Osiedle Lucky Land – przegląd prawny

Wszystkie Nowe Inwestycje

Infrastruktura

Osiedle Lucky Land to praktycznie nowa dzielnica, obok znajduje się sosnowy las i strefa rekreacyjna Puszcza – Wodica.

W 10 min. jazdy samochodem będą aż trzy stacje metra – Akademgorodok, Żytomirska i Syrec.

W zasięgu spaceru jest cała niezbędna infrastruktura – Lavina Mall tuż obok, Epicenter w 10 minutach pieszo, Novus i Auchan także w pobliżu. Na terenie kompleksu planowana jest własna szkoła, ale jeśli kwestia dzieci jest dla Państwa istotna, polecam dokładniej sprawdzić, jakie jeszcze są w okolicy szkoły i przedszkola oraz jakiej wielkości ma być planowana szkoła. Planowany jest również własny klub fitness z basenem.

Przy okazji o rozwiniętej infrastrukturze i centrum handlowym Lavina obok. Dla niektórych to plus, ale może też stanowić problem. Można poczytać na forum skargi ludzi, że tam odbywają się wyścigi, jest ciągły hałas i niezbyt adekwatny kontyngent. Ogólnie teren trzeba sprawdzić samodzielnie.

Najbliższy termin oddania to II kwartał 2022 roku. Sądząc po stronie, w sprzedaży wciąż są nawet kawalerki, które wykupują w pierwszej kolejności.

Na stronie są różne rozkłady – od kawalerek o powierzchni 28 m², ze standardowymi prostokątnymi rozkładami i pewnymi trapezoidalnymi, kanciastymi rozwiązaniami, po 4-pokojowe mieszkania o powierzchni 100 m².

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę istnieje, wydane na budynki 15-piętrowe i przewidziana jest zabudowa mieszkaniowa.

Na stronie osiedla można wybierać mieszkania maksymalnie do 14. piętra.

Jednak jeśli przejrzeć stronę głębiej, zobaczymy informację o budynkach 16-piętrowych. Przy tym nie widziałam w filtrach opcji mieszkań dwupoziomowych. Ogólnie, jeśli kupujecie mieszkanie, sprawdźcie liczbę pięter w waszym budynku.

Zamawiający budowę i deweloper

Zamawiającym budowę jest Prywatne Towarzystwo Akcyjne „Agrofirma Teplitsy Ukrainy”. Zarejestrowana jeszcze w 1990 roku, jej działalność obejmuje organizację budowy, a kapitał zakładowy jest dość imponujący – 15 mln UAH. To nie gwarantuje nam niczego, ale oczywiste jest, że firma nie jest fikcją.

W innych otwartych rejestrach nie znalazłam problemów z tą firmą. Nie ma zaległości podatkowych, nie ma postępowań egzekucyjnych przeciwko firmie, nie figuruje też w rejestrze dłużników.

Deweloperem projektu jest DIM Group.

Ten deweloper uczestniczył w budowie już oddanych kijowskich osiedli Autograf i A52.

Obecnie deweloper ma w realizacji Nowy Autograf, Park Lake City, Metropolis.

Działka

Grunty, na których prowadzona jest budowa, znajdują się w własności komunalnej i należą do Rady Miejskiej Kijowa.

Rada przekazała ziemię w dzierżawę Agrofimie „Teplitsy Ukrainy”. Na tej działce istnieje także prawo poddzierżawy dla innych użytkowników (np. centrum handlowe Lavina i Epicenter). Przeznaczenie terenu przewiduje zabudowę mieszkaniową.

Zasadniczo nie ma widocznych problemów z gruntami. Ale gdybym tu kupowała mieszkanie, zagłębiłabym się nieco bardziej. Wyjaśniam dlaczego.

W latach 2006-2007 toczył się proces sądowy dotyczący ziemi. Nie było tam nic katastrofalnego. Teplitsy Ukrainy przygotowały wszystkie dokumenty do uzyskania dzierżawy, przeszły wszystkie potrzebne procedury, ale Rada Miejska Kijowa nie podpisała umowy dzierżawy. To zdarzało się dość często. Teplitsy Ukrainy zwróciły się do sądu i umowa dzierżawy została jednak uznana za zawartą.

Wówczas działka była nieco inna. Miała inną powierzchnię i przeznaczenie rolne.

Następnie w grudniu 2007 roku przeznaczenie terenu zmieniono na zabudowę mieszkaniową i publiczną. Ziemia została przekazana Teplitsom Ukrainy na okres 5 lat. Zwróciły moją uwagę punkty w tej uchwale, które przewidują, że deweloper musi przekazać administracji kijowskiej część mieszkań w wybudowanych domach. Ponadto ma on zapłacić do budżetu miasta 5% kosztów budowy. Tych uchwał było faktycznie dwie, jedna dotycząca jednej części działki, druga – drugiej. Uchwały są praktycznie analogiczne, dlatego w wideo pokazuję tylko jedną. To cała historia wstępna, to stara umowa dzierżawy ziemi.

Na dzień dzisiejszy w Rejestrze Nieruchomości widzimy, że ta ziemia została przekazana Teplitsom Ukrainy na podstawie nowej, świeższej umowy z 2009 roku. Jeśli jednak spojrzymy na jeszcze jeden dokument, mianowicie Warunki i Ograniczenia Zagospodarowania Przestrzennego, zobaczymy, że prawo korzystania z ziemi potwierdza ta świeża umowa z 2009 roku, ALE z uwzględnieniem tej starej uchwały Rady Miejskiej Kijowa, którą Wam pokazywałam.

Bardzo chciałabym zobaczyć obowiązującą umowę między Radą Miejską Kijowa a Teplitsami Ukrainy, aby zrozumieć, jakie tam są warunki, czy będą przydzielać mieszkania, czy Zamawiający budowy musi coś przekazać lub zapłacić. Ponieważ bardzo często staje się to kamieniem obrazy pomiędzy wynajmującym (a w tym przypadku Radą Miejską Kijowa) a najemcą (Teplitsy Ukrainy). By potem nie okazało się, że przed oddaniem domów do użytkowania zaczynają między sobą spierać się i dzielić mieszkania.

Spory sądowe

Inwestując w Osiedle Lucky Land podpisujecie umowę inwestycyjną z Fundacją Antylia.

Podczas sprawdzania tego Funduszu natknęłam się na całkowicie niezroziałą sytuację. Przy weryfikacji osiedla przygotowujemy się z zespołem nie przez jeden dzień. I tak na początku lipca sprawdzaliśmy w rejestrze sądowym dane Fundacji Antylia. Ponieważ to z nim inwestorzy zawierają umowy, sprawdzenie tego Funduszu jest zadaniem numer 1.

W tym czasie w rejestrze sądowym były dwa dokumenty, które przykuły uwagę:

Sprawa nr 761/21906/20. Na ekranie widzicie cytat z pierwszego orzeczenia: „2 березня 2020 року старшим слідчим ….ДФС у м. Києві …. було проведено обшук у нежитлових приміщеннях АДРЕСА_1 , під час якого було вилучено: речі, документи, та комп`ютерну техніку, що на момент розгляду скарги передані спеціалісту для встановлення сум податків не нарахованих та не сплачених до державного бюджету України за період 2016-2019 років за результатами проведення АТ ЗНВКІФ Антілія фінансово-господарської діяльності.”

Drugi dokument w rejestrze sądowym Sprawa № 761/34936/20 również dotyczył przeszukania i zajęcia majątku.

Zakładam, tylko przypuszczam, to moje domysły, że w 2020 roku śledczy służby fiskalnej w ramach postępowania karnego próbował ustalić, na ile prawidłowo Fundacja Antylia opłaciła podatki za lata 2016-2019. W trakcie tego przeprowadzono przeszukanie i zajęto jakieś rzeczy. Potem, jak mi się wydaje, działania śledczego zostały zaskarżone, być może w celu odzyskania tych rzeczy.

Ale kiedy zaczęłam finalne przygotowania do przeglądu, odkryłam, że linki do tych orzeczeń sądowych przestały działać.

I wszystko, co teraz znalazłam w sieci na ten temat, to wskazanie, że dokument jest tymczasowo niedostępny.

Na stronie Antykorupcyjnego Komitetu Rady Najwyższej Ukrainy jest bardzo szczegółowy artykuł o deweloperze DIM Group, o Fundacji Antylia i sytuacji związanej z podatkami. Link zostawię na dole. W związku z tym, co stało się z tym postępowaniem karnym, nie wiem, czy jest aktualne — nie wiem, dzielę się tylko publicznie dostępnymi zrzutami ekranu z sieci.

Sprawdziłam oddzielnie w rejestrze postępowań egzekucyjnych Fundację Antylia — w tej chwili nie ma otwartych postępowań dotyczących ściągania długów.

Sprawdziłam na stronie urzędu skarbowego, też żadnych aktualnych zaległości nie ma.

Ale śledziłabym tę sytuację. Bo wydaje się, że była tam dość poważna.

Schemat inwestowania

Obecnie na Osiedlu Lucky Land stosuje się umowę inwestycyjną.

Miałam do analizy projekt takiej umowy, który otrzymałam w dziale sprzedaży.

Moje komentarze do umowy:

1. Zamawiającym budowę, jak już mówiłam, jest Agrofirma Teplitsy Ukrainy. Umowę ja zawieram z Fundacją Antylia. To jest w porządku. Ale między Zamawiającym a Fundacją też istnieje umowa. Należy poprosić o nią w dziale sprzedaży i uważnie ją przeczytać.
2. Umowa przewiduje, że inwestor może zwrócić się do Fundacji z prośbą o rozwiązanie umowy. Fundacja przez 30 dni będzie rozpatrywać tę kwestię i JEŚLI Fundacja się zgodzi, umowa zostanie rozwiązana. Zalecałabym albo wyraźnie określić przypadki, kiedy Fundacja może NIE wyrazić zgody, albo jasno zapisać, że umowa NA PEWNO zostanie rozwiązana, a nie że będzie to zależeć od uznania Fundacji.
3. W przypadku rozwiązania umowy (ponieważ tak zechcieliście lub ponieważ naruszaliście terminy płatności w umowie ratalnej i Fundacja sama rozwiązała z Wami umowę) pieniądze zostaną Wam zwrócone pomniejszone o 5% (to zasadniczo dość standardowy warunek) i zostaną zwrócone dopiero po tym, jak to samo mieszkanie wykupi ktoś inny (takie warunki też nie są rzadkością, ale musicie rozumieć, że to praktycznie niweluje możliwość rozwiązania umowy, jeśli coś pójdzie nie tak z osiedlem. Ponieważ znalezienie nowego nabywcy będzie trudne.
4. Jest punkt, który zakłada, że nie możecie zmieniać zewnętrznego wyglądu elewacji budynku. Nawet najmniejsza zmiana jest naruszeniem (w umowie jest to zapisane jako „najmniejsza zmiana zewnętrznego wyglądu budynku”). To standardowy warunek w nowych inwestycjach. Ale kara za takie działania na Osiedlu Lucky Land to 100 tys. UAH za każde naruszenie. Powieszenie zewnętrznego bloku klimatyzatora w niedozwolonym miejscu – 100 tys. Pomalowanie ramy okiennej na czarno, bo macie loft w mieszkaniu – 100 tys. Zmiana konfiguracji okien – 100 tys. Ogólnie, albo bądźcie świadomi i nie zapominajcie, albo domagajcie się obniżenia wysokości potencjalnej kary.
5. Jednym z najbardziej komentowanych tematów w branży nieruchomości ostatnio jest projekt ustawy dotyczący zmiany zasad VAT (między innymi). Jeśli nie wiecie, o co chodzi, obejrzyjcie nasze wideo, link zostawiam na dole. Tutaj krótko – w umowie wyraźnie jest zapisane, że jeśli zasady VAT się zmienią, Fundacja przeglądnie cenę mieszkania w umowie. Oznacza to, że prawdopodobnie pojawi się dopłata w wysokości 20%.
6. W umowie podany jest planowany termin oddania do użytkowania. Jeśli oglądacie moje wideo, wiecie, że doczepiam się do tego sformułowania. Wygląda ono niewystarczająco precyzyjnie. Lepiej, gdy podany jest termin graniczny, do którego ma nastąpić oddanie do użytkowania. Ale w tej umowie jest jeszcze ważniejsza nieścisłość. Fundacja najpierw rejestruje prawo własności na siebie, a potem zawiera z Wami nową umowę i przekazuje Wam prawo własności. W umowie nie jest określone, kiedy Fundacja ma to zrobić, więc może to robić nawet przez 100 lat. Należy koniecznie określić dokładny okres od momentu oddania budynku do użytkowania, w którym Fundacja jest zobowiązana zawrzeć z Wami główną umowę i przekazać Wam prawo własności do mieszkania.

Wnioski

Nie widzę dziś wyraźnych aktualnych problemów z Osiedlem Lucky Land. Ale jest sytuacja sądowa, która MOŻE nie być wyczerpana i która skłania mnie do myślenia, że w przyszłości mogą pojawić się problemy. Sytuacja z gruntami i Radą Miejską Kijowa też jest potencjalna.

Mówię tu o ryzykach, więc przypuszczam, co może się zdarzyć. A budowa to z zasady sprawa przyszłości.

Osobny wniosek dotyczący umowy. Nie podpisałabym jej w takiej formie, w jakiej jest teraz. Wymieniłam tylko kilka punktów umowy, którym trzeba poświęcić uwagę. Ale umowa wymaga jeszcze dokładnego przeczytania.

Pytania do działu sprzedaży

1. Co będzie w osiedlu, opowiedzcie o planach. Terminy oddania. Podajcie orientacyjne ceny.
2. Podatki i dodatkowe koszty przy oddaniu domu i formalnościach związanych z prawem własności.
3. Lavina Mall. Mówią, że organizowane są tam wyścigi i jest bardzo głośno w nocy.
4. Pokażcie aktualną umowę dzierżawy gruntu z Radą Miejską Kijowa.
5. W 2020 roku pojawiły się orzeczenia sądowe dotyczące postępowań karnych. Występowała tam Fundacja Antylia. Czy mogą to skomentować?
6. Czy mogą wprowadzać zmiany do umowy. Na przykład, przy rozwiązaniu umowy pieniądze zostaną mi zwrócone tylko, jeśli ktoś inny wykupi to mieszkanie. Lub określić termin, kiedy zawrą ze mną główną umowę.
7. Pokażcie umowę między zamawiającym a fundacją.
8. W warunkach i ograniczeniach zagospodarowania przestrzennego nie ma granicznej wysokości zabudowy. Czy macie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)?