Telegram 
Viber 
Whatsapp 
Messenger Audyt prawny osiedla CREATOR CITY
Osiedle klasy biznes w centrum Kijowa z wspaniałą architekturą – panoramicznymi oknami, sufitami o wysokości 3 m, prywatnym parkiem… – tak przedstawia się osiedle CREATOR CITY.
Czy naprawdę inwestorzy otrzymają osiedle z postępowaniem karnym i rozgrywkami z powodu zmowy z Państwowym Geokadastrzem?
W tym pomoże Wam nasz przegląd prawny osiedla CREATOR CITY.
- Sprawdzenie dokumentów
- Analiza schematu inwestowania
- Analiza procesów
- Wsparcie przy transakcji
| Liczba pokoi | Powierzchnia | Cena za m2 |
| 1-pokojowe | 31 – 85 m2 | 35850 – 44650 грн/m2 |
| 2-pokojowe | 58 – 94 m2 | 34100 – 46100 грн/m2 |
| 3-pokojowe | 73 – 93 m2 | 34450 – 41150 грн/m2 |
| 4-pokojowe | 139.51 m2 | 53450 грн/m2 |
| 5-pokojowe | 128 – 159 m2 | 37200 – 53450 грн/m2 |
| 6-pokojowe | 203.07 m2 | 50950 грн/m2 |
Rabat 8% przy 100% płatności
Charakterystyka osiedla
- Klasa – Biznes
- Budynków – 8
- Liczba pięter – 24
- Technologia – monolityczno-szkieletowa
- Ogrzewanie – autonomiczne (w budynku)
- Ściany – cegła
- Izolacja – wełna mineralna
- Wysokość sufitów – 3 m (od podłogi do sufitu)
- Parking – podziemny z windą (1000 miejsc parkingowych)
Deweloper i wykonawca Kreator-Bud
Deweloperem osiedla CREATOR CITY jest przedsiębiorstwo o podobnej nazwie Kreator-Bud. Deweloper jednocześnie pełni rolę generalnego wykonawcy budowy. Firma Kreator-Bud zarejestrowana została w 2006 roku. Adres spółki jest w Tarnopolu, ale istnieje także oddział w Kijowie. Kapitał zakładowy jest stosunkowo znaczący – 2 mln. грн. Brak informacji o aktualnych długach spółki.
Główna część inwestycji tego dewelopera znajduje się w Tarnopolu i we Lwowie. W Kijowie Kreator Bud uczestniczy jak dotąd w trzech projektach – Kreator City (najbliższe oddanie planowane na 4 kw. 2021), osiedle premium na Teatralnej Krauss Gallery (tam wszystko dopiero się zaczyna i najbliższe oddanie dopiero pod koniec 2022), oraz osiedle Prospekt Nauki 58 (już oddane do użytku).
Zamawiającym budowy jest spółka БАУ – УКРАИНА (kod 41031187), która nie budzi zbytniego zaufania, bo kapitał zakładowy wynosi 1000 грн, a spółka zarejestrowana została w 2016 roku. Ponadto w 2021 roku miały miejsce dziwne zmiany. Najpierw do listy założycieli dodano spółkę o nazwie „БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ „МОНОЛІТ””, a kilka dni później ponownie usunięto ją z grona założycieli, co jest dość dziwne. Później udało mi się znaleźć informację, że spółka „БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ „МОНОЛІТ” – jest właścicielem gruntu, na którym budowane jest osiedle Kreator City.
Infrastruktura
Osiedle budowane jest pomiędzy ulicami Dehtiariewską i Zoologiczną. W pobliżu znajduje się stacja metra Łukjanowska i Politechnika. Można się przejść do Kijowskiego ZOO, gaju Kyryłowskiego i parku Puszkina, a w promieniu trzech kilometrów są 3 szkoły, co najmniej 3 przedszkola, wiele placówek medycznych i OCHMATDET. Dla rozrywki – w pobliżu znajduje się Sportlife, kinodrom i centrum handlowe SMART PLAZA.
Ponadto deweloper obiecuje utworzyć na terenie osiedla własny park krajobrazowy, przedszkole, kompleks sportowy z basenem i parking podziemny – brzmi to bardzo imponująco.
Sam kompleks ma składać się z 8 budynków po 24 piętra. Sądzę po tym, że mieszkanie na stronie można wybrać zaczynając od 3. piętra, że niższe piętra będą przeznaczone na lokale usługowe. Nawiasem mówiąc, zdziwiło mnie, że minimalna powierzchnia mieszkań w osiedlu klasy biznes to zaledwie 29 m².
Pozwolenie na budowę dla osiedla Kreator City
Zamawiający posiada pozwolenie na budowę. Ale to pozwolenie ІУ 113200650647, które widnieje na stronie osiedla, zostało wydane dla PIERWSZEGO ETAPU budowy. Jeśli rozważacie zakup mieszkania w osiedlu CREATOR CITY, należy dokładnie przeanalizować dokumentację projektową osiedla i upewnić się, które dokładnie budynki obejmuje.
Również w Rejestrze działalności budowlanej jest pozwolenie ІУ013201106207 z listopada 2020 roku już dla DRUGIEGO etapu budowy.
Działka osiedla Creator City
Osiedle budowane jest na działce o numerze 8000000000:88:061:0073, która jest własnością prywatną spółki БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ “МОНОЛІТ”. Ta spółka, będąca właścicielem gruntu na podstawie umowy, przekazała grunt naszemu zamawiającemu budowę – spółce БАУ – Украина pod zabudowę. Przeznaczenie gruntu odpowiada budowie – dla budowy i obsługi wielomieszkaniowego budynku mieszkalnego z obiektami infrastruktury handlowo-rozrywkowej i rynkowej. Zwróćcie uwagę, że tu wskazano, iż prawo własności do budynku powstaje u superfikariusza – to spółka БАУ – УКРАИНА. To jej przekazano grunt pod zabudowę i to, co tam wybuduje, będzie do niej należeć.
Наталья ЧацкисCo do gruntu jeszcze jedna uwaga – spółka БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ “МОНОЛІТ” wcześniej kupiła ten grunt od Rady Miejskiej Kijowa i organy ścigania mają pytania dotyczące tej sytuacji.
Starszy prawnik działu sądowego
Spory sądowe z Kreator-Bud
Pierwszy proces sądowy dotyczył wydania dokumentów na budowę. Departament architektury w Kijowie nie chciał wydać zamawiającemu budowy warunków urbanistycznych i ograniczeń – dokumentu niezbędnego do budowy. Dlatego zamawiający w 2018 roku zwrócił się do sądu i w ciągu 9 miesięcy przeszły wszystkie 3 instancje. W rezultacie zamawiający wygrał i sąd zobowiązał do wydania mu warunków urbanistycznych i ograniczeń.
Ale to nie jedyny proces sądowy.
W 2018 roku zostało wszczęte postępowanie karne na podstawie następujących artykułów – „Samowolne zajęcie działki i samowolna budowa, fałszowanie dokumentów oraz nadużycie władzy lub stanowiska służbowego.”
Istota sprawy 757/65842/19-к jest następująca – w 2009 roku Rada Miejska Kijowa sprzedała grunt, na którym obecnie budowane jest osiedle CREATOR CITY spółce БУДІВЕЛЬНИЙ СОЮЗ „МОНОЛІТ”. Organy ścigania przypuszczają, że ta spółka zmówiła się z Państwowym Geokadastrzem i grunt został przekształcony z kategorii zabudowy publicznej na kategorię zabudowy mieszkaniowej, a także niezgodnie z prawem zmieniono przeznaczenie gruntu.
W 2019 roku na grunt nałożono areszt, ale sąd apelacyjny uchylił takie postanowienie sądu Pecherskiego i areszt został zdjęty.
Sprawdziłam grunt w Rejestrze praw do nieruchomości. Areszt rzeczywiście został zdjęty i obecnie nie ma żadnych ograniczeń na gruncie, ale zdjęcie aresztu nie oznacza, że sprawa karna zostanie zamknięta.
Ponadto, w 2019 roku sąd Pecherski, aby zabezpieczyć ten grunt, postanowił przekazać go w zarząd Narodowemu Agencji Ukrainy ds. wykrywania, poszukiwania i zarządzania aktywami pochodzącymi z korupcji i innych przestępstw. Ale już w marcu 2020 roku sąd Pecherski uchylił takie postanowienie.
A teraz najważniejsze – udało mi się znaleźć świeże postanowienie sądu Pecherskiego dotyczące tej samej sytuacji, tego samego gruntu, w którym termin śledztwa przedprocesowego został przedłużony do 11 stycznia 2022 roku.
Наталья ЧацкисW związku z tym dochodzę do wniosku, że to postępowanie karne jest nadal aktywnie prowadzone i jego wynik jest na razie nieznany.
Starszy prawnik działu sądowego
To nie jedyne procesy sądowe dotyczące osiedla CREATOR CITY. Ale biorąc pod uwagę aktualność tej sprawy karnej, nie ma sensu opisywać wszystkich pozostałych.
Schemat inwestowania
- Sprawdzenie dokumentów
- Analiza schematu inwestowania
- Analiza procesów
- Wsparcie przy transakcji
W osiedlu stosuje się przedwstępną umowę kupna-sprzedaży mieszkania. To znaczy najpierw podpisujecie umowę przedwstępną, w której umawiacie się, że w przyszłości, kiedy budynek będzie gotowy, kupicie tu mieszkanie. Na podstawie tej umowy przedwstępnej wypłacacie wartość mieszkania. Po oddaniu budynku do użytku Sprzedawca (zamawiający budowę lub spółka mająca umowę z Zamawiającym) najpierw rejestruje gotowe mieszkanie na siebie, a potem sprzedaje je wam. Na tym etapie podpisujecie główną umowę kupna-sprzedaży i otrzymujecie swoje mieszkanie.
Z prawnego punktu widzenia ten schemat słabo chroni prawa nabywcy. Jednak wielu deweloperów go stosuje i główne pytanie brzmi, czy osiedle ma poważne problemy. W końcu jeśli budynek zostanie oddany, nie napotkacie w praktyce ryzyk związanych z umową. Jeśli jednak budynek nie zostanie oddany do użytku i zechcecie iść do sądu, to najpierw sąd przyjrzy się waszej umowie i wtedy ujawnią się ryzyka tego schematu inwestycyjnego.
W dziale sprzedaży poprosiłam o przesłanie projektu umowy przedwstępnej, na jego podstawie dam swoje rekomendacje. W umowie zwróćcie uwagę na następujące kwestie:
- Umowę przedwstępną podpiszecie z Funduszem Inwestycyjnym. Należy poprosić w dziale sprzedaży o umowę pomiędzy zamawiającym budowy (spółką БАУ-Украина) a Funduszem Inwestycyjnym, z którym zawieracie umowę. Powinniście wiedzieć, na jakiej podstawie ten Fundusz działa i czy ma prawo sprzedawać wam to mieszkanie.
- W umowie należy sprawdzić poprawność wskazania wszystkich stron. Wyjaśnię o co chodzi. W projekcie umowy wskazano:
Zamawiający budowy – TOV «БАУ-УКРАЇНА»
Deweloper – PP «КРЕАТОР-БУД»
Prawo STRONY-1 (to fundusz inwestycyjny) do mieszkania potwierdzone jest umową udziałową pomiędzy Deweloperem i STRONĄ-1. Na mocy tej umowy Deweloper zobowiązuje się wybudować, oddać do użytku Budynek oraz przekazać w własność Nabywcy.
Ale nieco wcześniej, kiedy rozmawialiśmy o gruncie, dzieliłam się wyciągiem z rejestru nieruchomości. Tam wyraźnie wskazano, że prawo własności do budynku po zakończeniu budowy powstaje u TOV „БАУ-Украина”. To znaczy, jeśli nazywać strony tak jak wskazano w umowie, okazuje się, że Fundusz Inwestycyjny uzyskał uprawnienia do sprzedaży wam mieszkania od PP Kreator. Jednak zgodnie z rejestrem nieruchomości, budynek po zakończeniu budowy będzie należeć nie do PP Kreator Bud, lecz do TOV БАУ-Украина.
Ten aspekt KONIECZNIE należy wyjaśnić w dziale sprzedaży i bardzo wskazane, by zrobił to wasz zaufany prawnik.
- W umowie podany jest planowany termin oddania budynku do użytkowania. To niezbyt dobre sformułowanie. To jedynie termin orientacyjny. Lepiej by było, gdyby w umowie określono ostateczny termin, do którego budynek ma zostać oddany.
- W projekcie umowy przewidziano, że jeśli Sprzedawca naruszy terminy zawarcia z wami umowy głównej, to musi zwrócić wam pieniądze. Jednak te terminy są powiązane z datą rzeczywistego oddania budynku do użytkowania, a nie z obiecywanym terminem planowanym. Tak więc dopiero gdy budynek zostanie oddany do użytkowania, rozpocznie się termin na podpisanie umowy głównej. A do oddania budynku – po prostu czekamy.
To tylko moja osobista opinia i w żadnym wypadku nie jest to ostateczna prawda.
Niestety realia naszego rynku nieruchomości są takie, że nikt nie jest zaskoczony sprawami karnymi u kijowskich deweloperów. Tak, deweloperzy rozwiązują te problemy. Tak, nie wszystkie procesy sądowe, które inicjuje prokuratura, GASK czy ktoś inny, mają rzeczywiste podstawy. Czasem przypomina to raczej wojnę o cenny kawałek ziemi i przeciąganie budowy. Ale w przypadku osiedla CREATOR CITY wydaje mi się, że sprawa karna jest prowadzona bardzo aktywnie i nie wygląda na to, że zostanie po prostu zamieciona pod dywan.
Na wszystkich stronach, gdzie spotkałam informacje o deweloperze, widziałam liczbę pomyślnie oddanych budynków.
Liczby mogą się nieco różnić w zależności od stron, ale i tak budzą zaufanie – firma jest na rynku od 15 lat i skutecznie oddaje inwestycje. ALE! Większość tych obiektów to Tarnopol i Lwów, a w Kijowie deweloper ma tylko 3 projekty i JEDEN z nich jest już oddany do użytku. To nie świadczy o wszystkim, ale zanim opierzecie się wyłącznie na reputacji dewelopera, wzięłabym pod uwagę, że Kijów i Tarnopol to jednak różne rzeczy.
Dlatego przed inwestycją w to osiedle warto naprawdę przeprowadzić dokładną analizę zarówno umowy przedwstępnej, która nie jest najlepszą formą inwestycji, jak i wszystkich spraw karnych towarzyszących uczestnikom budowy tego osiedla, i dopiero potem podjąć decyzję.
Nie mam nic przeciwko temu osiedlu i jeśli w Kijowie będą powstawać takie piękne obiekty z świetnymi rozwiązaniami krajobrazowymi – to świetnie. Mówię tylko, że przed podjęciem decyzji trzeba zebrać jak najwięcej informacji.
Problemy osiedla Creator City, których można uniknąć.
- Niedokończona budowa. Tylko w Kijowie jest 70 niezakończonych inwestycji. 18 tys. mieszkań, do których mieszkańcy nie otrzymali kluczy.
- Długotrwała budowa. W Kijowie 8 znanych inwestycji, które budowane są już ponad 12 lat.
- Niespójność z projektem końcowym. To sytuacja, gdy deweloper obiecywał jedno, а wyszło co innego. Oczekiwano luksusowego placu zabaw dla dzieci, a w rzeczywistości są trzy huśtawki. Na wizualizacjach był zielony dziedziniec z dorosłymi drzewami i krzewami, a w praktyce asfalt, po obwodzie wykopane kawałki ziemi i jakieś pędy zamiast bujnej korony. Obiecywano dziedziniec bez samochodów, a w efekcie parking pod wejściem. Na obrazkach pokazano piękne lobby i korytarze z wykończeniem, zamiast tego jednolite, nijakie klatki schodowe. Przykładów jest wiele.
„Zapamiętajcie! Ani pośrednik, ani bank, ani tym bardziej dział sprzedaży nie będą w pełni badać wszystkie problemy z osiedlem Creator City, ponieważ dla nich ważne jest jedno – zawrzeć transakcję i uzyskać swoją prowizję. Sprawdzenie nowej inwestycji i decyzja o inwestycji to wasza osobista odpowiedzialność. Przeanalizujcie wszystkie dokumenty, sprawdźcie samodzielnie wszystkie aspekty. Jeśli chcecie zredukować ryzyka do 0, zamówcie pełną weryfikację i my zrobimy to za was.”