Analiza prawna osiedla Urłowski 1 od Киевгорстрой

Wszystkie nowe inwestycje

Inwestor i deweloper

Deweloperem jest firma “Киевгорстрой”. Nie będę się na tym zatrzymywać, ale przypomnę, że ta firma podjęła się dokończenia części obiektów “УкрБуда” i obecnie ma bardzo duże obciążenie.

Deklarowany termin oddania do użytku osiedla Urłowski 1 – koniec 2021 roku i istnieją duże wątpliwości, czy zdążą oddać budynki na czas. Na forum inwestorzy już obstawiają 2022, a nawet 2023 rok.

Zleceniodawcą jest firma „КРУАЗЕТ„. Została założona w 2014 roku, a jej kapitał zakładowy wynosi 100 tys. UAH. Nie znalazłam sporów sądowych związanych z budownictwem lub stabilnością finansową firmy.

Ziemia

Osiedle Urłowski 1 budowane jest na dwóch działkach, które znajdują się we własności komunalnej i należą do Rady Miejskiej Kijowa, a przeznaczenie terenu przewiduje budowę budynków mieszkalnych.

Ten grunt został przekazany w dzierżawę deweloperowi w 2017 roku na 25 lat. Ale w uchwale rady miejskiej o przekazaniu gruntu w dzierżawę jest zapis, że deweloper powinien spełniać warunki wskazane w piśmie Departamentu urbanistyki i architektury. Tego pisma nie znalazłam w dostępie publicznym. Bardzo często spory sądowe pojawiają się właśnie z powodu działek: nieodpowiednie przeznaczenie, nieprzestrzegana procedura przekazania ziemi itp. Dlatego przed inwestowaniem ważne jest poprosić dział sprzedaży o pokazanie tego pisma i sprawdzić, czy są w nim wymagania, które nie są spełnione i czy rada miejska będzie miała powody, by odebrać grunt.

Jeszcze jedna sprawa dotycząca ziemi: tam jest strefa ochronna obiektu systemu energetycznego, a obok przebiega linia wysokiego napięcia. Po pierwsze, nie jest to korzystne dla zdrowia. Po drugie, to częsta przyczyna problemów sądowych i spraw karnych.

Jeśli wierzyć ДПТ tego terenu, to przez teren przebiega linia elektroenergetyczna o napięciu 35 kilowoltów. Strefa ochronna w każdą stronę od takiej linii powinna wynosić 15 metrów.

Przypuszczam, że to wymaganie zostało spełnione! Ale jeśli dla Państwa ważne jest ekologiczne aspekty mieszkania obok linii wysokiego napięcia, możecie dodatkowo upewnić się, czy ustawowa strefa 15 metrów jest wystarczająca, aby wykluczyć negatywny wpływ na zdrowie.

Pozwolenie na budowę

Znalazłam 2 pozwolenia na budowę tego osiedla – 1 i 2. Osiedle budowane jest na dwóch działkach i dla każdej wydano odrębne pozwolenie na budowę. Oba pozwolenia są ważne i wydane na budowę 26-piętrowych budynków.

Schemat inwestycyjny

W osiedlu Urłowski 1 stosuje się umowę przedwstępną. Taka umowa uważana jest za niezbyt solidną formę, ale popularną.

Z kim będziecie zawierać umowę?

Zleceniodawcą budowy jest firma “КРУАЗЕТ”, która, najwyraźniej, zawierała kilka umów i prawo do mieszkań zostało rozdzielone między kilka firm. Przypuszczam, że główna część mieszkań była przypisana КГС i jeśli wybieracie mieszkanie na ich stronie, to umowę przedwstępną będziecie zawierać właśnie z КГС.

Ale jest też część mieszkań przypisana innym firmom. Dlatego przy zakupie mieszkania zwróćcie uwagę, z kim dokładnie zawieracie umowę przedwstępną i poproście o pokazanie umowy między tą firmą a zleceniodawcą budowy. Poproście też, aby wskazano, że to dokładnie ta firma może wam sprzedawać to mieszkanie.

Przeanalizowałam projekt umowy przedwstępnej na zakup mieszkania w osiedlu Urłowski 1 i mogę podzielić się 3 krótkimi komentarzami do umowy:

1. Moim zdaniem w ogóle nie wskazano tam terminu oddania budynku do użytkowania. Zgodnie z umową przedwstępną z wami ma zostać zawarta umowa główna w ciągu 6 miesięcy od momentu otrzymania adresu pocztowego. Kiedy adres pocztowy zostanie nadany — nie wiadomo. Taka formulacja w umowie w ogóle nie pozwala ustalić, kiedy możecie oczekiwać mieszkania i kiedy można zacząć mówić o opóźnieniu w budowie.
2. Cesja jest przewidziana, ale tylko jeśli w pełni zapłacicie koszt mieszkania. I w przypadku cesji tracicie 5% (ale to powszechna praktyka).
3. Jest możliwość odstąpienia od umowy, rozwiązania jej i odzyskania wpłaconych pieniędzy, ale przy tym stracicie 5%. Jednak rekomenduję dokładniej opisać w umowie tę procedurę, aby nie okazało się, że trzeba czekać wieczność, aż КГС zgodzi się na takie rozwiązanie umowy.

Nie znalazłam rażących problemów z osiedlem Urłowski 1. Pozwolenie jest, grunt ma odpowiednie przeznaczenie, nie widać sporów sądowych. Ale zaleciłabym dokładniejsze sprawdzenie sporów sądowych związanych z КГС – to ogromna korporacja i oczywiste, że istnieją też spory sądowe. Przejrzałam około 25 postępowań sądowych z udziałem КГС i nic, co odnosiłoby się do osiedla Urłowski 1, nie znalazłam.

Zalecam przeczytanie umowy między zleceniodawcą a КГС lub z firmą, z którą będziecie zawierać umowę (jeśli to nie КГС).

Oraz skorygowanie projektu umowy przedwstępnej, aby wprowadzić tam trochę konkretów na waszą korzyść.

I najważniejsze: jeśli planujecie tu kupić mieszkanie, przejrzyjcie fora, obserwujcie sami tempo budowy i oceńcie, czy będziecie mieli możliwość poczekać, jeśli budynek nie zostanie oddany pod koniec tego roku. Na forach wyraźnie widać informacje, że tempo budowy jest wolne.