологія – монолітно-каркасна
• Опалення – централізоване
• Стіни – цегла
• Утеплення – мінеральна вата
• Висота стель – 2.7 м (від підлоги до стелі)
• Паркінг – стоянка, підземний (1118 паркомісць)

Ризики зданого в експлуатацію будинку

Йтиметься про нестандартний огляд ЖК в Оболонському районі Києва, більш відомий усім під назвою ЖК “Міністерський”. Усі клієнти, з якими я розмовляла, без винятку, міркують так: якщо будинок здано в експлуатацію, оформлено право власності на квартири, значить немає жодних проблем і можна сміливо інвестувати. Можливо так, а можливо є нюанси, про які ви не знаєте. Один із таких я зустріла в ЖК на вул. Кондратюка. Щоб не кидати тінь на відомий і успішний ЖК Міністерський, цю назву залишили для попередньої частини будинків, а для продовження будівництва придумали нову назву – Житловий комплекс на вул. Кондратюка. Таке рішення, можливо, пов’язане з тим, що на певному етапі з будівництвом виникли проблеми.

ЖК на вул. Кондратюка складається з чотирьох будинків. Три будинки були здані раніше, а четвертий – введений в експлуатацію в 2021 році, при тому що завершити роботи по ЖК забудовник обіцяв в 2016 році. Тобто затримка по термінах четвертого будинку склала 5 років. Але це не єдина причина мого огляду цього ЖК. Будинок готовий, зданий в експлуатацію, присвоєно поштову адресу в Оболонському районі м. Києва по вул. Кондратюка, яка вважається популярною, але при цьому в продажу є 1-кімнатні квартири, які зазвичай розкуповують у першу чергу. Мені захотілося розібратися, як так сталося, що там досі є квартири. І на прикладі цього ЖК ми подивимось, чи існують ризики, якщо клієнт купує вже оформлену квартиру, на яку є право власності.

Замовник і девелопер

Замовником, вона ж і девелопером проєкту ЖК на Кондратюка виступала компанія “ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА”. Компанія вселяла просто-таки величезну довіру інвесторам, бо за всіма критеріями виглядала дуже надійним забудовником:

• компанія з іноземним капіталом і на неї не повинні сильно впливати внутрішні процеси в нашій країні;
• компанія була заснована в 1996 році і успішно працювала на ринку України понад 20 років;
• на рахунку “ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА” багато масштабних будівель: будівля Київської Торгово-Промислової Палати, другий термінал аеропорту «Бориспіль», реконструкція будівлі польського консульства в Україні.

Загалом послужний список компанії включає відомі об’єкти, а готовий успішний проєкт ЖК “Міністерський” наочно показував, як забудовник виконує свої зобов’язання. Чому ж тоді виникла 5-річна затримка в завершенні будівництва?

Причиною стали судові розгляди між учасниками будівництва. В результаті наразі замовник будівництва “ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА” перебуває на стадії процедури банкрутства. Свої вимоги до “ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА” в суді заявили дві компанії-кредитори. Загальна сума їх вимог становить майже 67 млн. грн.

Що це означає для покупців квартир?

За інформацією відділу продажу, вільних квартир від забудовника немає. На даний момент всі квартири продаються вже з правом власності від фізичних осіб. Здавалося б все відмінно: право власності оформлено, клієнт купує квартиру у фізособи, забудовник і його банкрутство вже не мають до нього відношення. Але є нюанс.

За чинним законодавством, якщо починається процедура банкрутства, то призначають арбітражного керуючого, який розпоряджається майном компанії-банкрута. Арбітражний керуючий має право перевіряти, що компанія робила до того, як опинилася на межі банкрутства. І якщо один із кредиторів або арбітражний керуючий доведе, що попередні угоди компанії-банкрута завдали збитків компанії, то суд може визнати ці угоди недійсними.

Сьогодні в ЖК на Кондратюка продаються готові квартири, на які право власності вже оформлено і в більшості випадків оформлялися незадовго до початку процедури банкрутства. Тобто процедура виглядає таким чином: введення будинку в експлуатацію, оформлення прав власності на якихось фізосіб, а потім подача до суду на банкрутство. У самого замовника будівництва триває процедура банкрутства, але квартири вже йому не належать, вони спокійно продаються фізичними особами, які їх на себе оформили.

Але, як я вже сказала, арбітражний керуючий або інші кредитори можуть оскаржувати ці права власності в суді. Вони можуть стверджувати, що банкрут уклав договори з зацікавленими особами, а оскільки невідомо, на кого оформлялися права власності на квартири, можливо це всі взаємопов’язані особи, то в цьому є певний ризик.

Судові процеси та комунікації в ЖК

Одним із плюсів зданого будинку є наявність комунікацій. На етапі будівництва, навіть якщо у забудовника є всі документи, усі технічні умови, це не гарантія того, що будинок підключать до комунікацій і забудовник виконає всі техумови. А от у зданого в експлуатацію будинку таких проблем бути не повинно. Але, на жаль, це в теорії. Насправді й у зданих будинків ще довго можуть бути проблеми з комунікаціями.

Зазначу ще один судовий процес, який стосувався будинку № 5 у ЖК на Кондратюка. Новоствореному ОСББ компанія “ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА” не передала необхідну для управління будинком технічну документацію. ОСББ було змушене звернутися до суду з проханням зобов’язати “ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА” надати потрібну документацію. Цей позов суд задовольнив. Рішення було прийнято у 2021 році, але я припускаю, що забудовник його не виконав, оскільки в реєстрі виконавчих проваджень числиться кілька проваджень, які ОСББ відкривало проти компанії “ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА”, і одне провадження досі актуальне.

Загалом я однозначно рекомендую, у випадку купівлі квартири в будь-якому з будинків цього ЖК, попередньо поспілкуватися з ОСББ, керуючою компанією або з мешканцями, щоб розуміти, яка ситуація з утриманням будинку.

Наступне питання виникло щодо електроенергії в четвертому зданому в ЖК будинку. У травні 2021 року (тобто через 2 місяці після введення будинку в експлуатацію) Головне управління з надзвичайних ситуацій звернулося до суду з вимогою відключити електропостачання цього будинку. Справа досі розглядається в адміністративному суді, і коли буде рішення — невідомо. Але якщо рішення буде негативним, то у будинку будуть проблеми з електроенергією.

Дозвіл на будівництво та земля

ЖК збудували на двох земельних ділянках, обидві знаходяться в комунальній власності і були передані “ЕНЕРГОПОЛЬ-УКРАЇНА” в оренду під забудову. Цільове призначення землі передбачає житлову забудову. Але у вільному доступі я ніде не знайшла містобудівних умов та обмежень на ці землі. В принципі, оскільки будинок здано в експлуатацію, то вони нам вже й не потрібні. Але трапляються випадки, коли введення в експлуатацію оскаржують у суді, а з урахуванням очевидної проблемності ЖК, я б перед купівлею обов’язково наполягла, щоб мені показали всі дозволи на будівництво. Чому? У документі про введення будинку в експлуатацію вказана висотність 25 поверхів. Я б хотіла перевірити, чи саме таку висотність дозволяли містобудівні умови для цієї землі.

Схема купівлі

Оскільки всі квартири в четвертому будинку продаються не від забудовника, а від фізичних осіб, клієнт купує готову квартиру у попереднього власника за звичайним договором купівлі-продажу. Отже цей договір є стандартним і, по суті, там нічого міняти. Зверну увагу на кілька пунктів по угоді:

• Нотаріус перед оформленням угоди повинен перевірити, чи немає в квартирі зареєстрованих осіб, адже якщо вона вже оформлена на когось, там могли бути й прописані.
• Оскільки це новобудова, а право власності вже оформлено, перевірте, чи не зробив попередній власник якихось перепланувань.
• Заздалегідь обговоріть з продавцем, які будуть додаткові витрати на нотаріальні послуги та податки. Оскільки попередній продавець продає квартиру, яка була у нього у власності менше 3-х років, то у нього будуть високі податки (мінімум 5% ПДФО + 1,5% військовий збір). Ви, звісно, скажете, що це проблеми продавця. По суті — так, але ви повинні розуміти, що продавець закладе свої витрати у вартість квартири. З іншого боку, виникає питання — навіщо продавець продає цю квартиру? Ті, хто інвестує в ЖК з метою заробітку, зазвичай продають квартири до моменту оформлення на себе права власності, щоб не витрачатися на ці податки.

Ну і, звісно, потрібно звернути увагу на маленький нюанс, який озвучили в відділі продажу – право власності є, а ключі обіцяють тільки навесні 2022 року через відсутність комунікацій, бо в будинку ведуться роботи. Власне, на форумах можна знайти інформацію, що на момент введення в експлуатацію будинок був абсолютно не готовий.

Висновки

Перевірка ЖК — це дуже складне завдання. Потрібно витратити кілька днів, щоб перевірити документи по будівництву, перечитати договори та сотні судових справ, які можуть вплинути на будівництво. Я однозначно не рекомендую довіряти словам відділу продажу, ретельно перевіряйте кожен документ або інформацію, яку вам дають. А ще краще довірити інвестицію людям, які в цьому розбираються.

Якби я купувала квартиру в ЖК на Кондратюка, я б наполягла, щоб угоду оформляв мій нотаріус. Так, ви можете в онлайн-реєстрі прав власності на нерухомість самостійно перевірити, що той, хто вам продає квартиру, дійсно є її власником і квартира внесена до реєстру. Але нотаріуси бачать цей реєстр інакше. Вони бачать там набагато більше розділів з інформацією. І я б хотіла, щоб мій нотаріус подивився повну інформацію по цій квартирі: як будинок здавався в експлуатацію, які документи забудовник надав, хто продавець квартири. Це реальний первинний інвестор або забудовник перед процедурою банкрутства оформив квартири на «своїх» людей.

Другий момент – комунікації. Їх досі немає і чи будуть – невідомо. До того ж я говорила, що там іде суд, результатом якого можуть стати проблеми з електропостачанням. І лише зваживши всі ці ризики, я б приймала рішення.