Przegląd prawny osiedla Great (Грейт). Deweloperzy: Ріел, IB Alliance, Киевгорстрой

Wszystkie nowe inwestycje

Ceny na kwiecień 2021 Osiedle Great

Liczba pokoi	Powierzchnia	Cena za m2
1-pokojowe	41 – 63 m2	26750 – 39100 UAH/m2
2-pokojowe	66 – 109 m2	23500 – 35350 UAH/m2
3-pokojowe	80 – 118 m2	23300 – 32900 UAH/m2
4-pokojowe	135 – 170 m2	26650 – 37700 UAH/m2
5-pokojowe	168 – 194 m2	26400 – 34550 UAH/m2

Charakterystyka osiedla

• Klasa – komfort
• Budynków 13
• Liczba pięter – 26
• Technologia – монолитно-каркасная
• Ogrzewanie – autonomiczne (w budynku)
• Ściany – cegła, газоблок
• Izolacja – wełna mineralna
• Wysokość sufitów – 2,7 м
• Parking – naziemny wielopoziomowy, podziemny z windą

Deweloper i заказчик (Ріел, IB Alliance, Киевгорстрой)

Osiedle GREAT jest dość duże, dlatego uczestników budowy jest tu wielu.

W realizacji projektu biorą udział trzej deweloperzy: Киевгорстрой, РІЕЛ, который участвует в строительстве takich kijowskich ЖК как Окленд, Львовский квартал, Элизиум и IB Alliance известен ЖК Заречный и ЖК Диброва парк. Teraz przejdźmy do inwestora (Заказчик) – to ten, któremu bezpośrednio wydano pozwolenie na budowę. W tym osiedlu jest ich aż 5, a zwykle jest to jedna firma lub osoba fizyczna.

W papierowych wersjach pozwoleń, które są na stronie osiedla, jako inwestorzy wskazano 4 firmy i jedną osobę fizyczną.

W tych samych pozwoleniach w rejestrze online jako inwestor wskazana jest tylko firma Европолитех. Być może wynika to po prostu z funkcjonalności rejestru online — najprawdopodobniej przewidziano tam tylko jedno pole dla inwestora i nie wszystko się wyświetliło.

Ale sedno w tym, że wszyscy ci inwestorzy mają prawo do obiektów budowlanych, w związku z czym między nimi musi istnieć jakaś umowa o zorganizowaniu wspólnej działalności.

Infrastruktura Pozniaków

Kilka kluczowych zalet osiedla GREAT w kwestii infrastruktury:

• Do brzegu Dniepru jest tylko 90 metrów, dlatego jeśli wasze okna wychodzą na Dniepr, możecie być pewni, że nie będziecie musieli patrzeć w okna sąsiadów, bo tam już nic nie zostanie zbudowane.
• Układy mieszkań na osiedlu można znaleźć na każdy gust – są standardowe układy, są mieszkania o nieregularnym wielokątnym kształcie, są dwupoziomowe apartamenty.
• Osiedle budowane jest według koncepcji „miasto w mieście” — oprócz standardowych sklepów/restauracji zaplanowano tu przedszkole z szkołą podstawową, kompleksy biurowo-handlowe, a także mini stadion do uprawiania sportu.
• W pobliżu znajduje się яхт-клуб и пляж Березняки, nowe ТРЦ River Mall oraz wiele siłowni.
• Dla kierowców istotny jest bliski dostęp do Mostu Darnyckiego i Mostu Patona.
• Dla rodzin z dziećmi – stosunkowo blisko jest co najmniej 3 szkoły publiczne oraz Киевская инженерная гимназия.

Pozwolenie na budowę

Obecnie na stronie ГАСКа jest wiele pozwoleń na budowę dla tego obiektu, ponieważ jest tam wiele budynków.

Sprawdziłam następujące budynki:

• pozwolenie na pierwsze trzy budynki (to pierwszy etap)
• pozwolenie na budynki 4 i 5 (to trzeci etap)
• pozwolenie na budynki 6 i 13 (to czwarty etap)
• pozwolenie na budynki 7 i 12 (to piąty etap)

Tutaj pominięto drugi etap i zaciekawiło mnie, co tam się buduje. Na stronie ГАСКа jest pozwolenie na budowę drugiego etapu. Wskazano, że to “Будинки багатоквартирні підвищеної комфортності, індивідуальні”. Dla porównania, we wszystkich pozostałych etapach wskazano “Будинки багатоквартирні масової забудови”.

Wychodzi na to, że wszystkie pozwolenia, które sprawdziłam, są w porządku: są na stronie ГАСКа, są ważne, wydano je na budowę 26-piętrowych budynków i, sądząc po stronie dewelopera, właśnie takie budynki są w budowie. Jedyną rzeczą, której nie zrozumiałam, jest ten drugi etap. To pozwolenie nie jest na stronie osiedla, ale jest w rejestrze ГАСКа, a to jest ważniejsze. Menedżer mówi, że to budynek 5, ale na stronie osiedla dla budynku 5 wskazane jest inne pozwolenie. Takie szczegóły trzeba wyjaśniać na miejscu w dziale sprzedaży.

Grunty pod kompleks mieszkaniowy osiedla Great

Gruntów, na których prowadzona jest budowa osiedla Great, jest naprawdę dużo i trzeba sprawdzić każdy z nich oddzielnie. Nie ma zajęć hipotekowych na ziemi, a większość działek znajduje się we własności komunalnej Rady Miejskiej Kijowa (z wyjątkiem jednej działki, która należy do jednego z inwestorów budowy). Rada Miejska Kijowa przekazała te działki inwestorowi na podstawie umów.

Różne działki zostały przekazane różnym inwestorom. Wyżej wspominałam o 5 inwestorach budowy i ważne jest, aby zrozumieć, jak rozdzielili między sobą obowiązki i prawa — prawa do działek znajdują się u różnych inwestorów. W tym nie ma nic złego. Jednak jeśli zdecydujecie się kupić mieszkanie na tym osiedlu, zalecamy dokładne sprawdzenie konkretnej działki, na której budowany jest wasz budynek.

Również ważne jest, że niektóre działki należą do stref ochronnych i budowa na nich może być prowadzona z pewnymi ograniczeniami – to kolejny powód, dla którego warto uważniej przyjrzeć się gruntom osiedla GREAT.

Procesy sądowe Ріел, IB Alliance, Киевгорстрой

Pod koniec 2020 r. jeden z inwestorów budowy wniósł pozew przeciwko urzędowi skarbowemu. Urząd twierdził, że inwestor zaniżył opłatę za dzierżawę gruntów i nie dopłacił do budżetu prawie półtora miliona hrywien, a także naliczono około 360 tys. UAH kar. Inwestor przegrał w pierwszej instancji. Jednak na początku kwietnia 2021 r. wygrał apelację i całkowicie uchylił to decyzję podatkową. To dobrze dla inwestora, ponieważ kwota jest znaczna, ale bardzo wątpię, że urząd skarbowy się podda i nie będzie walczył o te pieniądze. Może złożyć kasację, więc trzeba obserwować tę sprawę.

Następnie w maju 2019 r. Państwowe Biuro Śledcze rozpoczęło prace nad sprawą karną. Dotyczy ona nie tylko osiedla GREAT, ale ogólnie działalności ГАСКа. Według wstępnych przypuszczeń ogromna liczba pozwoleń została wydana przez ГАСК niezgodnie z prawem. Aby to wyjaśnić, pod koniec 2019 r. Państwowe Biuro Śledcze uzyskało w sądzie Pecherskim zgodę na przeszukanie i zajęcie w ГАСКu pozwoleń na budowę aż 37 obiektów. Na tej liście było także osiedle GREAT. Czyli kwestia pozwoleń była ewidentnie aktualna. Co obecnie dzieje się z tą sprawą karną — nie wiadomo, ponieważ sprawa karna jest tajemnicą postępowania.

Schemat finansowania

Na osiedlu GREAT stosowany jest wstępny kontrakt kupna-sprzedaży mieszkania. Z prawnego punktu widzenia taki schemat nie chroni najlepiej praw nabywcy. Jednak korzysta z niego wielu deweloperów i pytanie brzmi zasadniczo, czy osiedle ma poważne problemy. Jeśli z inwestycją wszystko będzie w porządku i budynek zostanie oddany, to ryzyka związane z umową nie wystąpią. Jeśli jednak pojawią się problemy i trzeba będzie iść do sądu, to sąd najpierw spojrzy na waszą umowę. Wtedy właśnie ujawnią się ryzyka tej umowy.

Przyjrzałam się projektowi osiedla GREAT i na jego przykładzie podam moje rekomendacje. W umowie zwróćcie uwagę na następujące kwestie:

Z kim ją podpisujecie. Po pierwsze, podpiszecie ją z funduszem inwestycyjnym. Trzeba sprawdzić, że ten fundusz ma uprawnienia do sprzedaży wam mieszkania, czyli zweryfikować umowę między funduszem a inwestorem. Po drugie, w tym osiedlu jest aż 5 inwestorów budowy. Należy sprawdzić, jak uregulowane są między nimi kwestie. W dziale sprzedaży powiedziano mi, że wszystkie umowy będą do wglądu, więc można przyjechać z prawnikiem.

W umowie podany jest planowany termin oddania budynku do eksploatacji. Powinniście rozumieć, że słowo „planowany” nie niesie ze sobą dużej konkretności. Ponadto w umowie wskazano, że będziecie mogli rozwiązać umowę, jeśli termin oddania budynku do eksploatacji zostanie przekroczony o więcej niż 12 miesięcy. Zazwyczaj termin przesunięcia jest ustalany na poziomie 4-6 miesięcy i jest to pierwsza umowa, w której widzę możliwość tak dużego przesunięcia i to wobec i tak nieprecyzyjnego terminu.

Wnioski

Osiedle GREAT zapowiada się bardzo efektownie. Ogólna koncepcja, wizualizacje, infrastruktura i lokalizacja bardzo mi się podobają. Wśród uczestników budowy są poważni gracze, co dodaje zaufania do tej inwestycji. Sprawa karna dotycząca działalności ГАСКa, w której wspomniane jest osiedle GREAT, budzi moje obawy, ale nie da się łatwo ustalić, co dokładnie z tą sprawą — być może już ucichła. Osiedle SVITLO PARK, które też było na tej liście, oddało pierwszy etap do eksploatacji, więc sprawa karna im nie przeszkodziła.

Przewidzieć, czy prace nad sprawą karną nie zostaną wznowione, jest niemożliwe, więc po prostu miejcie to ryzyko na uwadze. Przed inwestycją w osiedle GREAT zdecydowanie zalecałabym dokładnie sprawdzić grunt, na którym budowany jest wasz budynek, zweryfikować cały łańcuch umów między inwestorami budowy, a także dokumenty funduszu inwestycyjnego, z którym będziecie zawierać umowę przedwstępną i koniecznie dać umowę do przeczytania prawnikowi, ponieważ moim zdaniem ten schemat zasadniczo nie chroni dobrze waszych praw i trzeba starać się wprowadzić zmiany do umowy, aby zminimalizować wasze ryzyka.