Telegram 
Viber 
Whatsapp 
Messenger Co z gruntami, kto jest deweloperem, jakie są spory sądowe i co to oznacza, jak wygląda sytuacja z dokumentami na budowę i jaki proponowany jest schemat inwestowania — będę szczęśliwa, jeśli rozważając inwestycję w osiedle zadajecie właśnie takie pytania. Moja mała misja — pomóc wam podjąć właściwy wybór i za pomocą moich audytów prawnych zaprezentować różne osiedla z perspektywy prawnika.
W rejonie Kijewo-Swatoszyńskim są dwa bardzo podobne osiedla. Mają jednego dewelopera – firmę „Белый шоколад”. Pierwszy kompleks budowany jest w Belogorodce i nazywa się Белый шоколад Центр, a drugie osiedle budowane jest w w. Szewczenkowo i nazywa się City Lake. To właśnie to osiedle będziemy dziś analizować.
Kompleks jest dość duży i podzielony na etapy, które mają różne warunki budowy. Ten audyt prawny dotyczy 4. etapu w City Lake, ponieważ budowa znajduje się na wczesnym etapie i mieszkania są tam obecnie aktywnie sprzedawane.
- Weryfikacja dokumentów
- Analiza schematu inwestowania
- Analiza procesów
- Obsługa transakcji
Lokalizacja
- Belogorodka, pereulok Jubilejnyj, 4, rejon Kijewo-Swatoszyński
- Żytomyrska – 15 min.
- Akademhorodok – 15 min.
- Swiatoszyn – 15 min.
Węzeł komunikacyjny
- w. Stoianka – 26 min.
- w. Gorenichi – 38 min.
- osiedle Zapadnyj – 44 min.
Centra handlowe, targi, sklepy
- Centrum ogrodnicze Green Village – 28 min.
- Imperator Smaku – 32 min.
Szpitale
- Klinika „Międzynarodowe Centrum Medyczne” – 46 min.
- Przychodnia – 28 min.
| Liczba pokoi | Powierzchnia | Cena za m2 |
| 1-pokojowe | 26 – 67 m2 | 17500 – 25500 UAH/m2 |
| 2-pokojowe | 43 – 110 m2 | 17500 – 24500 UAH/m2 |
| 3-pokojowe | 77 – 148 m2 | 17500 – 23500 UAH/m2 |
| 4-pokojowe | 79 – 143 m2 | 17500 – 23000 UAH/m2 |
Raty na 1 rok i 6 miesięcy – pierwsza wpłata od 30%
Charakterystyka osiedla
- Klasa – komfort
- Budynków 40
- Liczba pięter 4-5, 8
- Technologia – murowana
- Ogrzewanie – autonomiczne (w budynku)
- Ściany – cegła
- Ocieplenie – styropian (polistyren)
- Wysokość sufitów – 2,7 m (od podłogi do sufitu)
- Parking – miejsce postojowe
Deweloper — firma Белый шоколад
Na stronie osiedla i we wszystkich materiałach reklamowych możecie natknąć się na informacje o deweloperze projektu – firmie „Белый шоколад”. Firma rzeczywiście istnieje, jest zarejestrowana, ale z prawnego punktu widzenia nie ma to dla Was większego znaczenia. Znacznie ważniejsze jest sprawdzenie faktycznego wykonawcy (застройщик), ponieważ to właśnie z nim będziecie podpisywać umowę.
Zastroyshchikiem (застройщиком) jest firma „Ривербанк”. Jest zarejestrowana w Kijowie, jej kapitał zakładowy wynosi 1 mln UAH. Oczywiście, jeżeli rozważać scenariusz, że jakiś dom nie zostanie wybudowany (nawet jeden z sześciu zaplanowanych w tym etapie), to tych pieniędzy nie wystarczy, aby rozliczyć się z inwestorami. ALE wyobraźcie sobie, jaki kapitał powinna mieć firma, aby pokryć możliwe roszczenia inwestorów nawet w jednym domu… To nierealne. Dla porównania, kapitał zakładowy dewelopera, firmy „Белый шоколад”, wynosi tysiąc hrywien, więc milionowy kapitał dewelopera brzmi znacznie bardziej imponująco.
Firma „Ривербанк” została zarejestrowana w październiku 2018 roku. Na chwilę obecną u dewelopera nie ma otwartych postępowań egzekucyjnych (oznacza to, że nikt nie próbuje przymusowo wyegzekwować długów od firmy).
Grunty w Belogorodce
Czwarta kolejka powinna składać się z 6 budynków, które będą zlokalizowane na działce o powierzchni 1,9 ha.
Z gruntami wszystko w porządku: przeznaczenie terenu odpowiada wymogom – „do budowy i obsługi wielorodzinnego budynku mieszkalnego”, należą one do Rady Wiejskiej Belogorodki, czyli są własnością komunalną, ALE rada wiejska przekazała tę ziemię osobie fizycznej w długoterminowy najem. Ta osoba fizyczna z kolei przekazała ziemię w podnajem deweloperowi. Umowa podnajmu jest bez problemu udostępniana przez dział sprzedaży.
Ta umowa obowiązuje do 02.03.2023 r., a deklarowany termin oddania do użytkowania najpóźniejszego domu z 4. etapu – II kwartał 2022 roku. W umowie również wskazano, że deweloper bierze działkę pod budowę wielorodzinnego budynku mieszkalnego, więc i w tym względzie wszystko jest w porządku.
Spory sądowe
W 2019 roku zostało otwarte postępowanie karne. Śledczy przypuszcza, że pewna osoba fizyczna poprzez systematyczną sprzedaż nieruchomości w 2016 roku uchyliła się od płacenia podatków. Oczywiście nie ma możliwości szczegółowego komentowania tej sprawy karnej, ponieważ informacja jest poufna i podaję tylko to, co jest dostępne publicznie w oficjalnych rejestrach. Zgodnie z informacjami w rejestrze GASK, zamawiającym pierwszych etapów budowy osiedla była osoba fizyczna. Według informacji z rejestru orzeczeń sądowych, ziemia, na której budowano pierwsze etapy, również należała do osoby fizycznej, a wybudowane mieszkania (lub niektóre z nich) były sprzedawane w imieniu osoby fizycznej. Śledczy przypuszcza, że ta osoba fizyczna uchyliła się od zapłaty podatków przy sprzedaży tych mieszkań. Aby uzyskać informacje o przepływach pieniężnych, śledczy w lutym 2020 roku zwrócił się do sądu i poprosił o udostępnienie dokumentów, które rzekomo znajdują się u firm „Ривербанк” i „Белый Шоколад”, ale sąd nie uznał, że istnieją wystarczające podstawy i oddalił wniosek.
Oczywiście to śledztwo trochę psuje ogólne wrażenie o osiedlu i warto je śledzić, ale:
- śledztwo dotyczy działań osoby fizycznej, a nie firm, które nas interesują;
- dotyczy uchylania się od podatków, a nie problemów z budową;
- ziemia i mieszkania wspomniane w rejestrze sądowym dotyczyły pierwszych etapów kompleksu, a czwarty etap budowy, który analizujemy, budowany jest na zupełnie innej działce i przez innego dewelopera.
Dokumentacja budowlana dla osiedla City Lake
Deweloper posiada pozwolenie na prace budowlane (№ ІУ 113201201526, z dnia 29.04.2020) i jest ono również widoczne w rejestrze GASK. Głównym wykonawcą jest firma budowlana «Алтана» i nie stwierdziłam istotnych problemów z tą firmą.
Schemat inwestowania
Inwestowanie odbywa się poprzez zawarcie dwóch umów:
- umowa kupna-sprzedaży derywatu;
- umowa kupna-sprzedaży praw majątkowych.
Taki schemat jest dość standardowy i bardzo często stosowany. Z tytułu umowy derywatu zwykle opłaca się około 50–70% wartości całego mieszkania. Jeśli dom nie zostanie wybudowany – złożycie pozew, aby odzyskać swoje pieniądze, ale będziecie mogli domagać się jedynie kwoty, którą zapłaciliście na podstawie umowy kupna-sprzedaży praw majątkowych. Czyli tę kwotę, którą zapłaciliście na podstawie umowy derywatu, najprawdopodobniej nie uda się Wam wywalczyć w sądzie.
Natalia CzackisZawsze zalecam przekazać samą umowę prawnikowi lub samodzielnie dokładnie ją przeanalizować.
Starszy prawnik działu sądowego
Wzorce umów, które przekazał mi dział sprzedaży, były dość standardowe i ważne jest, abyście znali warunki. Zwróćcie uwagę na kary umowne, które zostaną naliczone, jeśli nie będziecie terminowo wnosić płatności w ramach rat (jeśli macie raty) oraz na to, że macie możliwość rozwiązania umowy, ale pieniądze zostaną Wam zwrócone w ciągu 90 dni od momentu sprzedaży tego mieszkania innemu inwestorowi. Dlatego jeśli będziecie chcieli zrezygnować z tej inwestycji, w praktyce będziecie musieli sami znaleźć nowego inwestora (tak to zwykle wygląda).
Osiedle Белый Шоколад — problemy, których można uniknąć.
- Niedokończona budowa. Tylko w Kijowie istnieje 70 takich niezakończonych inwestycji. 18 tys. mieszkań, których nabywcy nigdy nie otrzymają kluczy.
- Inwestycja w zawieszeniu. W Kijowie 8 znanych długo realizowanych inwestycji, które budowane są już ponad 12 lat.
- Niespełnienie oczekiwań względem zaprezentowanego projektu. To sytuacja, kiedy deweloper obiecywał jedno, a wyszło inaczej. Oczekiwano luksusowego placu zabaw dla dzieci, a w rzeczywistości trzy huśtawki. Na wizualizacjach był zielony dziedziniec z dorosłymi drzewami i krzewami, a w rzeczywistości wokół jest asfalt, po obwodzie wykopane kawałki ziemi i jakieś siewki zamiast bujnych koron. Obiecywano dziedziniec bez samochodów, a w efekcie parking pod wejściem. Na obrazkach pokazano piękne lobby i korytarze z wykończeniem, zamiast tego są jednolite, siermiężne klatki schodowe. Przykładów jest wiele.
„Pamiętajcie! Ani pośrednik, ani bank, a już tym bardziej dział sprzedaży nie będzie w pełni wyjaśniać wszystkich problemów związanych z osiedlem Белый Шоколад, ponieważ dla nich najważniejsze jest jedno – zawrzeć transakcję i uzyskać swój zysk. Weryfikacja nowej inwestycji i decyzja o inwestycji to wasza osobista odpowiedzialność. Przejrzyjcie wszystkie dokumenty, sprawdźcie wszystkie aspekty samodzielnie. Jeśli chcecie zredukować ryzyko do 0, zamówcie pełną kontrolę i my zrobimy wszystko za was.”