ЖК TERRACOTTA від Perfect Group довгий час мав славу "інтригана", адже тривалий час інвестори навіть не знали розташування проєкту, не кажучи вже про ім'я забудовника. Ця стаття – юридичний огляд, які допоможе вам детальніше дізнатися про будівництво, землю, судові суперечки й, найцікавіше, чому ж мене так збентежило дозвіл на будівництво.
ЖК TERRACOTTA будується у Дарницькому районі столиці, практично на виїзді з Києва, у бік Борисполя. Від ЖК до метро Вирлиця 7 хвилин пішки, а до метро Бориспільська – 10 хвилин.
Зовсім поряд будується ще один ЖК “OLYMPIC PARK”, закінчення його будівництва заплановано на кінець 2022 року. Тому ви повинні враховувати, що будівництво та всі наслідки, що випливають з цього (пил, шум, техніка) будуть продовжуватися досить близько до вас. Але це можна розглядати й з позитивного боку, адже чим більше нових ЖК буде побудовано поряд з вами, тим більше об'єктів інфраструктури буде вам доступно.
ЖК TERRACOTTA - це 4 будинки, поверховістю 21-27 поверхів. Здаватися вони мають усі одночасно, за інформацією з відділу продажів, введення в експлуатацію планується на червень - липень 2021 року. На сайті ЖК є розділ, в якому можна переглянути хід будівництва, на якому етапі будівництво та які роботи ведуться.
Девелопер – це компанія, яка займається організацією та просуванням ЖК. Це не забудовник і не юридичний термін, а скоріше рекламний. З девелопером у вас ніяких договорів немає і він вам нічого не винен. Але багато хто орієнтується на популярність та репутацію девелопера. Згідно з інформацією на сайті ЖК TERRACOTTA їм займається два девелопери: Perfect Group та Альтіс Девелопмент.
Perfect Group досить масштабний девелопер, його відомі об'єкти - ЖК Лебединий, Stanford, Polaris, Рибальський.
Забудовник – той, хто безпосередньо отримував дозвіл на будівництво, чим і займається. Забудовником ЖК TERRACOTTA виступає компанія «ІНКОЛОР УКРАЇНА» (35830557). Вона зареєстрована у 2008 році. Я звернула увагу, що адреса компанії – це адреса будівництва, що видалося мені досить дивним. Засновник компанії знаходиться на Кіпрі та серед видів діяльності компанії – будівництво житлових будинків. Жодних боргів, які виконавча служба намагалася б стягнути, я в компанії не знайшла.
Дозвіл на будівництво (ІУ 113182432243) є, він зареєстрований у реєстрі ДАБІ, але видано на будівництво 11-поверхових будівель. А будуватися за фактом у “, а в деяких будинках й втричі більше. У цей дозвіл пізніше двічі вносилися ЗМІНИ. Я вивчила їх, але нові показники поверховості ніде не вказані, а значить, поверховість не змінювали.
Це може стати величезною проблемою для введення ЖК в експлуатацію. Тому я продовжила шукати інформацію далі та знайшла Містобудівні умови та обмеження. Якщо спрощено, місто забудовується не хаотично. Забудовник перед тим, як проєктувати будинок отримує документ, в якому й зазначено, що саме він може дозволити собі на цій ділянці землі. А забудовнику ЖК TERRACOTTA сказали, що якщо він проєктуватиме будівлю понад 50 метрів (а 21 поверх це явно вище), то він має узгодити все з державними органами у сфері цивільної авіації. Пов'язано це безпосередньою близькістю аеропорту Бориспіль.
Цільове призначення землі в Публічній кадастровій карті відповідає тому, що реально будують, тут питань немає. Земля знаходиться у комунальній власності та належить місту Київ. Київрада своїм рішенням у 2009 році передала землю у користування забудовнику на 10 років. Але 10 років вже минуло, тож я продовжила розбиратися з землею далі. У витягу з реєстру нерухомості ми бачимо, що договір оренди між Забудовником та Київрадою датується від лютого 2012 року, тобто, судячи з усього, термін оренди у Забудовника ще є до 2022 року. У цьому витягу я перевірила, що ніяких арештів на землі немає.
У ЖК TERRACOTTA використовується наступна схема - спочатку ви підписуєте попередній договір і по ньому виплачуєте вартість квартири, а після введення будинку в експлуатацію Забудовник спочатку оформляє на себе готову квартиру та продає вам її. На цьому етапі ви підписуєте основний договір купівлі-продажу. А річ у тому, що ця схема вважається найбільш ризикованою та найменше захищає право покупця.
Нижче описую ключові моменти у попередньому договорі ЖК TERRACOTTA, на які я звернула увагу:
Забудовник мав судову суперечку по ЖК TERRACOTTA з громадською організацією, яка намагалася оскаржити законність дозволу на будівництво. Але ця справа вже пройшла касацію та виграв Забудовник. Тому робимо висновок, що зараз у ЖК проблем із судами немає.
У принципі ЖК TERRACOTTA справив на мене гарне враження. У нього досить відомий девелопер й немає жодних активних судових суперечок, що трапляється дуже рідко у київських ЖК, а також немає явних проблем із землею.
Головним сумнівним моментом для мене залишився дозвіл на будівництво лише 11 поверхів, адже будується набагато більше. І два результати - або забудовник внесе зміни до вирішення, або це стане проблемою.
Ще один момент – технічні умови. Це документ, який потрібен для підключення будинку до комунікацій і я не знайшла актуальних ТУ ні на сайті ЖК, ні у відкритому доступі Інтернету. Тому рекомендую обов'язково запросити їх у відділу продажу, якщо ви плануєте інвестувати в цей ЖК.
Ще один момент на який я звертала б увагу - це місце розташування. Те, що ЖК перебуватиме на виїзді з Києва, як на мене не проблема – поруч Парк Партизанської Слави, 2 станції метро, широка траса. Але в районі метро Вирлиця влітку, особисто я, не раз помічала неприємні запахи. Річ у тому, що на відстані 2,5 км від ЖК знаходиться сміттєспалювальний завод та Бортницька станція аерації. Чи є в цьому проблема вирішувати вам, але якщо ви чутливі до запахів, просто приїдьте кілька разів та погуляйте біля ЖК, поспілкуйтеся з місцевим населенням.
