Przegląd prawny Osiedla Metropolia-2

Wszystkie Nowe Inwestycje

Ceny na listopad 2021 Osiedle Metropolia 2

Liczba pokoi	Powierzchnia	Cena za m2
1-pokojowe	40 – 45 m2	38100 – 39000 UAH/m2
2-pokojowe	46 – 66 m2	37000 – 40000 UAH/m2

Charakterystyka Osiedla

• Klasa – komfort
• Liczba budynków – 1
• Liczba kondygnacji – 25
• Technologia – monolityczno-szkieletowa
• Ogrzewanie – centralne
• Ściany – cegła
• Izolacja – wełna mineralna
• Wysokość sufitów – 2,7 m (od podłogi do sufitu)
• Parking – naziemny, wielopoziomowy

Osiedle Metropolia 2 budowane jest przy sąsiedniej ulicy Armeńska 8/127. Planowane jest, że budynek będzie miał 25 pięter. Według dokumentów to nie nowa budowa, lecz przebudowa starego domu, co było jedną z przyczyn, dla których zwróciłam szczególną uwagę na to osiedle.

W swoim niedawnym przeglądzie opisywałam rekonstrukcję Osiedla Metro Park i szczegółowo wyjaśniałam problemy prawne związane z organizacją rekonstrukcji.

Budynek na Osiedlu Metro Park ma 11 pięter, a według dokumentów podzielono go na kilka obiektów po 3 piętra i oddawano do użytku, co oczywiście jest nieprawidłowe. Aby to było możliwe, Osiedle Metro Park przypisało swojej budowie najniższą klasę skutków SS1. Tę klasę można stosować dla budynków nie wyższych niż 4 piętra. Oznacza to, że dokumenty i procedury dla Osiedla Metro Park były jak dla budynku 4-piętrowego, chociaż w rzeczywistości dom ma 11 pięter.

I postanowiłam sprawdzić, jak wygląda sytuacja w Osiedlu Metropolia 2. Od razu powiem — nie jest tak źle.

W pozwoleniu na budowę nie podano liczby pięter, ale klasa skutków określona jest jako SS3. Nadaje się ją wieżowcom. Ponadto sprawdziłam, jak oddawano do użytku poprzednie Osiedle Metropolia. Certyfikat został wydany dla w pełni gotowego 25-piętrowego budynku, nikt nie dzielił go na kawałki, jak w Osiedlu Metro Park.

Skupiam się punktowo na najbardziej oczywistych kwestiach. Dział sprzedaży przekazał mi wszystkie dokumenty bez problemu. Bardzo często zdarza się sytuacja, gdy dział sprzedaży w ogóle odmawia wysłania choćby pozwolenia na budowę (które jest ogólnodostępne, ale niektóre osiedla starają się maksymalnie utrudnić znalezienie swoich dokumentów tylko wybranym). Otóż w Osiedlu Metropolia 2 bez problemu przesłano mi link, gdzie przechowywane są pozwolenie na budowę, warunki techniczne na przyłącza, GUO i ekspertyzy projektu. Specjalnie podkreślam otwartość działu sprzedaży, ponieważ deweloperzy powinni do tego dążyć. Wydaje mi się, że wszyscy deweloperzy powinni organizować pracę tak, aby każdy inwestor mógł otrzymać od nich dokumenty dotyczące budowy, a nie musiał ich samodzielnie szukać na różnych stronach, rejestrach itp.

A teraz ostatni aspekt dotyczący Osiedla Metropolia 2, który przykuł moją uwagę. Osiedle powstaje na prywatnej ziemi, a przeznaczenie w publicznej mapie katastralnej brzmi: Для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва. Przeznaczenie w tym sformułowaniu nie przewiduje budowy wysokiego budynku, ale zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania funkcjonalne przeznaczenie tej działki określone jest jako „Tereny zabudowy mieszkaniowej wielopiętrowej”.

Podsumowując: przeznaczenie z mapy katastralnej nie zgadza się z funkcjonalnym przeznaczeniem z planu zagospodarowania. Przeznaczenie użytkowe i funkcjonalne to różne pojęcia. Jedno wynika z prawa gruntowego, drugie z prawa urbanistycznego. Oczywiście oba pojęcia powinny się pokrywać, ale mamy zamieszanie z gruntami i nic się nie zgadza.

Wcześniej niezgodności dotyczące gruntów prowadziły do sporów sądowych. Jednak od lipca 2021 r. obowiązuje ustawa, która powinna ujednolicić wszystkie te różne pojęcia związane z gruntami. Dla sprawiedliwości należy jednak zauważyć, że u nas wszystko robi się bardzo powoli i choć ustawę przyjęto, nie wiadomo, kiedy usuną niezgodności między przeznaczeniem katastralnym a funkcjonalnym. Czy to niezgodność może przeszkodzić przy oddaniu do użytku — trudno to na razie zagwarantować. Skłaniam się jednak ku temu, że nikt nie będzie czepiał się kwestii gruntów Osiedla Metropolia 2.

Pamiętajcie, sprawdzenie osiedla to bardzo trudne zadanie. Zdecydowanie nie polecam ufać słowom działu sprzedaży; dokładnie sprawdzajcie każdy dokument lub informację, którą otrzymujecie. A jeszcze lepiej powierzyć swoje inwestycje ludziom, którzy się na tym znają. Zespół „Nakaz” towarzyszy transakcjom nieruchomościowym — sprawdzimy dewelopera pod wszystkimi kluczowymi względami i będziemy z wami przy transakcji. To naprawdę może uchronić was przed utratą środków przy inwestowaniu w budowę.